Kündigung/Hauswartdienstwohnung

Kündigung/Hauswartdienstwohnung; Kündigung; Hauswartdienstwohnung; Kündigungsgründe - Angabe im Kündigungsschreiben

Das Mietverhältnis über eine Hauswartdienstwohnung endet nicht ohne weiteres mit der Beendigung des Dienstverhältnisses.

1. Entgegen der Ansicht des Kl. erlischt der Mietvertrag nicht automatisch mit dem Ende des Dienstvertrages. Der Mietvertrag ist unter der auflösenden Bedingung der Beendigung des Dienstvertrages geschlossen worden. Der Dienstvertrag ist - wie unten zu 2 c) noch näher auszuführen sein wird - zum 30. September 1984 beendet worden. Dies führt jedoch nicht zur gleichzeitigen Beendigung des Mietvertrages. Dieser wandelt sich vielmehr mit dem Ende des Dienstvertrages Kraft gesetzlicher Fiktion (§§ 565 e, 565 a Abs. 2 BGB) in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit um, sofern nicht eine wirksame Kündigung vorliegt (Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., IV, Rdnr. 198).

2. Eine solche wirksame Kündigung liegt nicht vor.

a) Vor Beendigung des Dienstvertrages konnte der Kl. nicht vom Sonderkündigungsrecht des § 565 c BGB Gebrauch machen. Die hierauf gestützte Kündigung ist schon nach dem Wortlaut des Gesetzes erst nach Beendigung des Dienstverhältnisses möglich (Sternel, a.a.O., Rdnr. 169; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Teil B, Rdnr. 707 f.). Da das Dienstverhältnis auch nach der Auffassung des Kl. frühestens am 30. Juni 1984 endete, war die auf das Sonderkündigungsrecht gestützte Kündigung vom 24. Januar 1984 nicht in der Lage, das Mietverhältnis nach Ablauf der verkürzten Fristen des § 565 c BGB zu beenden.

b) Allerdings ist die genannte Kündigung in eine ordentliche, befristete Kündigung umzudeuten. Aber auch als solche ist sie mangels hinreichender Darlegung eines Kündigungsgrundes nicht wirksam. Zwar ist die Frist des § 565 Abs. 2 BGB eingehalten. Grundsätzlich könnte der vom Kl. angegebene Betriebsbedarf auch als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB gewertet und somit als Kündigungsgrund angesehen werden. In der Kündigungserklärung müßte dann aber die Bedarfssituation unverwechselbar gekennzeichnet werden. Dies kann in der Regel nur dadurch geschehen, daß die Bedarfsperson - der neue Hauswart - identifizierbar benannt wird (Sternel, a.a.O., Rdnr. 101). An einer derart konkreten Darlegung des Kündigungsgrundes und damit an einer wesentlichen Wirksamkeitsvoraussetzung der gesamten Kündigungserklärung mangelt es. Auf den Beweis der pauschalen Behauptung, die Wohnung werde für einen neuen Hauswart benötigt, kommt es demnach nicht an. ...