Kündigung/Hauswartdienstwohnung

Kündigung/Hauswartdienstwohnung; Kündigung; Hauswartdienstwohnung; Kündigungsgründe - Angabe im Kündigungsschreiben

1. Im Kündigungsschreiben, mit dem das Mietverhältnis über eine Hauswartdienstwohnung gekündigt werden soll, sind die Gründe für die Kündigung zu deren Wirksamkeit mitzuteilen.

2. Eine ohne Angabe von Gründen ausgesprochene Kündigung kann nicht als solche i.S.d. § 565 c BGB verstanden werden, sondern als fristgemäße Kündigung mit den Fristen des § 565 BGB.

3. Eine mietvertragliche Abrede, nach der die Parteien für den Fall der Kündigung die Angabe der Kündigungsgründe entgegen § 564 a BGB als zwingend vereinbart haben, ist wirksam.

Eine ordnungsgemäße und wirksame Kündigung des Mietverhältnisses wurde durch die Vereinbarung der Räumungsklausel im Hauswartdienstvertrag nicht entbehrlich, da über die Wohnung ein gesonderter Mietvertrag geschlossen wurde und im übrigen § 565 e BGB hier zur Anwendung kommt.

Die Kl. können sich zur Begründung ihrer Räumungsklage mit Erfolg auch nicht auf die Sonderkündigungsrechte des § 565 c BGB berufen. In ihrem Kündigungsschreiben wird auf die Sonderkündigungsrechte dieser Vorschrift keinerlei Bezug genommen. Bei der Wahl von Sonderkündigungsrechten, die neben den normalen Kündigungsrechten der §§ 565, 564 b BGB bestehen, muß aber verlangt werden, daß für den Gekündigten erkennbar wird, welchen Bezug der Kündigende zwischen der erfolgten Kündigung und der zugehörigen entsprechenden Rechtsgrundlage knüpft. Zwar bestimmt § 564 a, Abs. 1, Satz 2 BGB, daß in dem Kündigungsschreiben die Gründe der Kündigung angegeben werden sollen, womit klargestellt ist, daß eine Begründung der schriftlichen Kündigung zu ihrer Wirksamkeit nicht erforderlich ist. Da aber zum Beispiel die verkürzte Kündigungsfrist des § 565 c Ziffer 1 BGB von einem dringenden Betriebsbedarf als Kündigungsgrund abhängt, die materielle Wirksamkeit der Kündigung sich aber im übrigen nach § 564 b BGB richtet, gilt auch Abs. 3 dieser Vorschrift über die Angabe von Kündigungsgründen. Der dringende Betriebsbedarf muß also in dem Kündigungsschreiben angegeben sein, weil andernfalls bei einem Widerspruch des gekündigten Mieters die ausgesprochene Kündigung unwirksam ist (vgl. zum Beispiel Emmerich/Sonnenschein, Kommentar zum Mietrecht, 2. Aufl., Randnr. 31 zu § 565 c BGB mit weiteren Nachweisen). Ähnliches gilt auch für die Sonderkündigungsmöglichkeit nach § 565 c Ziffer 2 BGB. Nach dem letzten Satz dieser Vorschrift bleibt § 565 BGB unberührt. Dies bedeutet, daß der Vermieter anstelle einer auf § 565 c BGB gestützten Kündigung klar zum Ausdruck bringen, etwa durch Angabe des Gesetzes oder der entsprechenden Termine, daß er von einem Sonderkündigungsrecht aus § 565 c BGB Gebrauch macht. Andernfalls ist allein § 565 BGB maßgebend.

Durch die Wahl der mietvertraglich vereinbarten Kündigungsfrist ohne weitere Angaben, Hinweise oder Kündigungsgründe, konnte die erfolgte Kündigung auch aus der Sicht der Bekl. nur als normale fristgemäße Kündigung gem. § 565 BGB zu den von den Parteien vereinbarten Bedingungen des Mietvertrages angesehen werden. Aber auch als Kündigung gemäß § 565 BGB war die von den Kl. ausgesprochene Kündigung nicht wirksam, weil eine Begründung in der schriftlichen Kündigung nicht geliefert worden ist. Zwar handelt es sich bei § 564 a, Abs. 1, Satz 2 BGB nur um eine Sollvorschrift. Im vorliegenden Fall haben die Parteien aber im Mietvertrag selbst vereinbart, daß die Kündigungsgründe jedenfalls im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen. Damit haben die Parteien deutlich gemacht, daß sie unter anderem die schriftliche Begründung einer Kündigung zur Wirksamkeitsvoraussetzung für diese Kündigung machen wollen. Dadurch wurde den Bekl. vertraglich ein weitergehender Schutz vor ungerechtfertigten Kündigungen eingeräumt, als gesetzlich vorgesehen ist. Eine solche vertragliche Erschwerung von Kündigungen ist grundsätzlich zulässig.

Anmerkung: Vgl. AG Schöneberg - 102 C 183/87 - Urt. v. 19.10.1987, S. ...