Kündigung gegenüber Erben

1. Zum Sonderkündigungsrecht bei Tode des (Gewerbe-) Mieters.

2. Das Sonderkündigungsrecht des § 569 BGB ist gegenüber allen Erben auszuüben; eine Berufung auf langdauernde Ermittlung der Erben ist jedenfalls dann treuwidrig, wenn es sich um die gewöhnliche gesetzliche Erbfolge handelt.

Die Kl. (Vermieter) haben einem Bäckermeister Gewerberäume zum Betrieb einer Bäckerei vermietet. Der Mann verstarb. Beerbt wurde er von seiner Ehefrau und seinem Sohn. Die Kl. kündigten das Mietverhältnis unter Berufung auf § 569 BGB nur gegenüber der Ehefrau (Bekl. zu 1). Der Prozeßbevollmächtigte der Kl. kündigte das Mietverhältnis später - nach Ablauf des ersten möglichen Kündigungstermins - gegenüber beiden Erben (Mutter und Sohn). Das Amtsgericht wies jedoch die Räumungsklage ab.

Die auf § 569 BGB gestützte Kündigung ist nicht zu dem in § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB einzig möglichen Termin abgegeben worden, sondern mehr als ein Jahr danach. Die Kl. können sich nicht darauf berufen, bis dato nichts von der Erbfolge nach dem verstorbenen Bäckermeister M. gewußt zu haben. Die vorbezeichnete Vorschrift trägt den berechtigten Interessen der Mieter Rechnung, die nach dem Tod eines Mieters das Mietverhältnis fortsetzen, daß nicht noch monate- oder sogar jahrelang die Möglichkeit einer Kündigung wie ein Damoklesschwert über ihnen schwebt, bis die Eigentümer sich möglicherweise zu einem ihnen genehmen Zeitpunkt veranlaßt sehen, Ermittlungen über die Erbfolge aufzunehmen. Jedenfalls erscheint eine Berufung auf die angeblich langdauernde Ermittlung der Erben hier in besonderer Weise treuwidrig. Denn bei der Ermittlung des hier in Rede stehenden Erbganges vermag das erkennende Ge richt keinerlei Schwierigkeiten zu erkennen. Vielmehr handelt es sich um nichts anders als die - nicht durch Testament geänderte - gewöhnliche gesetzliche Erbfolge, wonach ein Verstorbener eben von seiner Ehefrau und seinen Kindern beerbt wird, §§ 1931, 1924 BGB. Das ist so naheliegend, daß den Kl. auch ohne weiteres Ermittlungen zuzumuten gewesen wären, die von ihnen gewollte Kündigungserklärung kurzfristig gegenüber diesen beiden in Betracht kommenden Personen abzugeben. Hätte sich später z. B. herausgestellt, daß zwischen den Eheleuten in Abweichung von der gesetzlichen Erbfolge etwa ein (Berliner) Testament geschlossen worden wäre, so wäre eine (auch) gegenüber dem Bekl. zu 2 abgegebene Kündigungserklärung zwar ersichtlich überflüssig gewesen. Sie hätte aber auch nicht geschadet. Denn die in diesem Fall (auch) gegenüber der Bekl. zu 1 abgegebene Kündigung wäre jedenfalls wirksam gewesen, da in diesem - gedachten - Fall auch gegenüber der richtigen Erbin gekündigt worden wäre. Solche naheliegenden Überlegungen, die lediglich die Kenntnis von allgemein bekannten Grundzügen des Erbrechts voraussetzen, wie sie in weiten Bevölkerungskreisen auch bekannt sind, wären den Kl. wohl ohne weiteres zuzumuten gewesen.

Vermieter überließen einem Bäckermeister Gewerberäume. Der Mann verstarb, beerbt wurde er von seiner Ehefrau und dem gemeinsamen Sohn (gesetzliche Erbfolge).

Aus Anlaß des Todes des Mieters kündigten die Vermieter nach § 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Mietverhältnis - allerdings nur gegenüber der Ehefrau des Verstorbenen. Erst rund ein Jahr später kündigte der Prozeßbevollmächtigte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber Mutter und Sohn. Begründung: Es habe so lange gedauert, alle Erben zu ermitteln.

Das Amtsgericht Schöneberg wies die Räumungsklage der Vermieter jedoch durch Urteil vom 10. April 1992 ab. Begründung: Nach § 559 BGB müsse das Mietverhältnis bei Tod des Mieters allen Erben gegenüber erklärt werden, und zwar zum ersten möglichen Kündigungstermin. Eine Berufung des Vermieters auf eine angeblich langdauernde Ermittlung der Erben sei, so heißt es in der Entscheidungsbegründung, in besonderer Weise treuwidrig, wenn lediglich die gewöhnliche gesetzliche Erbfolge vorliege, wonach ein Verstorbener eben von seiner Ehefrau und seinen Kindern beerbt wird. Dies sei so naheliegend, daß es auch ohne weitere Ermittlungen zumutbar gewesen wäre, die Kündigungserklärung kurzfristig beiden in Betracht kommenden Personen gegenüber abzugeben. Hätte sich eine andere Erbfolge herausgestellt, hätte das auch nicht geschadet.