Kündigung gegenüber Erben

Auch gegenüber dem Erben des Mieters ist eine Kündigung nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses möglich.

Die Klage ist nicht begründet.

Den Kl. steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 556 BGB zu, da das Mietverhältnis über die streitbefangene Wohnung nicht beendet ist.

Es besteht ein wirksames Mietverhältnis zwischen den Kl. und der Bekl. zu 1).

Die Bekl. zu 1) ist mit dem Tod ihrer Mutter als Alleinerbin gem. §§ 1922 I, 1967 BGB in das Mietverhältnis ihrer Mutter eingetreten.

Das Mietverhältnis ist von den Kl. nicht wirksam gekündigt worden.

Hierbei kann dahinstehen, ob die Kl. mit ihrem Schreiben vom 5.5.1994 die Kündigung rechtzeitig für den ersten Termin, zu dem sie zulässig wäre, erklärt haben. Jedenfalls ist die Kündigung mangels eines berechtigten Kündigungsinteresses der Kl. i. S. v. § 564 b BGB unwirksam.

Die Kündigung durch den Vermieter gem. §§ 569 a Abs. 6, 569 BGB setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 564 b BGB voraus (OLG Karlsruhe, ZMR 1990, 108 f., m. w. N.; BayObLG, ZMR 1985, 97 f.; OLG Hamburg, ZMR 1984, 247 ff.; Sternel, Mietrecht, Rdnr. IV 542). Dieses Erfordernis eines berechtigten Kündigungsinteresses des Vermieters gilt außerhalb des Bereichs der fristlosen Kündigung für das Wohnraummietrecht generell und damit auch für die Kündigung aufgrund §§ 569 a, 569 BGB, wie sich aus der Entstehungsgeschichte des § 564 b BGB ergibt (OLG Karlsruhe, aaO., m. w. N.). Dem steht nicht der scheinbar eindeutige Wortlaut der §§ 569 a Abs. 6, 569 BGB entgegen. Die Auslegung dieser Vorschriften hat sich nach der Einführung der Kündigungsschutzbestimmungen des § 564 b BGB danach zu richten, da diese Norm als "Generalnorm des Mieterschutzes" Voraussetzungen für jede nicht fristlose Kündigung von Wohnraummietverhältnissen aufstellt (OLG Karlsruhe, aaO.). Auch der Einwand, daß dies jedenfalls dann nicht gelten könne, wenn der Erbe vor dem Tod des bisherigen Mieters die Wohnung nicht genutzt hat, greift nicht durch, da es im Rahmen des § 564 b BGB allein auf das Interesse des Vermieters ankommt, unabhängig von der Schutzwürdigkeit des Mieters (OLG Karlsruhe, aaO.). Diese spielt lediglich im Rahmen einer Interessenabwägung nach § 556 a eine Rolle (vgl. BayObLG, aaO.; OLG Hamburg, aaO.).

Dem Erfordernis eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses steht auch nicht § 8 des Mietvertrags entgegen. Sofern dieser Vertragsbestimmung überhaupt - wie von den Kl. vorgetragen - entnommen werden kann, daß die Kündigung neben dem Tod des Mieters keine zusätzlichen Gründe voraussetzt, ist sie insoweit jedenfalls unwirksam gem. § 564 b Abs. 6 BGB. Hierbei ist unerheblich, daß der Mietvertrag vor Inkrafttreten des § 564 b (am 1.1.1975) geschlossen wurde, da Art. 4 I des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vom 18.12.1974, mit dem § 564 b BGB eingeführt wurde, ausdrücklich dessen Geltung für bereits bestehende Mietverhältnisse bestimmt.

Die Kl. haben weder in dem Kündigungsschreiben noch im Rechtsstreit ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 564 b BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt. Die lange Laufzeit des Mietvertrags und die Nutzung der Zweizimmerwohnung durch zwei Personen begründen ebensowenig ein derartiges Interesse wie der Hinweis auf die gestiegene ortsübliche Miete (vgl. § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB).

Da die Kündigung unwirksam ist, kam es auf die Frage, ob ihr die Bekl. nach § 556 a BGB rechtzeitig widersprochen haben, nicht mehr an. Auf-grund des bestehenden Mietverhältnisses zwischen den Kl. und der Bekl. zu 1) steht auch dem Bekl. zu 2) als deren Ehegatte ein Recht zum Mit-gebrauch der Wohnung zu (vgl. Palandt/Putzo, BGB, § 549 Rn. 4 m. w. N.).

Den Kl. steht auch kein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung aus § 985 BGB zu, da die Bekl. aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses den Kl. gegenüber gem. § 986 Abs. 1 BGB zum Besitz berechtigt sind.

Bei Wohnraummietverhältnissen kann der Vermieter das Mietverhältnis nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes beenden. Das gilt auch für den Fall, daß nach dem Tod des Mieters der Erbe in das Mietverhältnis eintritt. Die Rechtsprechung ist sich darüber zwar einig, vielfach wird aber unter Hinweis auf § 569 a Abs. 6 BGB von einem Sonderkündigungsrecht des Vermieters in diesem Fall gesprochen. Diese Vorschrift betrifft allerdings allein die Kündigungsfrist.

Dies war auch die Auffassung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, das in seinem Urteil vom 6. Januar 1995 die Räumungsklage abwies. Etwaige anderweitige Vereinbarungen im Mietvertrag konnten daran nichts ändern, denn über die gesetzlichen Kündigungsgründe hinaus sind Vereinbarungen zuungunsten des Mieters unwirksam.