Kündigung gegenüber alleinverbliebenem Mitmieter

Kündigung gegenüber alleinverbliebenem Mitmieter; Räumung

Die Einschätzung eines Instanzgerichts, der auf Räumung verklagte Mieter berufe sich rechtsmissbräuchlich auf eine nur auf dem Papier bestehende, seit etwa zehn Jahren nicht mehr gelebte und keine schutzwürdigen Interessen tangierende, formale Rechtsposition (hier: Kündigungserfordernis gegenüber einem aus der Mietwohnung ausgezogenen Mitmieter), hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Soweit sich die Revision gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts wendet, der Bekl. zu 1 könne nicht wegen eines Härtefalls nach § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, ist die Revision nicht zugelassen worden (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Sie ist daher insoweit als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1, 2 ZPO).

2 Das Berufungsgericht hat die Revision wirksam auf die Frage beschränkt zugelassen, ob ein Verstoß gegen das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) anzunehmen ist, wenn die Kündigung eines Mietverhältnisses nur gegenüber einem in der Wohnung verbliebenen Mieter erklärt worden ist, nicht aber auch gegenüber einer bereits zehn Jahre zuvor eigenmächtig aus der Mietwohnung ausgezogenen Mitmieterin, und sich der gekündigte Mieter darauf beruft, das Mietverhältnis sei aus diesem Grunde nicht wirksam beendet worden. Die Beschränkung der Zulassung ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor des Berufungsurteils, wohl aber - was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01 -, BGHZ 153, 358, 360 f.) - aus dessen Gründen. Eine beschränkte Revisionszulassung liegt bereits dann vor, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfechtbaren Teil des Streitgegenstands erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2003 - XII ZR 92/01 -, aaO., S. 361 f.). So liegen die Dinge hier. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig erachtete Rechtsfrage stellt sich bei der vom Bekl. zu 1 verlangten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB nicht und bildet zudem einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und auf den die Bekl. ihre Revision hätten beschränken können (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98 -, NJW 2000, 1794 unter II 1, insoweit nicht in BGHZ 144, 59 abgedruckt; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07 -, NJW 2008, 2351 Rn. 21).

3 2. Soweit die Revision die Wirksamkeit der Kündigung des Mietverhältnisses in Frage stellt, liegen die Voraussetzungen für eine Zurückweisung des Rechtsmittels durch einstimmigen Beschluss nach § 552 a ZPO vor.

4 a) Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision hinsichtlich der Anwendbarkeit des § 242 BGB damit begründet, „Fälle in der hier vorliegenden Gestaltung kommen nach Erfahrung der Kammer zwar nicht häufig, aber immer wieder vor und müssen gleich behandelt werden". Diese Erwägung trägt jedoch keinen der im Gesetz genannten Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gefordert. Ob ein Verhalten als treuwidrig oder rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) zu bewerten ist, hängt von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung. Der vorliegende Fall bietet auch keine Veranlassung, die umfangreiche höchstrichterliche Rechtsprechung zu § 242 BGB um eine weitere Fallgruppe zu ergänzen. Für die Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze zur Fortbildung des Rechts besteht nur dann ein Bedürfnis, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02 -, BGHZ 154, 288, 292 m. w. N.). Die Beantwortung der im Streitfall aufgeworfenen Rechtsfrage hängt aber weitgehend von der dem Tatrichter übertragenen Würdigung der betreffenden Einzelfallumstände ab und lässt sich im Übrigen auf der Grundlage der vom Senat in seinen Entscheidungen vom 16. März 2005 (VIII ZR 14/04, GE 2005, 610 = NJW 2005, 1715 unter [II] 1 f.) und vom 3. März 2004 (VIII ZR 124/03, GE 2004, 615 = NJW 2004, 1797 unter II 2 b) entwickelten Grundsätze abschließend beantworten (vgl. hierzu auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 542 BGB Rn. 30).

5 b) Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Bekl. rechtsfehlerfrei zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB für verpflichtet gehalten. Die von der Revision angegriffene Einschätzung des Berufungsgerichts, der Bekl. zu 1 berufe sich rechtsmissbräuchlich auf eine nur auf dem Papier bestehende, seit etwa zehn Jahren nicht mehr gelebte und keine schutzwürdigen Interessen tangierende, formale Rechtsposition, hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung und lässt Rechtsfehler nicht erkennen.

Hinweisbeschluss nach §§ 522 Abs. 2 Satz 2 und 3, 522 a ZPO.

Grundsätzlich muss die Kündigung gegenüber allen, auch den ausgezogenen, Mitmietern erfolgen. Im Einzelfall verhält sich jedoch ein in der Wohnung verbliebener Mieter rechtsmissbräuchlich, wenn er sich gegen seine Kündigung mit dem Argument wehrt, die Kündigung hätte auch gegenüber dem schon vor langer Zeit ausgezogenen Mitmieter ausgesprochen werden müssen.

Das Mietverhältnis bestand mit zwei Mietern. Die Partnerin des in der Wohnung verbliebenen Mieters war jedoch schon vor zehn Jahren ausgezogen, ohne dass es zu einer teilweisen Vertragsaufhebung gekommen war. Der Vermieter kündigte (offenbar wegen Eigenbedarfs) nur gegenüber dem verbliebenen Mieter, der sich nun darauf berief, auch der ausgezogenen Mieterin hätte gekündigt werden müssen. Das Instanzgericht verurteilte zur Räumung und hielt den Vortrag des verklagten Mieters für rechtsmissbräuchlich. Das führte zur zugelassenen Revision des Beklagten zum BGH.

Der VIII. Senat des BGH teilte durch Beschluss mit, es sei beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552 a ZPO zurückzuweisen. Ein Grund für die Zulassung der Revision bestehe nicht. Die Beantwortung der im Streitfall aufgeworfenen Rechtsfrage hänge weitgehend von der dem Tatrichter übertragenen Würdigung der betreffenden Einzelfallumstände ab und lasse sich im Übrigen auf der Grundlage der Rechtsprechung des BGH (GE 2004, 615; GE 2005, 610) abschließend beantworten. Das Berufungsgericht habe den Beklagten rechtsfehlerfrei zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung für verpflichtet gehalten. Die von der Revision angegriffene Einschätzung, der Beklagte berufe sich rechtsmissbräuchlich auf eine nur auf dem Papier bestehende, seit etwa zehn Jahren nicht mehr gelebte und keine schutzwürdigen Interessen tangierende, formale Rechtsposition, halte sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung und lasse Rechtsfehler nicht erkennen.

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.

Es wird auf die Besprechung des Urteils des BGH vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04 - in GE 2005, 587 hingewiesen. Grundsätzlich muss nämlich bei einer Mietermehrheit allen Mietern gegenüber gekündigt werden, daran hält (natürlich) auch der BGH fest. Einem Vermieter, der nicht weiß, wo sich der ausgezogene Mitmieter aufhält, bleibt also nichts anderes übrig, als zu versuchen, die neue Anschrift herauszubekommen. Manchmal ist es allerdings auch so, dass der ausgezogene Mitmieter vor dem Auszug noch versucht hat, im Einvernehmen mit dem verbleibenden Mieter und dem Vermieter zu einer teilweisen Mitaufhebung zu gelangen, und der Vermieter damit nicht einverstanden war, weil er einen möglicherweise finanziell potenten Mieter behalten wollte. In derartigen Fällen dürfte es dem Vermieter in einem späteren Räumungsprozess schwerfallen, den entsprechenden Einwand des verbliebenen Mieters als rechtsmissbräuchlich abzutun.