Kündigung gegenüber alleinverbliebenem Mieter nach zweiseitigem Mietaufhebungsvertrag mit ausgezogenem Mitmieter

1. Zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem die Wohnung weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist (im Anschluß an BGH, Urteil vom 3. März 2004 ‑ VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 = GE 2004, 615).

2. Der die Wohnung allein nutzende verbleibende (Mit-) Mieter verhält sich treuwidrig, wenn er nicht dem Mitaufhebungsvertrag zwischen Vermieter und ausgezogenem Mieter zustimmt. (LS 2 Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. mietete gemeinsam mit seiner damaligen Lebensgefährtin vom Rechtsvorgänger der Kl. ab dem 1. November 1990 eine Wohnung in L. Die frühere Lebensgefährtin des Bekl. zog im September 1994 aus der Wohnung aus und teilte dies dem Rechtsvorgänger der Kl. mit. Dieser sprach mit Schreiben vom 6. Mai 1997 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen bestehender Mietrückstände gegenüber dem Bekl. und dessen früherer Lebensgefährtin aus. Diese wandte sich daraufhin mit Schreiben vom 11. Mai 1997 erneut an den Rechtsvorgänger der Kl. und bat ihn unter Hinweis darauf, daß sie sich bereits im September 1994 in seinem Büro gemeldet und den gemeinsamen Mietvertrag mit dem Bekl. gekündigt habe, um baldige Klärung der Angelegenheit. In der Folgezeit nahm der Rechtsvorgänger der Kl. allein den Bekl. gerichtlich auf Zahlung von Mietrückständen in Anspruch. Die Kl., die im Jahr 1999 in das Mietverhältnis eintrat, kündigte dieses gegenüber dem Bekl. mit Schreiben vom 26. Juni 2001 zum 31. Juni 2002 sowie nochmals fristlos mit der Klageschrift vom 22. Juni 2002 im vorliegenden Rechtsstreit. Sie begehrt vom Bekl. die Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat auf die Berufung des Bekl. die Räumungsklage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Grundsätzlich muß man die Kündigung eines Mietverhältnisses allen Mietern gegenüber erklären, unabhängig davon, ob noch alle in den Räumen wohnen oder nicht. Beim endgültigen Auszug eines Mieters im Einverständnis mit dem Vermieter kann das aber anders sein, entschied der Bundesgerichtshof.

Der Mietvertrag war mit einem Pärchen, einer sog. nichtehelichen Lebensgemeinschaft, abgeschlossen worden. Nach vier Jahren zog jedoch die Partnerin aus der Wohnung aus und teilte dies dem Vermieter mit. Die Wohnung wurde seitdem von dem verbliebenen Partner allein weitergenutzt. Aus hier nicht bekannten Gründen kündigte der Vermieter sodann das Mietverhältnis gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen Mieter und begehrte Räumung. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg, beim Landgericht nicht; dessen Urteil hob der BGH auf.

Der BGH verweist zunächst auf den Grundsatz, daß ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt seien, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden könne. Einer Kündigung gegenüber der ausgezogenen früheren Lebensgefährtin des Beklagten hätte es nur dann nicht bedurft, wenn diese im Zeitpunkt der Kündigung bereits aus dem Mietvertrag ausgeschieden gewesen sei. Das allerdings bejaht der BGH. Er läßt es jedoch nach wie vor offen, ob ein zwischen dem Vermieter und einem Mitmieter geschlossener Aufhebungsvertrag zu seiner Wirksamkeit auch der Zustimmung des in der Wohnung verbleibenden Mieters bedarf. Denn dem verbliebenen Mieter sei jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Berufung darauf verwehrt, daß er der Entlassung seiner früheren Lebensgefährtin aus dem Mietverhältnis nicht zugestimmt habe und weiterhin nicht zustimme. Der Beklagte müsse sich deshalb dem Vermieter gegenüber so behandeln lassen, als habe er die Zustimmung zur Entlassung seiner früheren Lebensgefährtin aus dem Mietverhältnis, soweit eine solche Zustimmung erforderlich sei, erteilt. Gegen Treu und Glauben verstoße der Mieter, der einerseits das Mietverhältnis nicht gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter kündige, sondern die Wohnung weiternutze, und der andererseits seine Zustimmung nach Entlassung des Mitmieters verweigere, ohne daß dies durch schutzwürdige Interessen gerechtfertigt wäre. Letzteres nimmt der BGH aufgrund der konkreten Umstände des Sachverhalts an.

Amtsrichter arbeiten oftmals mit der so beliebten Vorschrift des § 242 BGB und der Beachtung der Grundsätze von Treu und Glauben. Die Berufungsgerichte sind da wesentlich vorsichtiger und versuchen, die dogmatische Linie zu halten. In der Revision ist dann der BGH wieder freier, kann dann die dogmatische Grundlinie aufzeigen und davon für den Einzelfall abweichen. Genau nach diesem Schema ist es im vorliegenden Fall auch gelaufen.

Nach diesem Urteil soll aber keine Mietvertragspartei auf die Idee kommen, man brauche rechtserhebliche mietrechtliche Erklärungen nur dem in der Wohnung verbliebenen Mieter gegenüber abzugeben, seien es Mieterhöhungserklärungen, seien es Kündigungen. Im Rahmen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses müssen immer alle auf Vermieter- oder Mieterseite Beteiligten erklären bzw. allen gegenüber erklärt werden. Wer Mietvertragspartei ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Der bloße Auszug eines Mitmieters ändert an der Vertragslage (zunächst) überhaupt nichts, selbst wenn die Gegenseite mit der (Teil-) Abänderung bzw. Aufhebung des Vertrages einverstanden ist. Nur bei Einverständnis zwischen Vermieter und ausgezogenem Mieter kann es für den verbleibenden Mieter ein Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen, wenn er sich darauf beruft, daß rechtserhebliche Erklärungen auch (noch) gegenüber dem ausgezogenen ehemaligen Partner hätten erklärt werden müssen, betrifft doch die Erklärung letztlich nur ihn als tatsächlichen Nutzer der Wohnung.

Nicht gelöst ist damit das Problem, daß der Mitmieter "sang- und klanglos" ausgezogen ist, keine neue Wohnanschrift hinterlassen hat und damit zunächst unauffindbar ist. Da hier von einer auch nur teilweisen Aufhebung des Mietvertrages nicht die Rede sein kann (der Auszug kann nicht einfach als Angebot zum Abschluß eines Aufhebungsvertrags angesehen werden), besteht hier weiterhin die Notwendigkeit, den ausgezogenen Mieter zu suchen und ihm rechtswirksame Erklärungen zugehen zu lassen.