Kündigung für Botschaftsgebäude

1. Der estnische Staat hat ein berechtigtes Interesse zur Kündigung von Wohnraummietverhältnissen , die während seiner Handlungsunfähigkeit von einem Pfleger für das ehemalige Botschaftsgebäude im Diplomatenviertel von Berlin abgeschlossen wurden.

2. Eine Formularklausel, die auf eine gesetzliche Regelung (hier § 568 BGB) ohne Erläuterung verweist, verstößt nicht deshalb gegen das Transparenzgebot.

Die Klage ist nach §§ 556, 985 BGB begründet, denn das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigung vom 26. März 1997 beendet worden. Die Kl. hat ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB nachgewiesen. Wegen der besonderen Umstände des Falls ist auf die geschichtliche Entwicklung der Kl. und die des Hauses näher einzugehen.

Die Republik Estland ist ein junger Staat. Das Gebiet war im 13. Jahrhundert von Deutschen und Dänen unterworfen und christianisiert und wurde danach an den Deutschen Orden verkauft. 1561 wurde Estland schwedisch und gehörte seit 1721 zum Russischen Reich. Eine unabhängige Republik Estland wurde am 24. Februar 1918 ausgerufen und mit Friedensvertrag vom 2. Februar 1920 von der Sowjetunion bestätigt. Wenige Jahre danach erwarb die Republik Estland das Grundstück H.straße 5 und richtete dort ihre Botschaft ein; seit dem 22. Mai 1923 ist die Republik Estland als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Seit dem Hitler-Stalin-Pakt am 23. August 1939 kamen in einem Zusatzprotokoll Deutschland und Rußland überein, Osteuropa in Einflußsphären aufzuteilen, wobei unter anderem Estland der Sowjetunion zugeschlagen wurde. Ergänzt wurde dies durch den Deutsch Sowjetischen Grenz- und Freundschaftsvertrag vom 28. September 1939. Am selben Tage drängte die UdSSR Estland zu einem Beistandspakt, der ihr militärische Stützpunkte einräumte. Durch das Ultimatum vom 16. Juni 1940 erzwang die UdSSR den Einmarsch ihrer Truppen, woraufhin am 20. Juli 1940 nach gelenkten Neuwahlen das estnische Parlament um die Aufnahme als Unionsrepublik in die UdSSR bat, die am 6. August 1940 vollzogen wurde. Es begannen im Juni 1941 Deportationen, die besonders die Intelligenz und die Bauern trafen (dtv-Lexikon 1990 "Estland"; Bullock, "Hitler", Neuausgabe 1969 S. 514 ff.).

Das Verfügungsrecht über das Botschaftsgebäude wurde vom Deutschen Reich auf die Sowjetunion übertragen, so daß die estnischen Diplomaten das Gebäude von einem Tag auf den anderen verlassen mußten. Beide Staaten gingen davon aus, daß nunmehr die Sowjetunion Eigentümerin sei.

In den Grundakten findet sich dazu ein Vermerk über eine Besprechung vom 14. Februar 1941 zwischen einem Ministeriumsvertreter, einem Kammergerichtsrat und den zuständigen Grundbuchrichtern über die Berichtigung des Grundbuchs, da über das Auswärtige Amt demnächst Eigentumsumschreibungsanträge der Sowjetunion eingehen sollten. Man einigte sich darauf, daß diesen Anträgen stattzugeben sei, wenn das Auswärtige Amt das Eigentum der Sowjetunion bescheinige. Der Aktenvermerk, der "unter dem Aktendeckel" bleiben sollte, wurde dann jedoch nach dem Überfall Hitlers auf die Sowjetunion am 22. Juni 1941 nicht mehr weiter verfolgt. Auch nach dem 2. Weltkrieg ließ die UdSSR schließlich das Grundbuch einsehen, ohne jedoch Änderungsanträge zu stellen. Das ehemalige Botschaftsgebäude war bei Kriegsausbruch vom Deutschen Reich übernommen worden und wurde von Dienststellen der Deutschen Wehrmacht genutzt.

Die Geschichte des Hauses beginnt 1853, als der Schokoladenfabrikant Hildebrand auf dem Gelände des ehemaligen Gartenrestaurants "Teichmann's Blumengarten" eine Sommerkolonie mit Landhäusern und Villen errichten ließ und eine Privatstraße anlegte. Umbauten und Erweiterungen des Gebäudes erfolgten 1868, 1883, 1895; seitdem hat das Haus seine jetzige Form als Stadtvilla (Begründung des Denkmalschutzamts vom 19. August 1988 "palaisartiger Villentyp"). Nach dem 2. Weltkrieg wurde auf Befehl der Alliierten Kommandantura vom 9. September 1949 zunächst der Oberbürgermeister von Berlin mit der Verwaltung des Grundstücks beauftragt; durch weitere Anordnung der britischen Militärregierung vom 4. Oktober 1949 wurde die Verwaltung dem Finanzamt für Liegenschaften (später Verwaltungsamt für ehemaligen Reichsgrundbesitz) übertragen. Auf Anweisung der britischen Besatzungsmacht vom 10. April 1953 wurde am 25. Juli 1953 ein Pfleger zur Wahrnehmung der Rechte der Republik Estland bestellt. Die Pflegschaft wurde erst mit Beschluß vom 23. September 1991 aufgehoben. Dabei handelte es sich - entgegen dem unrichtigen Bestallungsbeschluß vom 25. Juli 1953 - nicht um eine Abwesenheitspflegschaft nach § 1911 BGB oder um eine Pflegschaft nach § 10 Zuständigkeitsergänzungsgesetz, da die Voraussetzungen hierfür nicht vorlagen. Ein Anordnungsgrund für die Pflegschaft war vielmehr § 1913 BGB, da die Handlungsfähigkeit und darüber hinaus auch die Rechtsfähigkeit der Kl. ungewiß war. Der Mietvertrag der Parteien wurde mit der Kl., vertreten durch den Pfleger, abgeschlossen.

Nach dem 2. Weltkrieg hatte das Wohnungsamt Tiergarten das Haus mit Wohnungssuchenden belegt; der erste Pfleger konnte diesen Zustand nur durch Abschluß von Mietverträgen formell bestätigen (Bericht vom 11. Mai 1954). Das Haus war instandsetzungsbedürftig, wobei die Einnahmen aus den ungewöhnlich niedrigen Mieten nur zur Ausführung von dringendsten Arbeiten ausreichten. Dieses war der Eigenleistung der Mieter überlassen. Der seit 1984 bestellte Pfleger versuchte deshalb zunächst, das Grundstück zu veräußern, wobei jedoch die nach MRG Nr. 52 notwendige Genehmigung der britischen Militärregierung nicht erteilt wurde. Zunächst erfolgversprechende Versuche, öffentliche Zuschüsse zu erhalten - zeitweise war auch eine Nutzung durch die Wissenschaftsakademie geplant scheiterten jedoch; mit Schreiben vom 23. Dezember 1988 teilte der Senator für Wohnungswesen dem Pfleger mit, es müßten bestimmte Rechts- und Verwendungsfragen "im größeren Rahmen entschieden werden".

Mit Beschluß vom 23. September 1991 hob das Vormundschaftsgericht die Pflegschaft auf, da der estnische Staat nunmehr seine staatliche Unabhängigkeit erlangt hatte und von der Bundesrepublik diplomatisch anerkannt worden war. Schon mit Schreiben vom 21. Juli 1965 hatte das Auswärtige Amt mitteilen lassen, die Bundesrepublik Deutschland erkenne die Annexion der Baltischen Staaten durch die UdSSR nicht an und habe bei der Aufnahme diplomatischer Beziehungen zu der Sowjetunion einen Vorbehalt hinsichtlich des beiderseitigen territorialen Besitzstandes gemacht. Mit Schreiben vom 3. Oktober 1991 übersandte das estnische Außenministerium dem deutschen Botschafter in Tallinn diesen Beschluß des Vormundschaftsgerichts und verwies auf das Eigentumsrecht der Kl. am Grundstück Hstraße 5. Die Botschaft werde von Bonn nach Berlin zu gegebener Zeit verlegt werden. Jedes rechtliche Hindernis, das die Estnische Republik davon abhalten würde, ihre Botschaft wieder zu beziehen, werde als juristischer Streitfall ("legal case") zwischen der Estnischen Republik und der Bundesrepublik Deutschland betrachtet werden.

Die Kl. ist aktivlegitimiert. Sie ist (wieder) ein handlungsfähiges Rechtssubjekt. Sie ist identisch mit der seit 1918 bestehenden unabhängigen Republik Estland; die über Jahrzehnte bestehende Handlungsunfähigkeit ändert daran nichts. Die Rechtslage ist ähnlich wie bei der Beurteilung der Beziehungen zwischen dem 1945 mit den Alliierten besetzten Deutschen Reich und der 1949 entstandenen Bundesrepublik Deutschland. Die Handlungsunfähigkeit führt nicht dazu, daß das Rechtssubjekt zu bestehen aufhört (vgl. Maunz-Dürig-Herzog, Rdnr. 5 zu Artikel 20 Abs. 1 Grundgesetz).

Soweit von der Mieterseite argumentiert wird, die Estnische Republik habe schließlich selbst 1940 um Aufnahme in die Sowjetunion gebeten, erinnert dies fatal an die "Sozialistische Geschichtswissenschaft", die den Überfall der Warschauer Pakt-Staaten (mit Ausnahme Rumäniens) 1968 auf die Tschechoslowakei mit einem Hilfeersuchen einzelner Personen rechtfertigen wollte. Das Landgericht Berlin geht in seinem Beschluß vom 27. August 1991 (83 T 88/91) denn auch ohne weiteres davon aus, daß der inzwischen eingetretenen politischen Entwicklung der internationalen Anerkennung der Republik Estland der Eigentümer des verwalteten Grundstücks auch nicht mehr unbekannt sei.

Die Kl. kann ihre Rechte vor den Zivilgerichten wahrnehmen, denn es handelt sich um privatrechtliche Mietverträge. Auch wenn es sich um ein ehemaliges und zukünftiges Botschaftsgebäude handelt, wäre das Wiener Übereinkommen über diplomatische Beziehungen nur dann anzuwenden, wenn es sich jetzt um ein Botschaftsgebäude handelte. Im übrigen steht es der Kl. frei, jederzeit auf die Sonderrechte nach dem Wiener Übereinkommen zu verzichten (vgl. Beuermann, GE 1996, 1070).

Nach der Beweisaufnahme steht fest, daß die Kl. in dem Haus wieder ihre Botschaft einrichten will. Dies ist zwar kein Kündigungsgrund nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, aber ein berechtigtes Interesse im Sinne des Absatz 1. In der Rechtsprechung sind das öffentliche Interesse oder der Betriebsbedarf als Kündigungsgrund angesehen worden (vgl. im einzelnen Staudinger-Sonnenschein 1997, Rdnr. 150 ff. zu § 564 b BGB). Voraussetzung ist dabei, daß das Erlangungsinteresse des Vermieters den Kündigungsgründen nach § 564 b Abs. 2 BGB gleichwertig ist. Das ist hier der Fall. Die Kl. hat eine besondere Beziehung zu diesem Haus als Sitz ihrer Botschaft; sie kann insbesondere nicht darauf verwiesen werden, ein anderes Grundstück zu erwerben.

Unschädlich ist dabei, daß der förmliche Regierungsbeschluß zum Umzug erst vom 14. Juli 1998 stammt. Die Kl. hatte schon vorher wiederholt ihre Umzugspläne geäußert, was sich nicht zuletzt aus den vorangegangenen Kündigungen ergab. Im übrigen kommt es auf Formalien wie eine Baugenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigung nicht an, wenn feststeht, daß diese später erteilt werden wird (vgl. OLG Frankfurt/Main, NJW 1992, 2300).

Die Kündigung ist ausreichend begründet im Sinne des § 564 b Abs. 3 BGB, denn insbesondere mußte die Kl. nicht Einzelheiten über den Umzug nach Berlin, die Umbauarbeiten im Haus und den Zeitplan dazu angeben. Das Begründungserfordernis des § 564 b Abs. 3 BGB dient nur dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters, wobei erst im Rechtsstreit der Vermieter dann Einzelheiten nachholen muß (BVerfG, GE 1998, 852). Dabei kann von der Kl. nicht verlangt werden, einen konkreten Zeitplan vorzulegen, wann mit den Umbauarbeiten begonnen wird und wann deren Abschluß - der Umzug des Botschafters in das Haus erfolgt. Schließlich hängt dies entscheidend davon ab, wann die Mieter (der letzte Mieter) das Haus geräumt haben.

Das Mietverhältnis hat sich nicht nach § 568 BGB verlängert. Der Widerspruch des Vermieters zur Vertragsfortsetzung kann schon vor Vertragsende ausgesprochen werden, auch schon mit der Kündigung, wobei auch eine konkludente Erklärung ausreicht, wenn sich aus den Umständen ergibt, daß das Mietverhältnis auf keinen Fall fortgesetzt werden soll (Staudinger Emmerich 1997, Rdnr. 18, 25, 26 zu § 568 BGB). So liegt es hier. Die Kl. hat zunächst um Freimachung der Räume gebeten und danach durch den bisherigen Verwalter kündigen lassen. Dem folgte die Kündigung vom 26. März 1997. Daraus war zu entnehmen, daß die Kl. auf jeden Fall ihre Botschaft wieder an der alten Stelle einrichten wollte.

Darüber hinaus ist hier die Vorschrift des § 568 BGB im Mietvertrag abbedungen worden. Das ist auch durch Formularklausel möglich (BGH, NJW 1991, 1751). Das Gericht folgt der einschränkenden Rechtsprechung des OLG Schleswig (NJW 1995, 2858) nicht, wonach ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vorliegen könne (kritisch auch Voelskow ZMR 1996, 431). Das Transparenzgebot darf nicht überspannt werden (BGH, NJW 1993, 2054) und soll lediglich Unklarheiten oder Undurchschaubarkeiten der Regelung verhindern. Eine Bezugnahme auf das Gesetz kann grundsätzlich nicht intransparent sein. Unabhängig davon (der Fall des OLG Schleswig lag offenbar anders) ist hier nicht nur § 568 BGB erwähnt, sondern in § 2 des Mietvertrages heißt es weiter, daß eine Vereinbarung, durch die das abgelaufene Mietverhältnis fortgesetzt oder erneuert wird, der Schriftform bedürfe. Eine stillschweigende Verlängerung scheidet damit aus.

Eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 556 a BGB kam nicht in Betracht. Eine Härte im Sinne dieser Vorschrift, die unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre, liegt nicht vor. Es ist gerichtsbekannt, daß der Wohnungsmarkt inzwischen einigermaßen ausgeglichen ist, so daß Ersatzwohnraum zu finden ist. Dabei darf allerdings nicht auf die bisherigen ungewöhnlichen niedrigen Mieten abgestellt werden. Es besteht kein Anspruch darauf, eine unter besonderen Umständen besonders günstige Wohnung weiter nutzen zu können; abzustellen ist vielmehr auf den Wohnungsmarkt mit dessen ortsüblichen Mieten. Welche Investitionen im einzelnen von der Mieterseite vorgenommen wurden, ist nicht vorgetragen worden; auch insoweit ist der Mieter jedoch durch einen üblicherweise bestehenden Anspruch auf Entschädigung nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag oder der ungerechtfertigten Bereicherung geschützt, wenn keine vertraglichen Vereinbarungen bestehen. Ein Kündigungsschutz ergibt sich daraus nicht. Im übrigen überwiegen hier auch die Interessen der Kl., die eben zeitgebunden ihr Botschaftsgebäude wieder herrichten und beziehen will. Es kam daher nur eine relativ kurze Räumungsfrist nach § 721 ZPO in Betracht, zumal die Kündigung schon vor mehr als einem Jahr ausgesprochen wurde.