Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum in einem Studentenwohnheim ohne berechtigtes Interesse

1. Für das Vorliegen eines „Studentenwohnheims" im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB ist notwendig, aber auch ausreichend, wenn Wohnraum in hierfür bestimmten und geeigneten Gebäuden an Studenten auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet wird, nach dem die Wohnungsnot der Studenten gerade dadurch gelindert werden soll, dass ein planmäßiger zügiger Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnheimplätzen verwirklicht. Die Rotation muss nach abstrakt-generellen Kriterien vom Träger gefordert und gehandhabt werden.

2. Dieses Förderkonzept muss sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen (z. B. § 2 Abs. 2 Studentenwerksgesetz in Verbindung mit der jeweiligen Satzung des Studentenwerks), entsprechender Selbstbindung (Stiftungs- oder Vereinssatzung, Gesellschaftsvertrag) oder doch einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.

Die Parteien streiten um die Räumung von Wohnraum und insbesondere um die Frage, ob dieser sich in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB befindet, so dass § 573 BGB unanwendbar wäre und eine ordentliche Vermieterkündigung auch ohne berechtigtes Interesse wirksam.

Mit Mietvertrag vom 23.2.2004 mietete der inzwischen 48-jährige Bekl. vom Kl. ein Zimmer in dessen Anwesen F.-Straße 44 in H., das dort als „Studentenwohnheim" bezeichnet ist. Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Studentenwohnheim beantragt. 63 Wohnungen darin wurden öffentlich gefördert aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen; inzwischen besteht keine Preisbindung mehr. Das Anwesen verfügt über 67 Wohnräume, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die Räume sind möbliert und werden gegenwärtig bei ca. 12 m² für 210 € im Monat vermietet. Küche und Waschräume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt, wobei die Dusche mit Münzautomat versehen ist (1 € pro 6 Minuten Duschen). Nach der Hausordnung bedarf das Aufstellen zusätzlicher Möbel der Genehmigung (§ 4), ab dreitägiger Abwesenheit wird eine Abmeldung beim Hausmeister verlangt; das Beherbergen von Gästen ist verboten (§ 6). Der Kl. schließt mit den Studenten regelmäßig auf ein Jahr befristete Verträge ab.

Am 27.12.2008 kündigte der Kl. dem Bekl. schriftlich unter Hinweis auf „Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten" zum 31.3.2009. In der Folge wurde ein anonymes Schreiben im Anwesen ausgehängt, in dem „Informationen zur Rechtslage im Wohnheim" verbreitet wurden. Darauf reagierte der Kl. mit einem Aushang, in dem für sachdienliche Hinweise auf „gemeine Agitatorinnen und Hetzerinnen, die im Wohnheim unhaltbare Gerüchte und Lügen verbreiten", „3-Monate gratis Wohnen" versprochen wurden.

Der Kl. hält die Kündigung für wirksam und § 573 BGB für unanwendbar. Sein Anwesen sei ein Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift. Er verfolge mit seinem Haus keine Gewinnerzielungsabsicht. Die Überschüsse der vergangenen Jahre hätten abzüglich der Werbungskosten zwischen 3.000 und knapp 9.000 € gelegen. Die Mieten seien günstiger als Wohnheimplätze des Studentenwerks, zumal es sich um (Teil-) Inklusivmieten handle. Aus dem Abschluss von Ein-Jahres-Verträgen ergäbe sich auch eine Rotation der Bewohner, weil sich gezeigt habe, dass die Studenten längere Verträge nicht wünschten.

Der Bekl. meint hingegen, es liege kein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB vor; er hält die Kündigung wegen Verstoßes gegen den folglich anwendbaren § 573 BGB für unwirksam. Der Kl. betreibe das Heim nicht fremdnützig, sondern als Geldanlage oder Gelegenheit zum Ausüben von Machtbedürfnissen. Die Mieten seien keineswegs günstig: größere Appartements in Rohrbach seien schon für 141,60 € zu haben. Der Kl. spreche willkürlich Kündigungen aus, was gegen den Widmungszweck als Studentenwohnheim spreche. Er agiere selbstherrlich und dringe in die Zimmer ein, während die Bewohner sich auswärts oder im Bett befänden. Dabei habe er die Möbel mit Stangen an der Wand befestigt, um deren Verrücken zu verhindern. Übernachteten hausfremde Personen auf den Zimmern, verlange er ein zusätzliches Entgelt. Der Kl. habe wegen angeblicher Renovierungsarbeiten weitere Kündigungen ausgesprochen und Verträge unzulässig befristet, während andere Bewohner auch nach Abschluss ihres Studiums weiter wohnen bleiben dürften. In dem Anwesen des Kl. werde das Rotationsprinzip nicht angewandt. Willkürliche Kündigungen dienten zur Bildung einer „willfährigen Elite", was dem Gesetzeszweck der gerechten Vergabepraxis widerspreche.

Das Amtsgericht hat nach Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens den Bekl. mit dem angegriffenen Urteil antragsgemäß zu Räumung und Herausgabe verurteilt. Die Kündigung sei ohne Darlegung eines berechtigten Interesses wirksam, da die Wohnung in einem Studentenwohnheim liege. Die Überschüsse seien äußerst gering, der Betrieb daher fremdnützig. Im Übrigen liege nach dem Entgelt, der Aufteilung des Gebäudes, den Bewohnern und der Hausordnung ein typisches Studentenwohnheim vor.

Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil auf die Berufung des Bekl. abgeändert und die Klage auf Räumung und Herausgabe abgewiesen. Wegen der Auslegung des Merkmals „Studentenwohnheim" hat das Landgericht die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Die zulässige Berufung des Bekl. hat auch in der Sache Erfolg.

Das angefochtene Urteil beruht auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO). Der Kl. kann vom Bekl. nicht Räumung und Herausgabe des Zimmers verlangen. Die Kündigung vom 27.12.2008 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Der Hinweis auf „Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten" genügt bereits dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht. Diese Vorschrift aber ist vorliegend nicht unanwendbar. § 549 Abs. 3 BGB greift nicht ein.

Der Bekl. hat keinen Wohnraum in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB gemietet. Dass sich seine Wohnung in einem Gebäude befindet, das sich „Studentenwohnheim" nennt, dessen Errichtung als solches öffentlich gefördert wurde, das die typische Aufteilung eines Wohnheims aufweist, über eine auf studentische Bewohner ausgerichtete Hausordnung verfügt und ganz überwiegend von Studenten bewohnt wird, genügt nicht, um dieses Tatbestandsmerkmal zu erfüllen.

Eine gesetzliche Definition des Rechtsbegriffs „Studentenwohnheim" gibt es nicht. Nach dem mit Wirkung vom 1.1.2002 außer Kraft getretenen § 15 Zweites Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz ‒ II. WoBauG) waren Wohnheime ‒ allerdings nur „im Sinne dieses Gesetzes" ‒ umschrieben als Heime, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung für die Dauer dazu bestimmt und geeignet sind, Wohnbedürfnisse zu befriedigen. Das trifft auf das hier im Streit stehende Gebäude ohne Weiteres zu. Unschädlich soll auch sein, dass ein Heim von Privaten betrieben wird (AG Konstanz WuM 1989, 573; Bieber in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2008, § 549 Rn. 30; Gramlich, Mietrecht, 11. Aufl. 2010, § 549, 4.; kritisch Lechner, WuM 1983, 71 [72] und Weitemeyer in Staudinger [2006], BGB, § 549 Rn. 48).

Dann wäre aber letztlich jedes Mehrfamilienhaus, dessen Wohnungen an Studenten vermietet werden, Studentenwohnheim im Sinne der mietrechtlichen Vorschriften. Die Konsequenzen eines solch weiten Verständnisses liefen dem Mieterschutz in einer Weise zuwider, die mit dem Gesetzgeberwillen und dem Zweck des Wohnraummietrechts unvereinbar wäre. Über § 549 Abs. 3 BGB wären für alle Häuser, die überwiegend Studenten beheimaten, nicht nur ordentliche Kündigungen ohne berechtigtes Interesse des Vermieters möglich, sondern auch Mieterhöhungen unter Ausschluss des gesetzlichen Mieterhöhungsverfahrens im Wege der Änderungskündigung und erleichterte Befristung des Mietverhältnisses. Im Übrigen bestünde dann letztlich kein sachlicher Grund mehr, auf Mietverhältnisse über nur einzelne an Studenten vermietete Wohnungen diese Schutzvorschriften noch anzuwenden.

Es herrscht deshalb in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit, dass das Tatbestandsmerkmal „Studentenwohnheim" in § 549 Abs. 3 BGB einschränkend auszulegen ist (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 549 Rn. 35). Hierfür werden zahlreiche Kriterien angeboten. So soll etwa kein Studentenwohnheim in diesem Sinne vorliegen, wenn der Träger Gewinnerzielungsabsicht hat und nicht fremdnützig handelt (AG Freiburg WuM 1987, 128; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 549 Rn. 35; vgl. auch OLG Bremen NJW-RR 1989, 266; a. A. Bieber in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2008, § 549 Rn. 30). Zumindest als Indizien sollen ein privater Vermieter, Vergabe nach dem höchsten Mietzinsangebot sowie willkürliche, durch den Heimzweck nicht gerechtfertigte Kündigungen (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 549 Rn. 34) gegen ein Studentenwohnheim sprechen, dafür das Vorhandensein von Gemeinschaftseinrichtungen (nach LG Konstanz WuM 1995, 539, AG Freiburg WuM 1987, 128, und AG Konstanz WuM 1989, 573 jedoch nicht erforderlich), ein Mitspracherecht der Bewohner bei der Regelung gemeinsamer Angelegenheiten (nicht erforderlich nach LG Konstanz WuM 1995, 539), Vergabe der Plätze nach festen Regeln, ein allenfalls kostendeckender Mietzins (LG Konstanz WuM 1995, 539; erforderlich nach AG München WuM 1992, 133; a. A. AG Freiburg WuM 1987, 128), der Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit (zum Ganzen Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 549 Rn. 37) oder gar eine Preisbindung (Weitemeyer in Staudinger [2006], BGB, § 549 Rn. 48). Ob die Eigenschaft als Studentenwohnheim dadurch verloren geht, dass den Bewohnern nach Beendigung ihres Studiums der weitere Verbleib gestattet wird oder auch andere Nicht-Studenten dort wohnen (dafür wohl Weitemeyer in Staudinger [2006], BGB, § 549 Rn. 48; dagegen AG Konstanz WuM 1989, 573 [574]; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 549 Rn. 36), ist ebenso wenig geklärt wie die Frage, ob die Plätze nach dem Rotationsprinzip vergeben werden müssen (so LG Konstanz WuM 1995, 539 [540]; a.A. Bieber in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2008, § 549 Rn. 30).

Vorliegend möglicherweise erfüllt sind die Ausschlusskriterien der Gewinnerzielungsabsicht bzw. fehlenden Fremdnützigkeit und der fehlenden Rotation. Gerade diese erscheinen aber nicht unproblematisch. Offen ist etwa, inwieweit es auf tatsächliche Gewinnerzielung ankommt oder ob entsprechende Absicht genügt, ob Einnahmen für Investitionen zurückgelegt werden dürfen und auf welche Zeitabschnitte abzustellen ist. Die bloße Belegungsdauer, die im Haus des Kl. offenbar teils kurz ist, in manchen Wohnungen aber auch längere Zeit beträgt, lässt ebenfalls keine sichere Aussage zu. Ob hingegen Wohnraum ‒ absolut oder im Vergleich zu anderem, ohne oder einschließlich Betriebskosten gerechnet ‒ „preiswert" ist, kann, wie gerade der vorliegende Fall und die bejahende Stellungnahme der Sachverständigen zeigt, unterschiedlich beurteilt werden. Und schließlich bleibt unklar, wie die einzelnen, für und gegen das Vorliegen eines „Studentenwohnheims" sprechenden Kriterien untereinander zu gewichten sind.

Die Kammer hält für das Vorliegen eines Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB für notwendig, aber auch ausreichend, wenn Wohnraum in hierfür bestimmten und geeigneten Gebäuden an Studenten auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet wird, nach dem die Wohnungsnot der Studenten gerade dadurch gelindert werden soll, dass ein planmäßiger zügiger Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnheimplätzen verwirklicht. Dieses Förderkonzept muss sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen (z. B. § 2 Abs. 2 Studentenwerksgesetz in Verbindung mit der jeweiligen Satzung des Studentenwerks), entsprechender Selbstbindung (Stiftungs- oder Vereinssatzung, Gesellschaftsvertrag) oder doch einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. Das fehlt beim Wohnheim des Kl.

§ 549 Abs. 3 BGB geht zurück auf § 10 Abs. 3 Nr. 4 Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) sowie auf § 564b Abs. 7 Nr. 3 BGB in der bis 31.8.2001 geltenden Fassung (zur Entstehungsgeschichte Martinek, NZM 2004, 6 [10 ff.]). Der Gesetzgeber des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. I S. 1912), durch das die Ausnahmevorschriften für Studenten- und Jugendwohnheime eingefügt wurden, wollte so sicherstellen, dass die Wohnheimträger an dem „Rotationssystem" festhalten können, das „durch eine zeitliche Begrenzung des einzelnen Mietvertrages eine möglichst große Zahl von Bewerbern in den Genuss eines Wohnheimplatzes bringen soll". Im Hinblick auf den zu geringen Bestand an Wohnheimplätzen erschien die Fluktuation der Belegung aus Gründen der Gleichbehandlung notwendig. (BT-Drs. 9/2079, S. 11). Dabei war dem Gesetzgeber bewusst, dass zwar „die ganz überwiegende Zahl der Studentenwohnheime" von Studentenwerken getragen werden (BT-Drs. 9/2284, S. 3 zur Anlage der Mietsicherheit), doch ist in Übereinstimmung mit dem Wortlaut die Absicht einer Beschränkung auf diese oder auch nur staatliche Träger aus den Materialien nicht erkennbar. Zugleich wurden die Träger aber von der Verzinsungspflicht für die geleisteten Mietsicherheiten ausgenommen (heute § 551 Abs. 3 Satz 5 BGB), weil die Zinsen den Bewohnern durch niedrigere Mieten ohnehin zugute kämen (BT-Drs. 9/2284, a.a.O.).

Der Gesetzgeber hebt hier den besonderen „Genuss" der Wohnheimplätze gegenüber dem übrigen freien Wohnungsmarkt hervor und setzt voraus, dass Wohnheimträger den Belangen der Bewohner in besonderer Weise verpflichtet sind. Das erfordert ein Mindestmaß an Bindung, die etwa auch erwarten lässt, dass Zinserträge letztlich der Gesamtheit der Bewohner auch auf andere Weise als durch Auszahlung am Ende des Mietverhältnisses zu Gute kommen werden.

Die Anwendung des § 549 Abs. 3 BGB kann aber nicht bereits jedes Förderkonzept auslösen, das aus sozialen Erwägungen die studentische Wohnungsnot lindern will. Der Ausschluss des Kündigungsschutzrechts rechtfertigt sich gerade aus dem Rotationssystem, das den sozialen Mieterschutz der Bewohner hinter die nicht minder soziale Gleichbehandlung aller potenziellen Bewohner zurücktreten lässt. Ein solches System des zügigen Bewohnerwechsels mag nur funktionieren, wenn einem langwierigen Streit um die Kündigungsmotive dadurch der Boden entzogen wird, dass der Nachweis eines berechtigten Interesses des Vermieters zur Kündigung von vornherein nicht gefordert wird (OLG Bremen NJW-RR 1989, 266 f.). Keinesfalls kann § 549 Abs. 3 BGB aber entgegen dem Gesetzeszweck auch denjenigen Vermietern zu Gute kommen, die generell an langandauernden Mietverhältnissen interessiert sind und nur im Einzelfall den Vertrag zu ihnen nicht genehmen Mietern beenden wollen. Die Sonderregelung greift deshalb allein bei Vermietern, die aufgrund der Sorge um die Wohnbedingungen von Studenten selbst „gute" Mieter nicht auf Dauer beherbergen möchten. Nicht ausreichend ist demnach, wenn der Bewohnerwechsel den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung und den gewöhnlichen Marktmechanismen überlassen wird.

Ein solches Konzept liegt dem Wohnheim des Kl. nicht zugrunde.

Es ist bereits kein hinreichend verbindliches Förderkonzept behauptet. Dass der Kl. seine Wohnheimplätze regelmäßig an Studenten vermietet, genügt insoweit nicht. Auch ein möglicherweise günstiger Preis ließe jedenfalls noch nicht auf ein von sozialen Erwägungen geleitetes planmäßiges Vorgehen schließen.

Vor allem aber fehlt es, mag es auch zu einem häufigen Mieterwechsel kommen, am Rotationsprinzip. Die Rotation muss nach abstrakt-generellen Kriterien vom Träger gefordert und gehandhabt werden. Unschädlich ist eine längere Verweildauer nur auf Antrag der Bewohner in begründeten Ausnahmefällen, etwa aufgrund von Satzungsrecht, Richtlinien oder eines sonstigen formalisierten, die Gleichbehandlung aller Studenten bezweckenden Verfahrens. Das ist beim Wohnheim des Kl. nicht ersichtlich. Insbesondere genügt nicht, dass viele Bewohner tatsächlich nur kurzzeitig im Haus des Kl. verbleiben, weil sie auf ihren Wunsch befristete Verträge abschließen oder es aus anderen Gründen bald wieder verlassen. Andere nämlich wohnen längere Zeit beim Kl. Damit liegt es letztlich an den Studenten, wie der Bewohnerwechsel abläuft, und es ist nicht erkennbar, dass der Kl. auch aus seiner Sicht angenehme Mietverhältnisse um der gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten willen beendet. Vor allem sind irgendwelche verbindlichen Regelungen oder auch nur eine beständige Praxis in diesem Sinne nicht vorgetragen, sodass § 549 Abs. 3 BGB unanwendbar ist, der Schutz des § 573 BGB eingreift und die ordentliche Kündigung des Kl. unwirksam ist.

[...]

Die Schutzbestimmungen für den Wohnraummieter (keine Kündigung ohne Grund) gelten nach § 549 Abs. 3 BGB nicht für Mietverhältnisse in einem Studentenwohnheim. Der Begriff des Studentenwohnheims ist nicht definiert; überwiegend wird angenommen, dass der Gesetzgeber die Studentenwohnheime vom Mieterschutz ausgenommen hat, um möglichst vielen Studenten befristet günstige Wohnheimplätze zur Verfügung zu stellen (vgl. LG Konstanz WuM 1995, 539).

Der (inzwischen 48-jährige) Beklagte hatte ein Zimmer in einem Haus gemietet, das als Studentenwohnheim bezeichnet wurde und auch beim Bau Landes-Sondermittel zur Förderung von Studentenwohnheimen erhalten hatte. Die 67 Zimmer im Haus waren überwiegend an Studenten vermietet, regelmäßig nur befristet. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2008 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen „Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten". Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens gab das Amtsgericht der Räumungsklage statt, da ein Studentenwohnheim ohne Kündigungsschutz anzunehmen sei.

Das Landgericht Heidelberg war anderer Auffassung und meinte, maßgebliches Kriterium müsse sein, ob der Wohnraum aufgrund eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts mit Selbstbindung vermietet worden sei. Ob die Vermietung durch eine Privatperson mit Gewinnabsicht erfolge und ob eine niedrige Miete vereinbart sein müsse, sei demgegenüber unerheblich. An einem solchen verbindlichen Förderkonzept fehle es hier, insbesondere an einer Verpflichtung zur Durchsetzung des Rotationsprinzips. Es liege damit kein Studentenwohnheim im Sinne des Gesetzes vor, so dass die Kündigung mangels Begründung nach § 573 BGB unwirksam gewesen sei.