Kündigung eines Mietverhältnisses mit einem Betriebsfremden

Kündigung eines Mietverhältnisses mit einem Betriebsfremden; Vermietung an Arbeitnehmer des Vermieters; Zweckbestimmung als Werkwohnung

1. Im Verfahren nach § 541 ZPO ist die Meinung des Landgerichts, daß die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich sei, dann nicht bindend, wenn sie auf der unzutreffenden Auslegung eines Rechtsentscheids des angerufenen Oberlandesgerichts beruht.

2. Der Rechtsentscheid des Senats vom 24. April 1991 - 8 REMiet 1/90 -, wonach das Mietverhältnis mit einem Betriebsfremden zum Zwecke der Vermietung an einen Arbeitnehmer des Vermieters nur unter besonderen Voraussetzungen gekündigt werden kann, gilt nicht nur in den Fällen, in denen der Mietvertrag keinen Hinweis auf eine Zweckbestimmung als Werkswohnung enthält, sondern allgemein.

Das Landgericht hat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Kann ein Vermieter, für dessen Wohnungen ein Dritter ein Belegungsrecht besitzt, das Mietverhältnis mit einem betriebsfremden Mieter, an den die Wohnung mit Zustimmung des Belegungsberechtigten vermietet wurde, aus Gründen später entstehenden Betriebsbedarfs des Dritten kündigen, wenn

a) im vorgedruckten Mietvertragsformular der Hinweis enthalten ist, daß die Wohnung mit Mitteln der Deutschen Bundesbahn errichtet und zweck-bestimmt für aktive Bedienstete der Deutschen Bundesbahn ist und im Mietvertrag weiter ausdrücklich festgehalten wird, daß der Mieter betriebsfremd ist, b) oder allenfalls dann, wenn der Vermieter den Mieter vor Abschluß des Mietvertrages deutlich darauf hinweist, daß im Falle des späteren Auftretens von Betriebsbedarf des Belegungsberechtigten die Wohnung wieder gekündigt werden kann?

Die Vorlage ist unzulässig, weil die Rechtsfrage nicht entscheidungserheblich ist.

Das Landgericht nimmt an, daß der Rechtsentscheid des Senats vom 24.4.1991 (8 REMiet 1/90 = NJW-RR 1991, 1294 = OLGZ 1992, 98) nur für die Fälle gelte, in denen der Mieter überhaupt keinen Hinweis darauf erhalten habe, daß die Wohnung unter Umständen wieder als Werkswohnung genutzt werden solle. Es will in anderen Fällen ein berechtigtes Interesse des Vermieters nach § 564 Abs. 1 BGB (§ 564 b Abs. 1, d. Red.) zwar nicht schon dann bejahen, wenn ein Hinweis auf die an sich gegebene Zweckbindung in allgemeinen Vertragsbestimmungen enthalten ist, auch nicht, wenn der Mieter außerdem als Betriebsfremder bezeichnet wird, wohl aber in dem hier nicht vorliegenden Fall, daß er außerdem über die Absicht der Kündigung bei späterem Auftreten von Betriebsbedarf ausdrücklich belehrt worden ist.

Dabei legt das Landgericht jedoch den Rechtsentscheid des Senats zu eng aus. Dieser besagt:

"Der Betriebsbedarf eines Unternehmers berechtigt nicht zur Kündigung einer an einen Betriebsfremden vermieteten Wohnung - keine Werkswohnung -, wenn der Vermieter diese Wohnung

a) neu anzuwerbenden Fachkräften zur Verfügung stellen und mit dem Wohnungsangebot seine Chancen auf dem Arbeitsmarkt verbessern will

oder

b) einem Arbeitnehmer mit konkretem Wohnbedarf zur Verfügung stellen will."

Dem Landgericht ist zwar zuzugeben, daß bei der Sachverhaltsschilderung in jenem Beschluß ausgeführt ist, daß der Mietvertrag keinen Hinweis auf die Zweckbestimmung als Werkswohnung enthalte, und daß es in den die Frage zu a) betreffenden Gründen nochmals heißt, daß es sich nicht um eine Werkswohnung handle, daß vielmehr die Wohnung auf unbestimmte Zeit an den betriebsfremden Bekl. ohne jeden Hinweis auf die Eigenschaft einer Werkswohnung vermietet worden sei. Doch hat das Landgericht daraus zu Unrecht den Schluß gezogen, daß sich der Rechtsentscheid auf Fälle beschränke, in denen der Mieter keinen derartigen Hinweis erhalten habe. Denn zum einen ist die Einschränkung nicht in den Ent-scheidungssatz aufgenommen. Und zum anderen zeigt die Gegenüberstellung und Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter sowohl zur Frage a) wie insbesondere auch zu der hier einschlägigen Frage b), wo diese Besonderheit überhaupt nicht mehr erwähnt wurde, daß die Beja-hung eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Kündigung - § 564 b Abs. 1 BGB - davon abhängt, ob zu dem Wohnbedarf des Arbeitnehmers noch weitere Gründe hinzukommen, die gerade den Bezug dieser speziellen Wohnung durch ihn für die Führung des Betriebes des Vermieters (hier des zur Belegung der Wohnung Berechtigten) als notwendig erscheinen lassen. Diese gesteigerten Anforderungen an die Bejahung eines berechtigten Interesses zur Kündigung gegenüber einem betriebsfremden Mieter können vom Vermieter nicht dadurch außer Kraft gesetzt werden, daß er dem Mieter gegenüber erklärt, er wolle sich bereits bei ge wöhnlichem Wohnbedarf eines Arbeitnehmers ein Kündigungsrecht vorbehalten. Denn eine derartige Offenlegung könnte die Gewichtung der beiderseitigen Interessen nicht verändern und würde sich deshalb als eine nach § 564 b Abs. 6 BGB unwirksame Vereinbarung darstellen.

Daß ein derart qualifizierter Bedarf fehlt, hat das Landgericht auf S. 13 seines Vorlagebeschlusses ausgeführt. Danach kommt es auf die Frage, ob die in dem Mietvertrag enthaltenen Hinweise eine Kündigung rechtfertigen könnten, nicht mehr an.

Der Irrtum des Landgerichts ist vom Senat zu beachten. Zwar ist die Meinung des Landgerichts, daß die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich sei, grundsätzlich bindend. Rechtsprechung und Literatur lassen jedoch Ausnahmen zu in Fällen, in denen das Landgericht eine Rechtsfrage übersehen oder eine Rechtsauffassung vertreten hat, die unhaltbar oder verfassungswidrig ist. Nach Auffassung des Senats muß dem der Fall gleichgestellt werden, daß das Landgericht einen von dem angerufenen Oberlandesgericht erlassenen Rechtsentscheid unzutreffend auslegt. Un abhängig davon, ob eine solche Auslegung als unhaltbar bezeichnet werden kann, muß dem Senat für die Interpretation seiner eigenen Entscheidung der Vorrang zukommen, damit ein unnötiger und möglicherweise mißverständlicher Rechtsentscheid vermieden wird.

Die Aufzählung der Kündigungsgründe in § 564 b Abs. 2 BGB ist nicht abschließend. So kann beispielsweise ein Mietverhältnis über eine Werkwohnung wegen Betriebsbedarfs gekündigt werden, wenn der bisherige Mieter als Arbeitnehmer aus dem Betrieb ausscheidet und die Wohnung für seinen Nachfolger gebraucht wird. Ist die Wohnung dagegen an einen Betriebsfremden vermietet und soll sie erstmals einem Arbeitnehmer des Betriebes zur Verfügung gestellt werden, reicht dies als Kündigungsgrund allein nicht aus. Das OLG Stuttgart hat in seinem Rechtsentscheid vom 24. April 1991 (GE, 1991, 817) ausdrücklich hervorgehoben, daß die Absicht des Vermieters nicht ausreicht, die Wohnung neu anzuwerbenden Fachkräften oder einem Arbeitnehmer mit konkretem Wohnbedarf zur Verfügung zu stellen.

In dem Rechtsentscheid hatte sich das OLG Stuttgart mit einem Fall zu beschäftigen, bei dem die Wohnung an einen Betriebsfremden vermietet war ohne jeden Hinweis im Mietvertrag auf die Zweckbestimmung als Werkwohnung. Dem jüngsten Beschluß des OLG Stuttgart vom 21. April 1993 lag hingegen der Sachverhalt zugrunde, daß die Wohnung an einen Betriebsfremden vermietet war und im Mietvertrag ausdrücklich eine Zweckbestimmung enthalten war sowie ein Hinweis, daß bei späterem Betriebsbedarf eine Kündigung möglich sein werde.

Das vorlegende Landgericht meinte, dies sei ein wesentlicher Unterschied zu dem Sachverhalt, der dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart zugrunde gelegen hatte. Dieser Auffassung schloß sich das Oberlandesgericht nicht an und meinte, auch bei einem ausdrücklichen Hinweis im Mietvertrag könnten die Kündigungsgründe nach § 564 b Abs. 6 BGB nicht erweitert werden.

Auch in einem solchen Falle müßten neben dem konkreten Wohnbedarf des Nachfolgemieters und Arbeitnehmers besondere Umstände hinzutreten (qualifizierter Bedarf). Die Richter sahen die Frage daher durch ihren früheren Rechtsentscheid als geklärt an und lehnten den Erlaß eines neuen Rechtsentscheids ab. Sie meinten auch, ausnahmsweise sei die Meinung des vorlegenden Landgerichts, die Rechtsfrage sei entscheidungserheblich, für sie nicht bindend, denn zur Auslegung ihres eigenen Rechtsentscheids seien sie vorrangig befugt.

Auch bei ausdrücklichem Hinweis im Mietvertrag kann eine an einen Betriebsfremden vermietete Wohnung nur unter besonderen Umständen gekündigt werden. Welche Umstände dies sind, bleibt freilich auch nach der neuesten Entscheidung des OLG Stuttgart offen. All dies gilt freilich nicht, wenn es sich um eine Werkwohnung im Sinne des § 565 b BGB handelt, also um Wohnraum, der mit Rücksicht auf ein Dienstverhältnis (mit dem Mieter) vermietet wurde. Dann reicht der einfache Betriebsbedarf für eine Kündigung.