Kündigung einer Werksmietwohnung

Der Hinweis, daß die Wohnung dringend für die Unterbringung eines aktiven Bediensteten benötigt wird, genügt bei der Kündigung einer Werksmietwohnung nach § 565 c Nr. BGB nicht.

Die Bekl. bewohnt seit 1.9.1982 eine mit Mitteln der Deutschen Bundespost errichtete 2-Zimmer-Wohnung zum monatlichen Preis von 218 DM. Nach § 1 Nr. 2 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Nutzungsvertrages ist die Wohnung zweckbestimmt für aktive Bedienstete er Deutschen Bundespost. Für die Kündigung sieht § 5 folgende Regelung vor:

...Außerdem ist die Genossenschaft verpflichtet, auf Verlangen der Deutschen Bundesbahn/Bundespost das Nutzungsverhältnis zu kündigen und die Räumung auf dem Klagewege durchzusetzen, wenn das Mitglied aus dem Dienst bei der Deutschen Bundesbahn/Bundespost ausscheidet. Für die Kündigung gelten die §§ 566 b, c und d BGB.

Nachdem die Bekl. aus dem Dienst der Deutschen Bundespost ausgeschieden, kündigte die Kl. auf Aufforderung der Oberpostdirektion der Bekl. das Nutzungsverhältnis mit Schreiben vom 29. 8. 1984 zum 30.11.1984. Das Kündigungsschreiben enthält den Hinweis, daß es sich um eine für aktive Angehörige der Deutschen Bundespost zweckbestimmte Werkswohnung handele, die dringend für die Unterbringung eines aktiven Bediensteten

benötigt werde. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wurde unter Hinweis auf § 568 BGB ausgeschlossen.

Da die Bekl. nicht auszog, erhob die Kl. Räumungsklage, die das Amtsgericht durch unechtes Versäumnisurteil abwies. Zur Begründung führte es im wesentlichen aus, weder Kündigungsschreiben noch Klage enthielten berechtigte Kündigungsgründe; der von der Kl. geltend gemachte Betriebsbedarf der Deutschen Bundespost hätte zumindest stichwortartig geltend gemacht werden müssen.

Hiergegen hat die Kl. form- und fristgerecht Berufung eingelegt, mit der sie ihren Räumungsantrag weiterverfolgt. Die Bekl. hat den Termin zur mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht wahrgenommen; die Kl. hat den Erlaß eines Versäumnisurteils beantragt. Das Landgericht hat dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Genügt bei der Kündigung einer zweckbestimmten Werkswohnung gem. § 565 c BGB der bloße Hinweis, daß die Wohnung dringend für die Unterbringung eines aktiven Bediensteten benötigt wird?

Es ist der Ansicht, daß der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben so bezeichnet sein müsse, daß er identifizierbar sei und von anderen Lebensvorgängen unterschieden werden könne. Der Mieter müsse so viel an Information im Kündigungsschreiben erhalten, daß er beurteilen könne, ob es aussichtsreich sei, gegen die Kündigung anzugehen. Das sei hier nicht der Fall.

Die zu entscheidende Rechtsfrage sei für eine Vielzahl von gleichgelagerten Fällen von grundsätzlicher Bedeutung.

II 1. Die Vorlage ist zulässig.

Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft. Die Frage zielt darauf ab, ob in den Fällen der Kündigung einer Werksmietwohnung zu den verkürzten Fristen des § 565 c Nr. 1 BGB die Wiederholung des Gesetzeswortlautes genügen kann.

Die Frage ist entscheidungserheblich und - soweit ersichtlich - bisher durch Rechtsentscheid nicht entscheiden.

Dem Beschluß des Bayerischen Obersten Landgerichts vom 23. 7. 1985 (RE-Miet 3/85) lag zwar ein Sachverhalt zugrunde, in dem ein fast gleichlautendes Kündigungsschreiben abgegeben worden war. Das Gericht hat den Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt, ohne dabei auf die Frage abzustellen, ob das Kündigungsschreiben ausreichend begründet war.

2. Der Senat beantwortet die Frage wie aus dem Leitsatz ersichtlich.

Unter die Sonderregelung des § 565 c BGB, der verkürzte Kündigungsfristen für Werksmietwohnungen vorsieht, fallen auch werksfremde Mietwohnungen, d.h. nicht im Eigentum des Arbeitgebers stehende Mietwohnungen, für die dem Arbeitgeber ein Belegrecht zusteht (vgl. Emmerich, Volker ; Miete, §§ 565 b - 665 e, Rdn. 18; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Rdn. 164 ff., Barthelmess, 2. WKSchG, P. Aufl., § 564 b, Rdn. 108).

Voraussetzung für die wirksame Kündigung nach dieser Bestimmung ist u.a., daß die Wohnung für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten dringend benötigt wird und daß die Kündigungsgründe nach § 564 b BGB in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Letzteres ergibt sich daraus, daß § 565 b BGB die allgemeinen Vorschriften für entsprechend anwendbar erklärt, soweit sich aus den §§ 565 c - 565 d BGB nichts anderes ergibt. Dies bedeutet, daß die materielle Wirksamkeit der Kündigung sich im übrigen nach § 564 b BGB richtet und auch Abs. 3 dieser Bestimmung Anwendung findet, wonach die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben anzugeben sind (Staudinger, BGB, 12. Aufl., §§ 566 b - 566 e, Rdn. 31; LG Karlsruhe, WuM 74, 243).

Die Bestimmung des § 564 b Abs. 3 BGB, die einen Schutz des Mieters in der

Weise bezweckt, daß er seine Aussichten, die Kündigung erfolgreich abwehren zu können, anhand der angegebenen Kündigungsgründe beurteilen kann, würde jedoch ins Leere gehen, wenn sich der Vermieter im Falle der Kündigung einer Werksmietwohnung nach § 565 c Nr. 1 BGB darauf beschränken könnte, den Gesetzeswortlaut zu wiederholen. Daher wird bei der Geltendmachung des Betriebsbedarfs in der Regel von den Grundsätzen auszugehen sein, die Rechtsprechung und Literatur für die Angabe der Kündigungsgründe bei Eigenbedarf entwickelt haben. Es ist jedoch zu berücksichtigen, daß Unterschiede bei den an ein Kündigungsschreiben zu stellenden Anforderungen sich aus den Verhältnissen des Einzelfalles ergeben können, wobei insbesondere auf die Größe des Betriebes und die Zahl der als Mieter in Betracht kommenden Arbeitnehmer abzustellen ist.

Daher folgt der Senat dem vorlegenden Landgericht insoweit, daß Anforderungen an ein Kündigungsschreiben bei einem Großbetrieb nicht überzogen werden dürfen, andererseits jedoch der aktuelle Stand des Betriebsbedarfs angegeben werden muß. Welche Anforderungen im Einzelfall zu stellen sind, kann nicht Gegenstand eines Rechtsentscheides sein. Jedoch ist nach Ansicht des Senats kein Fall denkbar, in dem es dem Vermieter nicht zumutbar sein sollte, über den Wortlaut des Gesetzes hinausgehende Angaben zu machen. Sollte die Fluktuation in den Wohnungen so groß sein, daß sich der oder die Nachfolgemieter auch nicht in etwa bezeichnen lassen, so erscheint es fraglich, ob die Wohnung noch "dringend", zur Unterbringung eines anderen Bediensteten benötigt wird.