Kündigung einer vom ausscheidenden Fremdgeschäftsführer gestellten Mietsicherheit

Kündigung einer vom ausscheidenden Fremdgeschäftsführer gestellten Mietsicherheit; Mietkaution; Schuldbeitritt

Hat der Fremdgeschäftsführer einer GmbH für diese eine persönliche Mietsicherheit gegeben (hier: Schuldmitübernahme/Schuldbeitritt), stellt sein Ausscheiden aus dem Geschäftsführeramt zwei Monate bevor die Miete bei der Gesellschaft uneinbringlich wird, keinen wichtigen Grund zur Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar.

4 Die zulässige Revision hat keinen Erfolg.

8 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht die vom Bekl. im Anschluss an den Mietvertrag unterzeichnete Erklärung als eine Schuldmitübernahme im Sinne eines einseitig verpflichtenden Rechtsgeschäfts aufgefasst, bei dem der Übernehmende zwecks Besicherung der gegen die Hauptvertragspartei bestehenden Ansprüche als Gesamtschuldner neben diese tritt.

9 2. Das Berufungsurteil konnte auch im Ergebnis dahinstehen lassen, ob bei einem befristeten Mietverhältnis überhaupt eine vorzeitige Kündigung durch den Bürgen oder Schuldmitübernehmer in Betracht komme. Denn ein wichtiger Grund zur Kündigung liegt hier jedenfalls nicht vor.

10 Durch seine Schuldmitübernahme hat der Bekl. sich gegenüber der Kl. verpflichtet, für alle Pflichten aus dem Mietverhältnis persönlich einzustehen. Welche Pflichten im Einzelnen darunter fielen, war durch den auf fünf Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag klar umgrenzt. Der Bekl. wusste daher, welche konkreten Pflichten er mit der Unterzeichnung des Vertrages auf sich nahm.

11 Nach Sinn und Zweck der von ihm abgegebenen Erklärung handelte es sich bei der Schuldmitübernahme um ein Sicherungsmittel. Sie sollte der Kl. die Sicherheit geben, den Mietzins auch dann noch zu erlangen, wenn die als GmbH mit nur dem Mindestkapital ausgestattete Mieterin ihn nicht mehr würde aufbringen können. Damit hatte der Bekl. das Insolvenzrisiko der Mieterin übernommen und die Kl. im Hinblick (auch) darauf der Mieterin das Mietobjekt überlassen.

12 Durch die Kündigung des Geschäftsführeranstellungsvertrages mag zwar die Rechtsgrundlage dafür entfallen sein, dass der Bekl. sich als Sicherheit für die Mieterin (weiterhin) zur Verfügung stellte. Dies mag zugleich einen Anspruch des Bekl. gegen die Mieterin begründet haben, der Kl. eine geeignete Ersatzsicherheit zu stellen, um so von seiner Haftung frei zu kommen. Ob der Bekl. dieses Verlangen gestellt hat und ob die Mieterin in der Lage gewesen wäre, eine Ersatzsicherheit zu stellen, ist nicht festgestellt, kann aber im Ergebnis dahinstehen. Denn ein solches Verlangen berührt in der Zwischenzeit bis zur Erfüllung des Anspruchs nicht das zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestehende Sicherungsverhältnis.

13 Im Dreiecksverhältnis zwischen den Parteien des Rechtsstreits und der Mieterin lag die Gefahr einer Kündigung des Anstellungsvertrages in der Risikosphäre des Bekl. und nicht in derjenigen der Kl. Ihr kam es darauf an, neben der nur mit ihrem Vermögen haftenden Kapitalgesellschaft zusätzlich eine persönliche Sicherheit zu erlangen, die ihr eine vom Geschäftserfolg unabhängige Miete garantierte. Diese Interessenlage war Grundlage des eingegangenen Sicherungsverhältnisses. Sie besteht auch und gerade dann fort, wenn sich der Sicherungszweck dadurch zu realisieren droht, dass die Gesellschaft in eine wirtschaftliche Schieflage gerät. Die vom Sicherungsgeber übernommene Haftung für den Mietausfall ist auch dann Gegenstand seines Sicherungsversprechens, wenn er kurze Zeit - hier rund zwei Monate - bevor die Mieterin die Miete nicht mehr zahlen kann, von seinem Geschäftsführeramt abberufen wird. Darin liegt kein wichtiger Grund, nicht für dasjenige einzustehen, was mit der zu Sicherungszwecken erklärten Schuldmitübernahme versprochen war.

Die Beendigung des Fremdgeschäftsführervertrages unmittelbar vor Zahlungsunfähigkeit der GmbH berechtigt nicht zur Kündigung der Mietsicherheit.

Im Mai 2006 schloss die Klägerin mit der M. GmbH einen bis zum 30. Juni 2011 befristeten Geschäftsraummietvertrag ab, den der beklagte Fremdgeschäftsführer auf Mieterseite ohne Vertretungszusatz als „Mieter und Mithaftender" mit unterzeichnete. Nachdem die GmbH den Anstellungsvertrag mit dem Beklagten im April 2008 gekündigt und ihn als Geschäftsführer abberufen hatte, erklärte dieser im Juni 2008 die Kündigung „des Schuldbeitritts/der Schuldübernahme" aus wichtigem Grund unter Hinweis auf die Beendigung der Geschäftsführertätigkeit. Weil die GmbH wegen Zahlungsunfähigkeit die Miete für September 2008 nicht bezahlte, verlangt die Klägerin Zahlung vom Beklagten.

Das LG Osnabrück gab der Klage statt, die Berufung zum OLG Oldenburg und die Revision hatten keinen Erfolg. Die unterzeichnete Erklärung des Beklagten sei als Schuldmitübernahme aufzufassen mit der Folge, dass der Beklagte für alle Pflichten der GmbH aus dem Mietvertrag persönlich einzustehen habe. Dieses Sicherungsmittel umfasse auch das Insolvenzrisiko der GmbH; ein wichtiger Grund zur Kündigung der Schuldmitübernahme habe deshalb nicht vorgelegen.

Wenn der Mietvertrag außer den im Rubrum genannten Vertragsparteien auf Mieterseite noch von weiteren Personen unterzeichnet wird, kommt es für die Qualifizierung der Unterschrift darauf an, ob hiermit eine vertragliche Bindung oder nur eine Haftung in Form von Schuldbeitritt, Garantie oder Bürgschaft begründet werden sollte (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535 Rn. 47). Wenn die Unterzeichnung wie hier „als Mieter" erfolgt, kann wohl nicht bezweifelt werden, dass eine mietvertragliche Bindung gewollt war; darauf, ob der weitere Mieter die Räume auch nutzen wollte, kam es nicht an, weil eine Verpflichtung des Mieters hierzu eben nicht besteht. Auf die vom OLG und vom BGH angestellten Überlegungen zur Kündbarkeit einer Sicherheit kam es deshalb nicht an.