Kündigung einer Mietbürgschaft in Abhängigkeit von Kündigungsmöglichkeit des Vermieters

Eine Mietbürgschaft kann vom Bürgen zu dem Zeitpunkt gekündigt werden, zu dem der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich hätte kündigen können. (Anschluß an OLG Düsseldorf ZMR 2000, 89).

Entsprechend der gegenüber der Bekl. zu 1) bestehenden Forderung über insgesamt 37.413,39 DM steht den Kl. gegenüber dem Bekl. zu 2) aus der Bürgschaft ein Zahlungsanspruch in dieser Höhe gemäß § 765 Abs. 1 BGB zu. Der Bekl. zu 2) kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, daß seine Haftung für die Verbindlichkeiten der Bekl. zu 1) entfallen sei, da er die Bürgschaft wirksam gekündigt habe.

Zwar ist im Wege der Auslegung die in seinem Schreiben vom 5. Februar 1999 enthaltene Erklärung des Bekl. zu 2) rechtlich als Kündigung zu werten, doch löste diese Kündigung den Bürgschaftsvertrag entgegen der Ansicht des Bekl. zu 2) nicht nach Ablauf einer Frist von maximal zwei Monaten auf, mit der Folge, daß er als Bürge nicht mehr für die in der Zeit nach dem 30. April 1999 aufgelaufenen Mietrückstände haften müsse.

Soweit der Bekl. zu 2) seine Rechtsansicht auf die von ihm zitierten Entscheidungen des BGH (BGH NJW 1985, 3007; NJW 1986, 252, 253) stützt, verkennt er, daß diese auf die Kündigung einer Bürgschaft für einen Kontokorrentkredit bezogenen Entscheidungen des BGH sich auf den vorliegenden Fall der Mietbürgschaft nicht ohne weiteres übertragen lassen.

Generell, so der BGH, ist ein Bürge, der auf unbestimmte Zeit eine Bürgschaft übernommen hat - wie bei jedem zeitlich nicht begrenzten Dauerschuldverhältnis - nach Treu und Glauben berechtigt, die Bürgschaft nach Ablauf eines gewissen Zeitraums oder bei Eintritt besonders wichtiger Umstände mit Wirkung für die Zukunft zu kündigen; dabei hat er auf die berechtigten Interessen des Gläubigers und des Hauptschuldners Rücksicht zu nehmen und eine angemessene Frist einzuhalten, damit diese sich auf die veränderte Lage einstellen können. Zu den besonders wichtigen Umständen in dem genannten Sinne kann auch das Ausscheiden aus einer Gesellschaft gehören, wenn die Gesellschafterstellung Anlaß für die Übernahme der Bürgschaft war (BGH NJW 1986, 252, 253 m. w. N.). Dies gilt insoweit auch für die Mietbürgschaft. Weiter führt der BGH dort aus, daß der Bürge die Kündigung nur unter Wahrung einer Kündigungsfrist, die nach den Umständen des Einzelfalls angemessen ist, erklären kann.

Die Kündigungsfrist ist so zu bemessen, daß den Beteiligten ein angemessener Zeitraum verbleibt, um ihre wirtschaftlichen Dispositionen der durch die Kündigung geschaffenen veränderten Lage anzupassen, wobei bei der Festlegung der angemessenen Kündigungsfrist vor allem auf das Sicherungsbedürfnis des Gläubigers abzustellen ist.

In diesem Punkt unterscheidet sich die Bürgschaft für einen Kontokorrentkredit wesentlich von der Mietbürgschaft, so daß die Dauer einer angemessenen Kündigungsfrist grundsätzlich unterschiedlich zu beurteilen ist. Kündigt ein Kreditbürge die Bürgschaft, beschränkt sich die Bürgschaft auf den Saldo zum Kündigungszeitpunkt. Dem Gläubiger wird dadurch keine gesicherte Position genommen, da er es in der Hand hat, dem Hauptschuldner weitere Kredite zu versagen. Anders verhält es sich bei der Mietbürgschaft. Bei der Mietbürgschaft ist maßgeblich darauf abzustellen, zu welchem Zeitpunkt der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann (OLG Düsseldorf ZMR 2000, 89; v. Martius in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. lll Rdnr. 830 a). Ein Kündigungsrecht mit sofortiger Wirkung hätte hier zur Folge, daß vertragliche Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Mietzins ungesichert blieben. Der Vermieter hat es nämlich nicht unbedingt in der Hand, dem Mieter den Mietgebrauch sofort zu untersagen; er muß vielmehr abwarten, bis die Möglichkeit zur Kündigung des Mietverhältnisses gegeben ist. Hinsichtlich der Bürgschaft für mietvertragliche Verpflichtungen bedeutet dies, daß der Bürge nur zu solchen Terminen kündigen kann, zu denen auch der Vermieter das Mietverhältnis beenden kann, und zwar so rechtzeitig vor Ablauf der Kündigungsfrist, daß der Vermieter seinerseits überlegen kann, ob er ohne die Sicherung das Mietverhältnis fortführen will (Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rdnr. 780).

Zum Zeitpunkt der von dem Bekl. zu 2) mit Schreiben vom 5. Februar 1999 erklärten Kündigung der Bürgschaft konnte das Mietverhältnis mit der Bekl. zu 1) aufgrund des dritten Nachtrages zum Mietvertrag nicht vor Ablauf des 30. Juni 2000 ordentlich gekündigt werden, da es sich mangels Widerspruchs bis zum 30. Dezember 1998 nach dem 30. Juni 1999 um ein weiteres Jahr verlängerte. Mithin konnte die Kündigung der Bürgschaft ihre Wirksamkeit erst zu diesem Termin, nämlich zum 30. Juni 2000, entfalten.

Ungeachtet dessen haftet der Bekl. zu 2) auch für die Nutzungsentschädigung für den Monat Juli 2000, da sich die Bürgschaft auf die Erfüllung aller mietvertraglichen Pflichten bezieht und somit auch das Abwicklungsverhältnis mit einbezieht.

Der Bekl. zu 2) kann nicht damit gehört werden, es sei rechtsmißbräuchlich, daß die Kl. das Mietverhältnis mit der Bekl. zu 1) nicht schon zu einem früheren Zeitpunkt gekündigt haben. Für den Bürgen besteht keine Möglichkeit, auf das Mietverhältnis einzuwirken, um seine Haftung zu begrenzen oder sich von dieser zu befreien. So haftet der Bürge selbst dann, wenn der Mieter die Mietsache vor Vertragsende zurückgibt, keinerlei Mietzins mehr entrichtet und der Vermieter die Mietsache leerstehen läßt (v. Martius, a. a. O. Rdnr. 830; Wolf/ Eckert, a. a. O. Rdnr. 779). Darüber hinaus hätte eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 554 Abs. 1 BGB zu einem früheren Zeitpunkt als dem 10. November 1999 ohnehin nicht zu einer Beschränkung der Haftung des Bekl. zu 2) geführt. Der Bekl. zu 2) verkennt, daß dem Vermieter in einem derartigen Fall Schadensersatzansprüche gegen den Mieter zustehen, die darauf beruhen, daß der Mieter durch den Zahlungsverzug vertragsbrüchig und daher für die Folgen der dadurch verursachten Kündigung schadensersatzpflichtig wird. Auch derartige Ansprüche sind von der Bürgschaft, die für die "Erfüllung aller mietvertraglichen Verpflichtungen" übernommen wurde, umfaßt (vgl. OLG Düsseldorf, a. a. O.).

Viele Vermieter halten die Bürgschaft durch einen solventen Dritten für eine probate Sicherheit nach § 550 b BGB. Sie übersehen dabei die Kündigungsmöglichkeiten des Bürgen.

Der Beklagte hatte eine Mietbürgschaft übernommen, die (es handelte sich um einen Gewerberaummietvertrag) der Höhe nach nicht begrenzt war. Als die Mieterin in Zahlungsschwierigkeiten geriet, kündigte er unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Bürgschaftsvertrag mit einer Frist von zwei Monaten.

Mit Urteil vom 11. Oktober 2000 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage gegen den Bürgen statt und meinte, zwar sei grundsätzlich auch ein Bürgschaftsvertrag kündbar. Dies müsse aber mit einer angemessenen Frist erfolgen, wobei auf den Zeitpunkt abzustellen sei, zu dem der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann. Da hier ein befristetes Mietverhältnis vorlag, war vor Ablauf der Frist eine Kündigung nicht zulässig (§ 564 BGB).

Die Rechtsprechung zur Kündbarkeit der Mietbürgschaft wird von vielen Vermietern (und Bürgen) bisher nicht zur Kenntnis genommen. Insbesondere im Wohnraummietrecht, bei dem diese Mietverträge auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sind, gelten verhältnismäßig kurze Kündigungsfristen, so daß wenige Monate nach Abschluß des Mietvertrages ein Bürge sich wieder aus seiner Verpflichtung "verabschieden" könnte. Ob dann der Vermieter gegenüber dem Mieter ein Kündigungsrecht hat oder zumindest einen Anspruch auf Leistung einer anderen Mietsicherheit, ist im Einzelfall umstritten (vgl. Bub/Treier/von Martius, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. III A Rn. 830 a). Tritt der Vermieter dieser Gefahr dadurch entgegen, daß er mit dem Bürgen vereinbart, der Vertrag sei unkündbar, ist das ebenfalls zweifelhaft, denn eine Kündigung aus wichtigem Grund, wozu auch die Insolvenz des Mieters gehören kann, ist immer möglich. Das Beste sind eben immer noch Barkautionen.