Kündigung einer Mietbürgschaft in Abhängigkeit von Kündigungsmöglichkeit des Mieters

Ein Bürge kann zwar dem Gläubiger (Vermieter) die Einwendung eines Hauptschuldners (Mieters) entgegenhalten (§ 768 BGB), er kann aber nicht anstelle des Mieters das zugrunde liegende Vertragsverhältnis (Mietvertrag) beenden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Vermieter nahm den Bürgen auf Zahlung rückständiger Mieten in Anspruch. Dieser kündigte die Bürgschaft im Hinblick auf ein Kündigungsrecht des Mieters bezüglich des Mietvertrages (Brandschaden in den gemieteten Gewerberäumen).

Die Bekl. ist gemäß §§ 765, 535 Satz 2 BGB zur Zahlung der Miete verpflichtet. Weder ist das Mietverhältnisses mit dem Hauptschuldner noch der Bürgschaftsvertrag beendet. Ein Bürge kann der Inanspruchnahme durch den Gläubiger zwar die Einwendungen des Hauptschuldners entgegenhalten, nicht aber an dessen Stelle das zugrunde liegende Vertragsverhältnis beenden.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts lagen hier die Voraussetzungen für eine Kündigung der Bürgschaft durch die Bekl. nicht vor. Diese hat eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietvertrag während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags übernommen. Wenn in Ausnahmefällen die Möglichkeit einer Kündigung einer unbefristeten Mietbürgschaft anerkannt worden ist, betraf dies Fälle, in denen sich der Vermieter seinerseits vom Mietverhältnis lösen konnte (so OLG Düsseldorf NJW 1999, 3128). Die Frage, ob danach bei einem befristeten Mietverhältnis überhaupt eine Kündigung in Betracht kommt, ist vom OLG Düsseldorf in einer anderen Entscheidung (WuM 1999, 279) ausdrücklich offengelassen worden.

Das Wesen einer Mietbürgschaft ist die Sicherung der aus dem Mietverhältnis dem Vermieter erwachsenden Ansprüche. Dieses Ziel würde nicht erreicht, wenn sich der Bürge aus Gründen, die jedenfalls nicht im Verhältnis zum Gläubiger liegen, seiner Haftung entziehen kann, ohne daß der Gläubiger die - dann ungesicherte - Vertragsbeziehung zum Hauptschuldner beenden kann. Letzteres ist hier nicht der Fall. Die im Mietvertrag vereinbarte Vertragsdauer lief zunächst bis 2008. Eine vorzeitige ordentliche Kündigungsmöglichkeit war nicht vorgesehen. Das Mietverhältnis ist auch nicht durch den Brand beendet worden, denn die Räume sind hierdurch nicht in einer Weise zerstört worden, daß deren Gebrauchsüberlassung schlechthin unmöglich war. Vielmehr konnte die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume innerhalb einer angemessenen Zeit von wenigen Monaten wiederhergestellt werden.

Auch wenn man der Bekl. ein Leistungsverweigerungsrecht zugestehen wollte, solange der Hauptschuldner aufgrund eines Gestaltungsrechts die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis zu beenden (Palandt/Sprau, BGB, 60. Aufl., § 770 BGB, Rn. 4), führt dies im vorliegenden Fall zu keinem anderen Ergebnis. Denn ein dem Mieter hier möglicherweise zustehendes Kündigungsrecht aus § 542 BGB hat dieser nicht wahrgenommen. Mit der inzwischen erfolgten Wiederherstellung der Räume ist jedenfalls nunmehr eine Kündigung ausgeschlossen.

Wer eine Mietbürgschaft übernommen hat, kann zwar alles einwenden, was der Mieter auch einwenden könnte, aber er kann nicht einfach an Stelle des Mieters kündigen.

Wegen eines Mietrückstandes nahm der Vermieter den Bürgen in Anspruch, weil der Mieter nichts hatte. Der Bürge kündigte die Bürgschaft und berief sich dabei auf ein Kündigungsrecht des Mieters, nachdem es in den gemieteten Gewerberäumen zu einem Brandschaden gekommen war. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen.

Die 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin änderte die amtsgerichtliche Entscheidung ab und verurteilte den Bürgen zur Zahlung. Dieser könne zwar Einwendungen des Mieters dem Vermieter entgegensetzen, aber nicht an dessen Stelle das Mietverhältnis kündigen. Der Mieter habe jedoch nicht gekündigt und habe auch gar keine Kündigungsmöglichkeit, denn die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (bisher § 542 BGB a. F., jetzt § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB) lägen nicht vor. Somit entfalle auch ein mögliches Leistungsverweigerungsrecht des Bürgen im Hinblick auf ein mögliches Kündigungsrecht des Hauptschuldners, des Mieters.

Eine Mietbürgschaft ist zwar nicht unkündbar, sie kann vom Bürgen jedoch nur zu dem Zeitpunkt gekündigt werden, zu dem der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen könnte (vgl. auch LG Berlin GE 2001, 135; OLG Düsseldorf NJW 1999, 3128 = ZMR 2000, 89). Insofern ist also die Position des Vermieters vor allem im Rahmen der Wohnraummiete (bei der Entscheidung des Landgerichts Berlin handelte es sich um Gewerberaummiete, so auch im Fall des OLG Düsseldorf) rechtlich gesichert. Aber: Die Bürgschaft lebt natürlich in Abhängigkeit zum Bestand des Hauptschuldverhältnisses, des Mietverhältnisses. Hat der Mieter ein Gestaltungsrecht, kann er z. B. das Mietverhältnis kündigen, dann hat unter Umständen der Bürge ein Leistungsverweigerungsrecht, solange der Mieter das Gestaltungsrecht noch nicht verloren hat (vgl. Palandt/Sprau, § 770 BGB Rdnr. 4). In dem der ZK 63 zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter nicht gekündigt und hatte auch inzwischen jedenfalls das Kündigungsrecht aus § 542 BGB verloren, weil die Räume nach dem Brandschaden wieder in Ordnung gebracht worden waren.