Kündigung einer Mietbürgschaft

Kündigung einer Mietbürgschaft; Unterbrechung der Verjährung der Hauptforderung durch Klageerhebung gegen den Bürgen

Die außerordentliche Kündigung einer Mietbürgschaft wegen Eintretens besonderer Umstände kommt bei einem befristeten Mietvertrag nicht in Betracht. Die Klageerhebung gegen den Bürgen reicht zur Unterbrechung der Verjährung der Hauptforderung nur aus, wenn der Hauptschuldner als Rechtsperson untergegangen ist; dies ist bei einer GmbH nicht schon durch ihre Auflösung der Fall, sondern erst mit ihrer Löschung.

Die Kl. nimmt die Bekl. als Bürgen für Verbindlichkeiten (Nutzungsentschädigung/Schadensersatz) für die Zeit von November 2001 bis Januar 2004 in Anspruch. [...] Das Landgericht hat die Bekl. antragsgemäß als Gesamtschuldner zur Zahlung von 80.922,97 € nebst Zinsen verurteilt. [...] Die Berufung der Bekl. richtet sich gegen dieses Urteil. [...]

Zur Begründung ihrer Berufung tragen die Bekl., die sich bereits in erster Instanz auf die Verjährung der Hauptschuld berufen haben, u. a. vor:

Die von ihnen am 13. Juli 1994 abgegebene Bürgschaftserklärung sei mangels Akzessorietät unwirksam, da zu diesem Zeitpunkt eine Hauptverbindlichkeit noch nicht bestanden habe. Auch sei diese Bürgschaft von ihnen zu Recht gekündigt worden.

Das Landgericht habe zu Unrecht nicht berücksichtigt, daß das Mietverhältnis auch nach dem 31. Juli 2001 zunächst noch weitergeführt worden sei. Auch habe die Kl. nach der fristlosen Kündigung konkludent ein neues Mietverhältnis mit der Sozialstation [...] GmbH bzw. mit der [...] GmbH begründet. Für dieses neue Mietverhältnis würden sie, die Bekl., mit der von ihnen abgegebenen Bürgschaft aber nicht haften. Im übrigen seien die Mieträume im Rahmen des Insolvenzverfahrens über die Sozialstation [...] GmbH von dem Pflegedienst übernommen worden. [...]

Die Berufung ist zulässig und hat in der Sache überwiegend Erfolg, nämlich in Höhe von 77.863,01 € betreffend die Zeit von November 2001 bis Dezember 2003.

Keinen Erfolg haben die Bekl., soweit sie sich mit ihrer Berufung gegen den Bestand der streitgegenständlichen Forderung wenden. [...]

a) Die Bürgschaftserklärung ist entgegen der Ansicht der Bekl. wirksam. Der Grundsatz der Akzessorietät der Bürgschaft erfordert nicht, daß die Hauptforderung beim Abschluß des Bürgschaftsvertrages bereits begründet sein muß. Daß eine bereits vor Abschluß eines Mietvertrages abgegebene Bürgschaftserklärung wirksam ist, zeigt beispielhaft die Entscheidung des Bundsgerichtshofes vom 7. Juni 1990 zum Aktenzeichen IX ZR 16/90 (BGHZ 111, 36 f. = GE 1990, 921).

b) Zu Recht hat das Landgericht die von den Bekl. behauptete "Weiterführung" des Mietverhältnisses nach dem 31. Juli 2001 nicht berücksichtigt. Zwar war das Mietverhältnis betreffend die Räume [...] in [...] infolge der fristlosen Kündigung vom 17. Juli 2001 seitens der Kl. beendet, gleichwohl haftet die Mieterin für den Kündigungsfolgeschaden und damit für den Mietzinsausfall bis zu dem im Vertrag vorgesehenen Mietende, d. h. vorliegend bis zum 31. Januar 2004. Als Bürgen haften die Bekl., die sich für sämtliche aus dem Mietvertrag Nr. 107/01 ergebenden Verpflichtungen der Mieterin verbürgt haben, für diese sich aus dem Mietvertrag ergebenden Ansprüche in vollem Umfang (vgl. OLG Düsseldorf, NJW 1999, 3128). Dies gilt auch dann, wenn Räume später an einen neuen Mieter vermietet werden, dieser die Miete aber (gleichfalls) nicht zahlt. Für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits kommt es mithin allein darauf an, ob die Kl. Zahlungen auf die der Klage zugrunde liegenden Mietforderungen - von wem auch immer - erhalten hat. Solche Zahlungen haben die Bekl. aber schlüssig nicht behauptet.

c) Zutreffend führt das Landgericht aus, daß die von den Bekl. ausgesprochene fristlose Kündigung der Bürgschaften die Klageforderung nicht zu Fall bringt. Eine außerordentliche Kündigung einer Mietbürgschaft wegen Eintritts besonderer Umstände kann allenfalls in Betracht kommen, wenn die Bürgschaft einen unbefristeten Mietvertrag betrifft (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Auflage III, Rdnr. 830a). Der Mietvertrag, für den die Bekl. sich verbürgt haben, war aber befristet bis zum 31. Januar 2004; bereits aus diesem Grund scheidet eine fristlose Kündigung der Bürgschaft aus.

d) Die behauptete "Übernahme" der Mieträume durch den Pflegedienst [...] hat, wie oben ausgeführt, keine Auswirkung auf die Bürgenhaftung der Bekl., da eine Mietzinszahlung durch diesen Pflegedienst von den Bekl. nicht vorgetragen wurde.

e) Soweit die Bekl. behaupten, der Pflegedienst [...] sei im Sinne einer Schuldübernahme "in den Mietvertrag eingetreten", ist dieser Vortrag unsubstantiiert. Auf § 418 Abs. 1 BGB können sie sich deshalb nicht berufen. Zur schlüssigen Darlegung einer vertraglichen Schuldübernahme gehört der Vortrag der zum Vertragsschluß führenden Willenserklärungen der am Vertrag beteiligten Personen (vgl. Senat, Urteil vom 18. Dezember 2003 - 12 U 54/02 - KGR 2005, 29). Hieran fehlt es vorliegend. Insbesondere ist nicht dargelegt, daß und durch welche Willenserklärung die Kl. die Hauspflege [...] GmbH aus dem Mietvertrag entlassen haben soll.

Zum 1. Januar 2002 und damit nach Ausspruch der fristlosen Kündigung im Juli 2001 kann ein solcher "Eintritt in den Mietvertrag" schon deshalb nicht erfolgt sein, weil der Mietvertrag durch diese Kündigung beendet worden ist. Folgerichtig gehen auch die Bekl. auf Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 2. Mai 2005 selbst vom Abschluß eines neuen Mietvertrages zwischen der Kl. und dem Pflegedienst [...] aus.

Bezüglich der Mieten für den Zeitraum November 2001 bis Dezember 2003 steht den Bekl. ein dauerhaftes Leistungsverweigerungsrecht nach § 214 BGB zu.

Die von den Bekl. im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 7. April 2005 gemäß § 768 Abs. 1 Satz 1 BGB erhobene Einrede, die durch die Bürgschaft gesicherte Hauptforderung sei verjährt, hat insoweit Erfolg.

1. Zu den Einreden im Sinne des § 768 Abs. 1 Satz 1 BGB gehört insbesondere die Verjährung der Hauptforderung. Der Bürge kann sich auch dann auf die Verjährung berufen, wenn diese erst nach Erhebung der Bürgschaftsklage eintritt und der Bürge nach § 773 Abs. 1 Nr. 1 selbstschuldnerisch haftet (BGHZ 76, 222, 226; BGHZ 139, 214, 216 f). Dies gilt auch dann, wenn die Hauptschuldnerin zuvor durch Vermögensverfall untergegangen ist (BGHZ 153, 337, 339 ff.).

2. Die Mieten betreffend die Jahre 2001, 2002 und 2003 sind gemäß § 195 BGB i.V.m. Art. 229 § 6 EGBGB verjährt; die Verjährung (Verjährungsfrist: 3 Jahre) ist mit Ablauf des 31. Dezember 2004, des 31. Dezember 2005 bzw. des 31. Dezember 2006 eingetreten. Daß die das Jahr 2002 betreffenden Ansprüche im Zeitpunkt der Erhebung der Verjährungseinrede noch nicht verjährt waren, steht einer Berücksichtigung der Einrede auch in bezug auf das Jahr 2002 nicht entgegen (vgl. BGH, NJW 1990, 1642).

3. Entgegen der Ansicht der Kl. reicht die Erhebung der gegen die Bürgen gerichteten Klage zur Unterbrechung der Verjährung der Hauptschuld vorliegend nicht aus. Wie die Kl. in ihrem Schriftsatz vom 26. Januar 2007 selbst vorträgt, reicht eine Klageerhebung gegen den Bürgen zur Unterbrechung der Verjährung der Hauptschuld nur aus, wenn die Hauptschuldnerin als Rechtsperson untergegangen ist (vgl. OLG München, Beschluß vom 23. Mai 2005 - 5 W 1516/05; BGHZ 153, 337; LG Würzburg, WM 1989, 405, 406). Auf Seite 3 ihres oben genannten Schriftsatzes führt die Kl. weiter zutreffend aus, daß bis zum Untergang der Hauptschuldnerin als Rechtsperson zur Unterbrechung der Verjährung entweder eine gerichtliche Geltendmachung oder - nach Eröffnung eines die Hauptschuldnerin betreffenden Insolvenzverfahrens - die Anmeldung der Forderung in diesem Insolvenzverfahren erforderlich ist (vgl. §§ 204 Abs. 1 Nr. 1 ff., 10 BGB n. F.; § 209 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB a. F.).

Unzutreffend ist allerdings die Ansicht der Kl., die Hauptschuldnerin sei bereits als Rechtsperson untergegangen. Ein Erlöschen der Hauptschuldnerin ist bisher nicht erfolgt. Im Handelsregister eingetragen wurde am 25. März 2002 lediglich die Auflösung der GmbH aufgrund der Eröffnung des Insolvenzverfahrens (93 HRB 38519 AG Charlottenburg, Bd. I BI. 148), nicht aber die Löschung der GmbH, die für das Erlöschen konstitutiv ist. Mit dieser Auflösung gemäß § 60 Abs. 1 Nr. 4 GmbHG ist die GmbH als Rechtsperson aber nicht untergegangen (vgl. dazu Altmeppen/Roth, GmbHG, 5. Auflage 2005, § 60 Rdnrn. 6,7), vielmehr tritt die GmbH mit Verwirklichung des Auflösungstatbestandes in das Liquidationsstadium ein, besteht als solche in bezug auf ihre Rechtsverhältnisse aber unverändert fort, lediglich ihr "werbender" Zweck wandelt sich zum Abwicklungszweck (vgl. § 69 Abs. 1 GmbHG; Altmeppen/Roth, GmbHG, 5. Auflage 2005, § 69 GmbHG Rdnr. 1). Die Rechtspersönlichkeit einer GmbH endet erst mit ihrem Erlöschen. Vorliegend ist die Hauptschuldnerin - da das Insolvenzverfahren noch nicht abgeschlossen ist - noch nicht erloschen. Entgegen der Ansicht der Kl. ist die Auflösung einer GmbH nicht mit deren Löschung gleichzusetzen (vgl. nur § 69 GmbHG).

Auf die Behauptung der Kl., ihr sei das Insolvenzverfahren betreffend die Hauptschuldnerin nicht bekannt gewesen, kommt es nicht an. Maßgeblich ist allein, daß die Hauptschuldnerin vor Verjährung der Hauptschuld als Rechtsperson noch existierte und eine Verjährungsunterbrechung damit noch möglich war. Im übrigen war das Insolvenzverfahren, wie sich aus den beigezogenen Insolvenzakten 105 IN 3818/01 ergibt, jedenfalls der Hausverwaltung der Kl., der "[...] GmbH" bekannt. Ihr wurde nämlich durch den Insolvenzverwalter die Mitteilung über die Eröffnung gemäß §§ 8, 4 lnsO, 213, 175 ZPO zugestellt.

Unerheblich ist auch die Behauptung der Kl., die Hauptschuld wäre auch im Falle einer rechtzeitigen Unterbrechung der Verjährung uneinbringlich gewesen, den Bekl. sei mithin kein "Schaden" entstanden. Die Bekl. können sich auf ihr Leistungsverweigerungsrecht auch dann berufen, wenn die Hauptschuldnerin zahlungsunfähig ist.

Die Bürgschaft für die Ansprüche aus einem befristeten Mietvertrag kann nicht außerordentlich wegen des Eintretens besonderer Umstände gekündigt werden. Die Klageerhebung gegen den Bürgen reicht nur dann zur Unterbrechung der Verjährung der Hauptschuld aus, wenn die Hauptschuldnerin als Rechtsperson untergegangen ist, was auch bei einer infolge der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelösten GmbH erst mit der Eintragung ihres Erlöschens im Handelsregister der Fall ist.

Der Vermieter nahm im Jahre 2006 den selbstschuldnerischen Bürgen für die Verbindlichkeiten der Mieterin (Nutzungsentschädigung/Schadensersatz) für die Zeit von November 2001 bis Januar 2004 in Anspruch. Der Bürge wurde antragsgemäß verurteilt, obwohl er sich in erster Instanz auf Verjährung der Forderungen berufen hatte. Mit der gegen das erstinstanzliche Urteil eingelegten Berufung machte er geltend, die 1994 abgegebene Bürgschaftserklärung sei unwirksam, weil zu diesem Zeitpunkt eine Hauptverbindlichkeit noch nicht bestanden habe. Ferner sei die Bürgschaft von ihm wegen des gegen die Mieterin eröffneten Insolvenzverfahrens zu Recht gekündigt worden. Schließlich erhob er erneut die Einrede der Verjährung.

Der 12. Zivilsenat des KG wies die Klage hinsichtlich der Forderungen für die Jahre 2001 bis 2003 ab, weil sie verjährt seien. Zwar sei die Bürgschaftserklärung unabhängig davon wirksam, daß sie bereits vor Abschluß des Mietvertrages abgegeben worden sei. Die von dem Bürgen ausgesprochene fristlose Kündigung der Bürgschaft habe ebenfalls die Klageforderung nicht zu Fall gebracht, denn eine außerordentliche Kündigung komme nur bei einem unbefristeten Mietverhältnis in Betracht, also nicht bei dem bis zum 31. Januar 2004 befristeten Mietvertrag. Die Forderungen gegen die Hauptschuldnerin aus den Jahren 2001 bis 2003 seien aber verjährt. Der Bürge könne sich darauf auch insoweit berufen, als die Verjährung erst nach Erhebung der Bürgschaftsklage eingetreten sei. Auch stehe der Verjährungseinrede nicht entgegen, daß die das Jahr 2002 betreffenden Ansprüche im Zeitpunkt ihrer Erhebung noch nicht verjährt gewesen seien. Schließlich habe die Klageerhebung gegen den Bürgen nicht die Verjährung der Hauptschuld unterbrochen, denn dies sei nur dann der Fall, wenn die Hauptschuldnerin als Rechtsperson untergegangen sei. Die Auflösung der Hauptschuldnerin - einer GmbH - aufgrund der Eröffnung des Insolvenzverfahrens reiche insoweit nicht aus; vielmehr ende die Rechtspersönlichkeit der GmbH erst mit der Eintragung ihres Erlöschens im Handelsregister, woran es bisher fehle.