Kündigung einer Genossenschaftswohnung wegen Fehlbelegung

1. Eine gemeinsame Haushaltsführung mit der Folge, dass der Familienangehörige nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintritt, kann auch dann vorliegen, wenn der Enkel mit seiner Großmutter nur knapp fünf Monate gemeinsam wohnte.

2. Die behauptete Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung ist jedenfalls dann kein Kündigungsgrund, wenn klare, allgemein gültige und stets beachtete Vergabe- und Belegungsgrundsätze nicht feststellbar sind.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Kl. ist Vermieterin eines Siedlungshauses. Sie begehrt von den Bekl. dessen Räumung und Herausgabe. Der Bekl. Ziff. 1 ist der Enkel, der Bekl. Ziff. 2 ist der Sohn und Erbe der verstorbenen Mieterin.

2 Die Kl. ist eine Wohnungsbaugenossenschaft. Gemäß ihrer Satzung ist ihr Zweck „die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung". Die Satzung enthält unter anderem folgende weitere Bestimmungen:

3 § 14 Abs. 1: Die Nutzung einer Genossenschaftswohnung steht ebenso wie die Inanspruchnahme von Dienstleistungen in erster Linie Mitgliedern der Genossenschaft zu.

4 § 16 Abs. 3: Bei der Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen sind im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht die Belange der Gesamtheit der Mitglieder angemessen zu berücksichtigen.

5 Die Kl. vermietete durch Dauernutzungsvertrag vom 1.8.1968 das streitgegenständliche Siedlungshaus in der M.-Gasse in Heidelberg an Hans H. Nach dessen Ableben war letztendlich Barbara H. auf Mieterseite in den Mietvertrag eingetreten. Die Miete beläuft sich aktuell auf 291,40 € monatlich.

6 Der Bekl. Ziff. 1 wurde am 6.9.2011 mit 1 Anteil Mitglied der Kl. Mit Schreiben vom 18.10.2011 teilte Barbara H. der Kl. mit, dass der Bekl. Ziff. 1 bei ihr eingezogen sei, da sie an Krebs erkrankt und nicht mehr in der Lage sei, alleine ihren Haushalt zu bewältigen. Die Kl. antwortete hierauf, dass der Bekl. Ziff. 1 nach Ableben von Frau Barbara H. nicht in der Wohnung verbleiben könne, der Begründung eines gemeinsamen Haushalts werde ausdrücklich entgegen getreten. Gemäß Anmeldebestätigung der Stadt Heidelberg erfolgte eine melderechtliche Anmeldung des Bekl. Ziff. 1 im streitgegenständlichen Anwesen am 4.8.2011.

7 Am 15.2.2012 verstarb Barbara H. Sie wurde vom Bekl. Ziff. 2 beerbt.

8 Mit Schreiben vom 16.3.2012 erklärte die Kl. gegenüber dem Bekl. Ziff. 2 in seiner Eigenschaft als Erbe die Kündigung gemäß § 564 BGB. Hierauf meldete sich durch Anwaltsschreiben vom 28.3.2012 der Bekl. Ziff. 1 und teilte mit, er habe vor dem Tod von Barbara H. gemeinsam mit dieser das Siedlungshaus bewohnt und einen gemeinsamen Haushalt geführt, so dass er gemäß § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sei. Die Kl. trat dem entgegen und verlangte nunmehr von beiden Bekl. die Herausgabe. Mit Schriftsatz vom 23.10.2012 erklärte die Kl. gegenüber dem Bekl. Ziff. 1 die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB mit der Begründung, es liege eine Unterbelegung des Siedlungshauses vor, da dieses nach den Vergaberichtlinien der Kl. von Familien mit Kindern bewohnt werden sollte.

9 Die Kl. hat gemeint, das Mietverhältnis sei nicht nach § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB mit dem Bekl. Ziff. 1 fortgesetzt worden. Sie hat bestritten, dass die Voraussetzungen dieser Vorschrift vorlägen. Jedenfalls aber sei die gegenüber dem Bekl. Ziff. 1 erklärte ordentliche Kündigung wirksam. Es liege ein unbenannter Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB vor, da die Belegung des Siedlungshauses durch den Bekl. Ziff. 1 dem genossenschaftlichen Interesse der Kl. und ihren Vergaberichtlinien widerspreche. Nach diesen Vergaberichtlinien sei dieses Siedlungshaus an eine Familie mit 2 - 3 Kindern zu vergeben. Zwei Fälle, in denen Siedlungshäuser nach Ableben der ursprünglichen Mietpartei mit kinderlosen Nachkommen belegt wurden, wiesen gegenüber dem vorliegenden Fall Unterschiede auf.

10 Die Bekl. haben vorgetragen, der Bekl. Ziff. 1 habe spätestens seit September 2011 mit seiner Großmutter Barbara H. einen gemeinsamen Haushalt geführt. Dies sei auf Dauer angelegt gewesen. Die Belegung des Siedlungshauses durch den Bekl. Ziff. 1 sei nicht zu beanstanden. Er wolle mit seiner Lebensgefährtin einziehen, es bestehe auch Kinderwunsch. In zwei vergleichbaren Fällen in der Vergangenheit habe die Bekl. (gemeint: die Kl., d. Red.) das Mietverhältnis ebenfalls mit noch kinderlosen Nachkommen eines verstorbenen Mieters fortgesetzt.

11 Das Amtsgericht hat nach Erhebung von Zeugenbeweis die auf die gesamtschuldnerische Verurteilung beider Bekl. zu Räumung und Herausgabe gerichtete Klage abgewiesen.

[...] 22 Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Die Kl. hat weder nach § 546 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe noch nach § 985 BGB einen Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Siedlungshauses, und zwar weder gegenüber dem Bekl. Ziff. 1 noch gegenüber dem Bekl. Ziff. 2.

23 1) Ein solcher Anspruch besteht gegenüber dem Bekl. Ziff. 1 deshalb nicht, weil er wirksam gemäß § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB in das zuvor mit Barbara H. bestehende Mietverhältnis eingetreten ist und dieses nicht wirksam durch Kündigung der Kl. beendet wurde.

24 a) Das Mietverhältnis wurde nach dem Tod der Barbara H. mit dem Bekl. Ziff. 1 gemäß § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB fortgesetzt, da er zuvor mit ihr einen gemeinsamen Haushalt geführt hat.

25 aa) Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung die volle Überzeugung gewonnen, dass der Bekl. ab September 2011 bei Barbara H. gewohnt, sich um den Garten, den Haushalt und die Einkäufe gekümmert habe, im zweiten Obergeschoss des Hauses gewohnt habe, mehrere Abende in der Woche mit der Großmutter verbracht habe, regelmäßig dort geschlafen habe, von dort zur Arbeit gefahren sei, von dort zum Sport abgeholt worden sei und dort auch gelegentlich Besuch empfangen habe.

26 bb) Diese Feststellungen tragen die Anwendung des §§ 563 Abs. 2 Satz 3 BGB. Die Vorschrift ist auf den „Dauernutzungsvertrag" über eine Genossenschaftswohnung anzuwenden (BGH WuM 2010, 431). Der Bekl. Ziff. 1 gehört als Enkel zum privilegierten Personenkreis dieser Vorschrift. Es liegt auch eine gemeinsame Haushaltsführung vor. Diese fordert über den gemeinsamen Aufenthalt in der Wohnung hinaus Mitwirkung, Mitentscheidung und Kostenbeteiligung (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 563 BGB Rn. 38). Aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse können jedoch diese Voraussetzungen nicht stets schematisch kumulativ verlangt werden; vielmehr muss sich ein Gesamtbild ergeben, nach dem jeder der Bewohner unter den genannten Gesichtspunkten zur Haushaltsführung beigetragen hat und so die Lasten des Haushalts arbeits- und anteilig auf die Bewohner verteilt waren. Mit der Erledigung von Einkäufen, der Tätigkeit im Haushalt und im Garten erbrachte der Bekl. Ziff. 1 einen derartigen Beitrag zur Haushaltsführung.

27 Dem steht auch nicht die Dauer des gemeinsamen Wohnens lediglich von September 2011 bis zum Versterben der Großmutter Barbara H. im Februar 2012 entgegen. Insoweit ist zunächst zu beachten, dass der Wortlaut des § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB - anders als Satz 4 - das Merkmal eines „auf Dauer angelegten" gemeinsamen Haushalt nicht fordert. Dies wird dahin gehend interpretiert, dass das Gesetz bei Angehörigen, Lebenspartnern und Ehegatten schon davon ausgeht, dass deren Beziehung auf Dauer angelegt war (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 BGB Rn. 41). Ohnehin hat aber das Amtsgericht sich aufgrund der Beweisaufnahme die Überzeugung verschafft, dass die gemeinsame Haushaltsführung vorliegend langfristig beabsichtigt und deshalb auf Dauer angelegt war.

28 cc) Die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts sind für das Berufungsgericht bindend gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen könnten, liegen nicht vor. Das Amtsgericht hat sich seine Überzeugung nach eingehender Vernehmung von 9 Zeugen und Anhörung der Bekl. verschafft. Es hat seine Beweiswürdigung im angegriffenen Urteil ausführlich dargestellt und sich insbesondere auch damit auseinandergesetzt, dass verschiedene Zeugen den Bekl. familiär oder freundschaftlich verbunden sind. Die Angriffe der Kl.seite gegen diese Beweiswürdigung überzeugen nicht. Die Kl.seite geht insoweit schon nicht von einem zutreffenden Verständnis der Bekundungen der Bekl. und der Zeugen aus. So hat der Bekl. Ziff. 1 durchaus nicht behauptet, er habe sich „nur" abends bei der Großmutter aufgehalten; er hat vielmehr bekundet, er habe etwa 90 % der Nächte dort geschlafen. Er hat auch nicht behauptet, er habe „lediglich" dort übernachtet; vielmehr können seine Bekundungen zwanglos mit dem Amtsgericht dahin gehend verstanden werden, dass er wochentags tagsüber berufstätig und deshalb außer Haus war, nicht jedoch am Wochenende.

29 b) Das Mietverhältnis mit dem Bekl. Ziff. 1 wurde von der Kl. auch nicht wirksam gekündigt.

30 aa) Unstreitig bestand kein wichtiger Grund für eine Kündigung in der Person des Bekl. Ziff. 1; eine Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wurde von der Kl. auch nicht ausgesprochen.

31 bb) Die Kündigung vom 23.10.2012 gemäß § 573 Abs. 1 BGB hat das Mietverhältnis nicht beendet, da ein wichtiger Grund in Form der Unter­ oder auch Fehlbelegung der Genossenschaftswohnung nicht gegeben war.

32 (1) Vom Bundesgerichtshof entschieden ist, dass grundsätzlich eine Genossenschaftswohnung nach § 573 Abs. 1 BGB gekündigt werden kann, wenn der Mieter nicht (mehr) Mitglied in der Genossenschaft ist und die Wohnung für die Versorgung eines anderen Mitglieds benötigt wird (Nachw. bei Schmidt-Futterer/Blank, § 573 BGB Rn. 212). Diese Konstellation ist vorliegend indessen nicht einschlägig, da der Bekl. Ziff. 1 Mitglied ist. Die Belegung des Siedlungshauses durch ihn verstößt somit auch nicht gegen § 14 Abs. 1 der Satzung der Genossenschaft, wonach die Nutzung einer Genossenschaftswohnung in erster Linie Mitgliedern der Genossenschaft zusteht.

33 (2) Noch nicht höchstrichterlich entschieden und in Instanzrechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert ist die Frage, ob auch die Unter- oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB anzuerkennen ist (verneinend etwa Schmidt-Futterer/Blank, § 573 BGB Rn. 201; OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2584; grundsätzlich bejahend etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1226; differenzierend Drasdo, NZM 2012, 585, 596). Diese Frage bedarf indessen vorliegend keiner abschließenden Beantwortung. Denn das Merkmal einer Fehl- oder Unterbelegung ist vorliegend schon nicht erfüllt.

34 Von einer Fehlbelegung, die im Widerspruch zur satzungsgemäßen Aufgabe (vgl. OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1226) bzw. zum Satzungszweck (Drasdo, NZM 2012, 596) steht, kann nämlich von vornherein nur dann tatbestandsmäßig ausgegangen werden, wenn genossenschaftliche Regelungen zur „richtigen" Belegung bestehen, zu denen die tatsächliche Belegung in Widerspruch steht. Fehlt es an solchen Regelungen zur Belegung und Vergabe, so kann schon nach dem Wortsinn nicht von einer Fehlbelegung gesprochen werden. Bei Fehlen einer solchen Regelung kann sich die Genossenschaft nicht auf ihre Satzung oder ihre satzungsgemäßen Zwecke als Kündigungsinteresse berufen, denn die Belegung widerspricht nicht den (tatsächlich nicht vorhandenen) Vergabe- und Belegungsgrundsätzen.

35 ( 3 ) Vorliegend können Vergabe- und Belegungsgrundsätze, zu denen die Belegung durch den Bekl. Ziff. 1 stehen würde, nicht festgestellt werden.

36 Die Satzungsregelung in § 14 Abs. 1 steht nicht entgegen, denn der Bekl. Ziff. 1 ist Mitglied der Genossenschaft.

37 Die Kl. trägt zwar vor, dass die Vergabe von Siedlungshäusern grundsätzlich nach folgenden Kriterien zu erfolgen hat:

38 - Dauer der Mitgliedschaft

- Dringlichkeit zur Versorgung mit Wohnraum

- Anzahl der im Haushalt lebenden Personen im Verhältnis zur Größe des Mietobjekts

- Einkommensverhältnisse im Verhältnis zur Miethöhe

- Förderung von Familien mit Kindern

- Ausgewogenheit/soziale Durchmischung innerhalb eines Objekts oder einer Siedlung.

39 Nicht vorgetragen ist indessen, in welchem Verhältnis diese Kriterien zueinander stehen, und dass der Bekl. Ziff. 1 nach sämtlichen dieser Kriterien nachrangig gegenüber anderen Bewerbern wäre. Vor allem ergibt sich aber auch aus der Vernehmung der von Kl.seite benannten Zeugin St., dass die Vergabe nicht nach klaren Kriterien, sondern allenfalls nach Präferenzen erfolgt. Die Zeugin hat ausgesagt, dass es Bewerberlisten bzw. eine Bewerberkartei gibt, und dann vom Vorstand anhand der Größe des Hauses „geeignete" Bewerber herausgesucht würden, das wären hier 4 - 6 Familien mit Kindern. Nach den Angaben der Kl.seite sollen jedoch beispielsweise zum 31.10. 2012 mehr als 100 Familien mit 4 oder mehr Personen auf der Bewerberliste gestanden haben. Klare Kriterien, auf welche Weise und nach welchen Präferenzen aus dieser Liste die letztendlich angesprochenen 4-6 Familien ausgewählt werden, hat weder die Zeugin St. bekundet noch ergeben sich solche aus dem Kl.vortrag. Vielmehr ist unstreitig, dass die Kl. jedenfalls in zwei Fällen in der Vergangenheit die Fortsetzung von Mietverhältnissen verstorbener Mieter durch kinderlose Nachfolger akzeptiert hat, was offensichtlich im Widerspruch steht zu dem behaupteten Vorrang von Familien mit Kindern.

40 Nach allem verfährt die Kl. somit bei der Vergabe ihrer Wohnung zwar durchaus nach bestimmten Präferenzen, klare und vor allem allgemein gültige und stets beachtete Vergaberichtlinien, anhand derer beurteilt werden könnte, ob eine Vergabe und Belegung „richtig" oder „falsch" ist, bestehen dagegen nicht. Dies hat letztendlich auch der in der Berufungsverhandlung anwesende Vorstand der Kl. bestätigt.

41 (4) Dass allein die aktuelle Belegung „weichen" Vergabepräferenzen der klagenden Genossenschaft nicht entspricht, die weder in der Satzung festgelegt noch sonst auf satzungsgemäße Weise fixiert wurden, kann als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB keinesfalls ausreichen. Wenn schon die Genossenschaft selbst mangels satzungsgemäßer Festlegung an derartige Präferenzen nicht rechtlich gebunden ist, kann sie die Belegung entgegen solcher Präferenzen auch dem Genossen nicht als Verstoß gegen die genossenschaftliche Treuepflicht (§ 16 Abs. 3 der Satzung) oder im Hinblick auf einen Gleichbehandlungsgrundsatz innerhalb der Genossenschaft entgegenhalten. [...]

43 2) Die Klage ist gegen den Bekl. Ziff. 2 ebenfalls unbegründet.

44 a) Ein Anspruch gemäß § 546 BGB scheidet schon deshalb aus, weil der Bekl. Ziff. 2 trotz seiner Stellung als Erbe nicht gemäß § 564 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist; denn nach dem Gesetz ist der Eintritt eines Angehörigen nach § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB vorrangig.

45 b) Ein Anspruch aus § 985 BGB besteht deshalb nicht, weil der Bekl. Ziff. 2 nicht Besitzer der Mietsache ist. Zwar könnte sich aus § 857 BGB zunächst ein Erbenbesitz des Bekl. Ziff. 2 ergeben haben. Der Anwendungsbereich des § 857 BGB ist jedoch dahin gehend einzuschränken, dass in den Fällen der §§ 563, 563 a BGB der Besitzübergang sich nicht auf den Erben, sondern auf die einrückenden Familien- bzw. Haushaltsangehörigen vollzieht (Staudinger/Gutzeit, § 857 BGB [2012], Rn. 27).

46 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 BGB, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO; die Kl. ist durch die Klageabweisung nur in Höhe des 3,5fachen Jahresbetrags der Miete beschwert. Die Revision war nicht gemäß § 543 ZPO zuzulassen. Denn die höchstrichterlich nicht geklärte grundsätzliche Frage, ob im Fall einer Fehlbelegung von Genossenschaftswohnungen eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB möglich ist, stellt sich wie dargestellt im vorliegenden Fall nicht; ob überhaupt eine Fehlbelegung vorliegt, ist dagegen eine Frage des Einzelfalls.

Dauernutzungsverträge mit Wohnungsbaugenossenschaften sind normale Mietverträge nach §§ 535 ff. BGB. Eine Kündigung des Vermieters bedarf daher des berechtigten Interesses nach § 573 BGB. Das Landgericht Heidelberg hatte sich mit der umstrittenen Frage zu befassen, ob eine Fehlbelegung im Widerspruch zur satzungsgemäßen Aufgabe immer als Kündigungsgrund ausreicht. Das LG Heidelberg meint: nein.

Die Großmutter des Beklagten war Mieterin des Siedlungshauses; wenige Monate vor ihrem Tod war der Enkel zu ihr gezogen. Die Genossenschaft verlangte Räumung, nachdem sie ein etwaiges Mietverhältnis auch fristgerecht gekündigt hatte unter Berufung auf eine Fehlbelegung durch den Beklagten. Dieser berief sich darauf, dass auch in der Vergangenheit die Klägerin ein Mietverhältnis mit noch kinderlosen Nachkommen des verstorbenen Mieters fortgesetzt habe.

Mit Urteil vom 25. November 2013 bestätigte das Landgericht Heidelberg das Urteil des Amtsgerichts, das die Klage abgewiesen hatte.

Nach der Beweisaufnahme durch das Amtsgericht stehe fest, dass der Enkel mit der verstorbenen Großmutter einen gemeinsamen Haushalt geführt habe. Er habe nicht nur dort gewohnt, sondern auch Einkäufe erledigt und Arbeiten im Haushalt und im Garten ausgeführt. Dass dies nur wenige Monate gedauert habe, sei unerheblich. Das Mietverhältnis sei auch nicht wirksam wegen Fehlbelegung gekündigt worden, da genossenschaftliche Regelungen zur „richtigen" Belegung fehlten. In der Vergangenheit sei die Vergabe nicht nach klaren Kriterien erfolgt, sondern „allenfalls nach Präferenzen". Wegen des Fehlens von allgemein gültigen und stets beachteten Vergaberichtlinien sei die Kündigung unwirksam.

Voraussetzung für das Wohnrecht des Enkels war der Umstand, dass er wenige Monate vor dem Tod seiner Großmutter mit einem Anteil Mitglied der Klägerin geworden war. Es wäre der Klägerin also ohne Weiteres möglich gewesen, den dauerhaften Verbleib des Enkels in dem Siedlungshaus zu verhindern. Eine Genossenschaft ist grundsätzlich in ihrer Entscheidung frei, ob sie ein Mitglied aufnimmt (BGH GRUR 1961, 142; so auch für eine Wohnungsbaugenossenschaft OLG Köln OLGZ 1966, 132). Eine unzureichende rechtliche Beratung der Klägerin lässt sich auch dem Umstand entnehmen, dass sie eine Räumungsklage auch gegenüber dem Erben erhoben hatte, der nach dem Tod der Mieterin weder Mieter noch Besitzer des Hauses geworden war, dem also die (Achtung: Juristendeutsch!) Passivlegitimation fehlte.