Kündigung einer Genossenschaftswohnung gegenüber Nichtmitglied

Der Vermieter einer Genossenschaftswohnung hat ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter nicht mehr Genossenschaftsmitglied ist und die Genossenschaft eine Warteliste für Mietinteressenten führt.

Die Kl. begehrt von dem Bekl. Räumung einer Wohnung in Berlin.

Die Kl. ist ein in der Form einer eingetragenen Genossenschaft organisiertes Wohnungsunternehmen. Der Bekl. war Mitglied der Kl. Die Kl. überließ ihm aufgrund der Mitgliedschaft am 1. Juni 1985 mit Dauernutzungsvertrag die Räume, welche der Bekl. seitdem zusammen mit seiner Ehefrau und seinen beiden mittlerweile erwachsenen Töchtern bewohnt.

Der Bekl. wurde für den Zeitraum der Jahre 1996 bis 1999 als Vertreter in die Vertreterversammlung der Kl. gewählt. Dort kam es im Zusammenhang mit umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen zu Zerwürfnissen und Auseinandersetzungen zwischen den Parteien, in deren Folge der Bekl. im Juni 1998 aus der Genossenschaft ausgeschlossen wurde. Der Ausschluß wurde im genossenschaftsinternen Berufungsverfahren durch den Aufsichtsrat der Kl. bestätigt.

Der Bekl. erhob darauf Klage auf Feststellung des Fortbestehens seiner Mitgliedschaft. Das Amtsgericht Schöneberg stellte in seinem am 30. November 1999 verkündeten Urteil (2 C 76/99) fest, daß der Ausschluß wirksam war und wies die Klage ab. Dieses Urteil wurde durch das rechtskräftig gewordenen Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Mai 2000 (54 S 10/2000) bestätigt.

Mit Schreiben vom 25. Juni 2000 kündigten die damaligen Prozeßbevollmächtigten der Kl. gegenüber dem Bekl. das Nutzungsverhältnis mit Wirkung zum 31. Juli 2001. Dem widersprachen die Prozeßbevollmächtigten des Bekl. mit Schreiben vom 24. Mai 2001.

Die Kl. führt eine Warteliste mit einer Vielzahl von Interessenten für freiwerdende Wohnungen der Genossenschaft.

1. a) Das zwischen den Parteien seit dem 1. Juni 1985 bestehende Dauernutzungsverhältnis, auf welches die Regelungen des Wohnraummietrechts Anwendung finden, ist aufgrund der formal ordnungsmäßigen Kündigung der Kl. vom 25. Juli 2000 zum 31. Juli 2001 beendet worden. Die Kl. hat ein im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB a. F. zur Kündigung berechtigendes besonderes Interesse an der Beendigung des Nutzungsverhältnisses mit dem Bekl., nachdem dieser rechtskräftig nach § 68 GenG aus der Kl. ausgeschlossen wurde.

b) Allerdings konnte die Kündigung nicht wirksam auf verhaltensbedingte Umstände gestützt werden, wobei offenbleiben kann, ob die zum Ausschluß des Bekl. aus der Genossenschaft führenden Gründe auch ein besonderes Interesse der Kl. an der Beendigung des Nutzungsverhältnisses im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB a. F. dargestellt hätten, obgleich der Bekl. sich als Mieter unbestritten stets einwandfrei verhalten hat und seine überbordende Kritik am Vorstand der Kl. lediglich genossenschaftsintern vorgetragen hat. Es ist jedoch nicht zu verkennen, daß sämtliche Mitmieter gleichzeitig Mitglieder der Genossenschaft sind, deren Zweck gerade auf die Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum gerichtet ist und Anlaß der Streitigkeiten hauptsächlich vorzunehmende Modernisierungen waren. In der Folge soll es dann auch zu einem Aufruhr unter den Mitmietern gekommen sein, so daß möglicherweise aufgrund des Verhaltens des Bekl. ein Kündigungsgrund im Sinne des § 564 b Abs. 4, Abs. 2 Nr. 1 BGB vorgelegen hat.

Allerdings ist ein Kündigungsgrund - zumindest, wenn er in einem unzumutbaren Verhalten der Vertragspartei begründet ist - zeitlich zu seiner Entstehung in eine Kündigung umzusetzen, was hinsichtlich des behaupteten Fehlverhaltens des Bekl. nicht der Fall ist. Die Vorgänge im Jahr 1998, die im Juni 1998 zur Kündigung der Mitgliedschaft führten, können für sich betrachtet nicht so gravierend sein, zwei Jahre später (25. Juli 2000) auch das Nutzungsverhältnis an der Wohnung zu kündigen, zumal zwischenzeitlich unstreitig Verständigungsbemühungen zwischen den Parteien stattgefunden haben und die Kl. als insoweit darlegungs- und beweisbelastete Partei auch nicht vorträgt, weshalb zum Kündigungszeitpunkt das Vertrauensverhältnis durch die früheren Vorgänge noch zerstört gewesen sein soll.

c) Auch ein Bedarf für übrige Genossenschaftsmitglieder stellt isoliert betrachtet keinen wichtigen "eigenbedarfsähnlichen" Kündigungsgrund nach § 564 b Abs. 1 BGB a. F. dar, da kein Mitglied der Kl. bevorzugt behandelt werden darf und die Wohnung des Bekl. gerade nicht unterbelegt ist (siehe OLG Stuttgart NJW-RR 91, 1226), da diese von derzeit unstreitig vier Personen genutzt wird.

d) Allerdings stellt die Beendigung der Mitgliedschaft als solche ein besonderes Interesse der Kl. an der Beendigung des Dauernutzungsverhältnisses im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB a. F. dar, welches sie zur Kündigung berechtigt hat (vgl. Lützenkirchen WuM 1994, 5 ff. m. w. N.).

(1) Nachdem der satzungsmäßige Zweck der Genossenschaft, den zu verfolgen sie verpflichtet ist und der auch Gegenstand der gesellschaftsrechtlichen Treuepflicht der Mitglieder untereinander und gegenüber der juristischen Person ist, gerade die Versorgung der Mitglieder mit Wohnraum ist, besteht ein legitimes Interesse der Kl., Wohnungen nur an Mitglieder zu vermieten und das Nutzungsverhältnis mit dem Verlust des Mitgliedschaftsrechtes zumindest in den Fällen zu beenden, in denen ein freiwilliger Austritt des Mitglieds oder dessen Ausschluß nach § 68 GenG vorliegt. Der Verlust der Mitgliedschaft gegen den Willen des Mitglieds ist zudem an hohe Hürden geknüpft, wobei die Voraussetzungen des § 68 GenG nicht weniger streng sind als die Kündigungsvoraussetzungen des § 564 b BGB a. F. Neben dem Vermögensverfall kommen als Tatbestände vor allem genossenschaftswidriges Verhalten in Betracht, wobei Voraussetzung eines Ausschlusses stets eine vorherige Abmahnung ist, wie sie auch im Wohnraummietrecht für eine verhaltensbedingte Kündigung verlangt wird. Das Ausschlußverfahren nach § 68 GenG sieht regelmäßig ein Anhörungsrecht des Mitglieds und eine Beschwerdemöglichkeit zum Aufsichtsrat der Genossenschaft vor. Gegen dessen Entscheidung, die zu begründen ist, besteht letztlich die Möglichkeit einer zivilgerichtlichen Feststellung der Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit des Ausschlusses. Es ist der Wohnungsgenossenschaft somit nicht möglich, den Schutz des § 564 b BGB a. F. dadurch zu umgehen, daß über einen Ausschluß des Mieters ein besonderes Interesse an der Kündigung geschaffen wird.

(2) Sofern das Mitglied selbst aus der Genossenschaft austritt, besteht ein legitimes Interesse an der Kündigung auch des Nutzungsverhältnisses. Ansonsten könnte ein Interessent an einer Genossenschaftswohnung die Mitgliedschaft lediglich zur Erlangung einer der regelmäßig preisgünstigen Wohnungen eingehen, um nach erfolgreichem Abschluß eines Dauernutzungsvertrages sofort aus der Genossenschaft auszutreten und damit auch der besonderen Treuepflicht gegenüber der juristischen Person und den übrigen Mitgliedern derselben zu entgehen. Gleiches gilt für die Fälle des zwangsweisen Entzugs des Mitgliedschaftsrechtes durch Ausschluß, da das Mitglied die Gründe hierfür in vorwerfbarer Weise setzt und Kenntnis der möglichen Konsequenzen auch für sein Dauernutzungsrecht haben mußte. Ob eine Kündigung auch in den Fällen möglich ist, in denen die Mitgliedschaft aufgrund des Todes bei gleichzeitigem Vorhandensein von Nichtmitgliedern als Mitnutzern oder durch Gäubigerkündigung nach § 66 GenG beendet wird, woran die Kammer erhebliche Zweifel hätte, braucht hier nicht entschieden zu werden.

(3) Hinzukommen muß jedoch, daß für die freiwerdende Wohnung überhaupt eine andere genossenschaftsinterne Nutzungsmöglichkeit besteht. Dies hat die Kl. anhand der vorgelegten Bewerbungen anderer Mitglieder und die unstreitig bestehende Warteliste nachgewiesen. Nicht erforderlich ist nach Ansicht der Kammer dagegen ein gesteigertes bzw. dringendes Bedürfnis eines anderen Genossen. Soweit der Bekl. einwendet, seine beiden Töchter seien ebenfalls Mitglieder der Kl., kommt es hierauf nicht an, da diese nicht Vertragspartner des zwischen den Parteien geschlossenen Dauernutzungsvertrages sind und im Vergleich zu den übrigen an der streitgegenständlichen Wohnung interessierten Genossen nicht bevorzugt behandelt werden dürften. Nichts anderes würde gelten, sofern die Ehefrau des Bekl. Mitglied der Kl. werden würde.

(4) Einer Kündigung steht auch der Zeitablauf zwischen dem Entstehen der zum Ausschluß des Bekl. führenden Gründe und dem Ausspruch der Kündigung nicht entgegen. Da das berechtigte Interesse an der Kündigung gerade der wirksame Ausschluß des Bekl. aus der Kl. war, durfte diese zunächst bis zum Abschluß des genossenschaftsinternen Berufungsverfahrens und dessen Begründung am 10. September 1998 und dem rechtskräftigen Abschluß des gerichtlichen Verfahrens mit der Kündigung zuwarten. Hierbei verkennt die Kammer nicht, daß bis zur Einreichung der Feststellungsklage durch den Bekl. am 26. Januar 1999 über vier Monte vergingen, ohne daß die Kl. ihr Kündigungsrecht wahrgenommen hat. Aufgrund des Schreibens des Bekl. vom 21. August 1998 mußte die Kl. jedoch mit einer zivilrechtlichen Streitigkeit über die Beendigung der Mitgliedschaft rechnen, da der Bekl. ankündigte, die Wirksamkeit des Ausschlusses gerichtlich klären zu wollen. Der Kl. kann nicht entgegengehalten werden, sie hätte zu einem Zeitpunkt ihr Kündigungsrecht umsetzen müssen, als ein solches gerade noch nicht bestand bzw. ein berechtigtes Interesse an der Kündigung zumindest fraglich gewesen wäre, da der Ausschluß des Bekl. noch nicht rechtskräftig festgestellt war.

e) Einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses steht auch § 556 a BGB a. F. nicht entgegen. Der Bekl. kann sich auf keine unzumutbare Härte im Sinne dieser Regelung berufen.

(1) Die Verwurzelung des Bekl. und seiner Familie in der Nachbarschaft genügt hierfür nicht. Dies ist bei derart langen Nutzungszeiten (hier 17 Jahre) üblich, ohne daß das Gesetz die Kündigung derartiger Mietverhältnisse unterbindet (s. § 565 Abs. 2 BGB a. F.). Der Bekl. hat auch nicht behauptet, keinen vergleichbaren Ersatzwohnraum finden zu können.

(2) Auch die angeblich durch den Bekl. getätigten umfangreichen Investitionen von etwa 41.000 DM begründen keine solche Härte. Sofern es sich um Einbaumöbel bzw. eine Einbauküche handelt, hat der Bekl. nicht dargetan, daß diese nach Realisierung seines Wegnahmerechts nicht mehr anderweitig nutzbar wären. Die übrigen Investitionen dürften aufgrund der Mietdauer allesamt abgewohnt sein (s. LG Düsseldorf WuM 1971, 98), zumal der Bekl. diesen Einwand der Kl. als insoweit darlegungspflichtige Partei nicht bestritten hat. Hierfür wäre erforderlich gewesen, daß der Bekl. substantiiert darlegt, welche wohnwerterhöhenden Investitionen er innerhalb der letzten vier Jahre vor Kündigung getätigt hat oder aus welchem Grund länger zurückliegende Maßnahmen die Qualität der Wohnung heute noch erheblich beeinflussen.

Wohnungsgenossenschaften schließen mit ihren Mitgliedern "Dauernutzungsverträge" ab, die nichts anderes als Mietverträge im Sinne des BGB sind. Eine ordentliche Kündigung des Vermieters bedarf dann eines berechtigten Interesses. Wenn der Mieter nicht mehr Genossenschaftsmitglied ist, kann eine Kündigung gerechtfertigt sein.

Der Mieter war in der Vertreterversammlung mit der Genossenschaft im Zusammenhang mit umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen heftig aneinander geraten. Die Auseinandersetzungen gipfelten in einem rechtskräftigen Ausschluß des Mieters aus der Genossenschaft. Nachdem auch das Landgericht Berlin den Ausschluß bestätigt hatte, kündigte die Genossenschaft das Mietverhältnis fristgerecht.

Mit Urteil vom 25. November 2002 gab das Landgericht Berlin der Räumungsklage statt. Zwar sei die Kündigung nicht wegen der damaligen Zerwürfnisse möglich gewesen, da sie nicht zeitnah zu den Vorfällen erfolgt sei. Der Kündigungsgrund liege jedoch in der Beendigung der Mitgliedschaft in der Genossenschaft. Das Ausschlußverfahren habe derart strenge Voraussetzungen, daß eine Wohnungsgenossenschaft die Kündigungsschutzregelungen für den Mieter nicht durch Ausschluß aus der Genossenschaft umgehen könne. Wenn - wie hier - eine Warteliste bei der Genossenschaft geführt werde, sei ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung zu bejahen. Das Mietverhältnis sei auch nicht nach der Sozialklausel (unzumutbare Härte) zu verlängern, da die lange Mietdauer allein mit der Verwurzelung der Familie in der Nachbarschaft nicht ausreiche. Schließlich habe der Gesetzgeber die Kündigung derartiger Mietverhältnisse nicht verboten. Auf seine Investitionen könne sich der Mieter nicht berufen, wenn diese allesamt abgewohnt seien.