Kündigung einer Genossenschaftswohnung gegenüber den Erben des Genossenschaftsmitglieds

Kündigung einer Genossenschaftswohnung gegenüber den Erben des Genossenschaftsmitglieds; keine Überlagerung des mietrechtlichen Kündigungsrechtes durch Genossenschaftsrecht; Vortäuschung der Mitgliedschaft; Verwendung des Briefkopfes eines Verstorbenen; Eintritt der Erben in das Mietverhältnis

Ein Nutzungsvertrag mit einer Wohnungsbaugenossenschaft ist grundsätzlich nicht ordentlich kündbar, solange der Nutzer Mitglied der Genossenschaft ist. Etwas anderes gilt, wenn sich die Mieterstellung bezüglich der Wohnung nicht aus einer Mitgliedschaft in der Genossenschaft ergibt, sondern allein aus der Stellung als Erbe des ursprünglichen Mieters und Genossen. Die genossenschaftsrechtliche Ebene vermag das mietrechtliche Kündigungsrecht nicht zu überlagern.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. überließ dem Bekl. als Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft mit Vertrag vom 20. März 1973 eine Wohnung in (...).

Gemäß Vertrag vom 28. Juli 1955 war bereits dem Vater des Bekl. eine Wohnung in der selben Straße überlassen worden. Mit Schreiben vom 16.9.2009 bat die Kl. um Zutritt zu der Wohnung des Vaters des Bekl. zur Überprüfung der Kalt‑ und Warmwasserstränge auf Dichtigkeit. Hierauf erhielt die Kl. ein in „Ich-Form" verfasstes Schreiben unter dem Briefkopf des Vaters des Bekl., welches eine Unterschrift mit dem gemeinsamen Familiennamen enthielt und der Zutritt zur Wohnung abgelehnt wurde.

Auf weitere Aufforderungen der Kl. Zutritt zu gewähren, erhielt sie in der gleichen Form abgefasste Schreiben vom 14.10., 21.10., 27.10. und 31.10.2009. Nach Einblick in die Mieterakte fielen der Kl. Unterschriftsabweichungen auf. Weitere Nachforschungen der Kl. ergaben, dass der Nutzer der Wohnung, der Vater des Bekl., verstorben war und dessen Ehefrau später ebenfalls. Der Bekl. war gemäß Erbschein des Amtsgerichts Tempelhof‑Kreuzberg vom 7. Juni 2007 Alleinerbe seiner Eltern geworden.

Mit Schreiben vom 5.11.2009 wurde der Bekl. aufgefordert, die ehemalige Wohnung der Eltern zu räumen und an die Kl. herauszugeben. Vorsorglich wurde ein gegebenenfalls bestehendes Nutzungsverhältnis sowohl außerordentlich fristlos als auch hilfsweise fristgemäß und darüber hinaus gemäß § 564 Satz 2 BGB gekündigt. Ebenso kündigte die Kl. das Nutzungsverhältnis über die dem Bekl. selbst zur Nutzung überlassenen Wohnung und begründete diese mit dem genossenschaftswidrigem und schädigenden Verhaltens des Bekl.

Die Kl. trägt vor, die Mitgliedschaft des Vaters des Bekl. habe zum Ende des Geschäftsjahres, in dem der Erbfall eingetreten sei, geendet. Der Bekl. habe die Kl. nicht über den Tod des Vaters unterrichtet, sondern vielmehr vorgetäuscht, dass das Nutzungsverhältnis mit dem Mitglied weiter besteht, in dem er unter dessen Briefkopf und in dessen Namen sowie dessen Unterschrift versucht habe, die Besichtigung der Wohnung zu verhindern. Der Bekl. habe auch die Nutzungsgebühr weiter in Täuschungsabsicht von einem Konto der Mutter des Bekl. überwiesen. (...)

Der Bekl. trägt vor, er sei gemäß § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Die Eltern, die kurz hintereinander verstorben seien, seien pflegebedürftig gewesen, so dass er seinen Lebensmittelpunkt in die Wohnung seiner Eltern verlegt hatte. Er habe mit diesen einen gemeinsamen Haushalt geführt und habe sich auch nachts regelmäßig in der Wohnung aufgehalten. Darüber hinaus habe er die Kl. über den Tod seines Vaters in Kenntnis gesetzt, was ein Schreiben der Kl. an ihn vom 8. Januar 2007 dokumentiere. Die Kündigung gemäß § 564 BGB sei in jedem Fall verfristet gewesen, da die Kl. Kenntnis vom Tode des Vaters gehabt habe. Die an die Kl. gerichteten Schreiben seien keineswegs in Täuschungsabsicht verfasst gewesen. Er habe mit seiner eigenen Unterschrift unterzeichnet. Den Absender habe er lediglich gewählt, um einer Verwechslung der beiden Wohnungen vorzubeugen. (...)

Der Kl. steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung des Vaters des Bekl. zu gemäß § 546 BGB. Die Kl. hat das Mietverhältnis gegenüber dem Bekl. ordnungsgemäß beendet. Vorliegend kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Bekl. gemäß § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis mit der Kl. eingetreten ist. Grundsätzlich sind die mietrechtlichen Vorschriften auch auf das Nutzungsverhältnis von Wohnungsgenossenschaften anwendbar (vgl. Häublein in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2008, vor § 535, Rn. 40 m. w. N.). Vorliegend sind jedoch die Voraussetzungen des Eintrittsrechts nach § 563 Abs. 2 BGB nicht erfüllt, denn der Bekl. hat keinen gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter geführt. Soweit der Bekl. behauptet, er habe seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung seiner Eltern gehabt, steht dies im Widerspruch zu den schriftlichen und mündlichen Äußerungen des Bekl. im Jahr 2008, dass er die bestehende Möblierung und Nutzung der Einzimmerwohnung nicht ändern könne.

Der Bekl. ist jedoch gemäß § 564 BGB als Erbe des verstorbenen Mieters in das Mietverhältnis eingetreten. Auch wenn es sich vorliegend um eine Genossenschaftswohnung handelt, so finden trotz der Regelungen von §§ 6 und 9 der Satzung die mietschutzrechtlichen Bestimmungen des § 564 BGB Anwendung, der zufolge der Erbe in das Mietverhältnis eintritt, Anwendung. Eine wirksame Kündigung der Kl. gemäß § 564 Satz 2 BGB ist nicht erfolgt, denn die Kl. hat bereits seit dem 1. Oktober 2009 aufgrund ihrer Anfrage beim Nachlassgericht Kenntnis vom Erbfall und von der Erbenstellung des Bekl. , so dass zum Zeitpunkt der Kündigung am 5. November 2009 die Monatsfrist des § 564 BGB bereits verstrichen war. Dabei ist es unerheblich, dass die so erlangte Kenntnis nicht aufgrund der Mitteilung durch den Erben beruhte. Maßgeblich ist allein die positive Kenntnis vom Erbfall und der Erbenstellung.

Die Kündigung des Mietverhältnisses vom 5.11.2009 ist jedoch gemäß § 573 BGB begründet. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies ist insbesondere gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegeben, sofern der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Davon ist vorliegend auszugehen. Eine Gesamtschau der unstreitigen Tatsachen, nämlich die Verwendung des Briefkopfes des Verstorbenen die Überweisung der Miete von einem auf den Namen der verstorbenen Mutter laufenden Kontos sowie die Unterzeichnung des Schreibens nur mit dem Nachnamen lässt es, unabhängig davon, ob die Unterschrift des Vaters gefälscht werden sollte oder nicht, als erwiesen erscheinen, dass der Bekl. die Kl. bewusst über das Ableben des ursprünglichen Mieters und Genossenschaftsmitglieds und seiner Ehefrau in Unkenntnis ließ. Vor diesem Hintergrund scheint es auch wenig überzeugend, aus dem von dem Bekl. eingereichten angeblichen Schreiben der Kl. vom 8. Januar 2001 zu schließen, eine Benachrichtigung des Bekl. vom Tode des Vaters habe vorgelegen. Gerade vor dem Genossenschaftszweck, den Genossenschaftsmitgliedern günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, stellt sowohl das bewusste Täuschen über das Ableben der Genossenschaftsmitglieder als auch das Unterlassen der Benachrichtigung über das Ableben der Eltern, eine erhebliche Nebenpflichtverletzung dar, die jedenfalls zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Hingegen scheint die Vertragsverletzung des Bekl. nicht so gravierend, dass eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB berechtigt wäre.

Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass unter Abwägung der beiderseitigen Interessen das Interesse der Kl. an der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt.

Der Kündigung des Bekl. durch die Kl. steht nicht entgegen, dass der Nutzungsvertrag grundsätzlich nicht ordentlich kündbar ist, solange der Nutzer Mitglied der Genossenschaft ist. Vorliegend ergibt sich die Mieterstellung des Bekl. bezüglich der Wohnung nicht aus seiner Mitgliedschaft in der Genossenschaft, sondern allein aus seiner Stellung als Erbe des ursprünglichen Mieters und Genossen. Die gesellschaftsrechtliche Ebene vermag daher das mietrechtliche Kündigungsrecht nicht zu überlagern. (...)

Hinsichtlich der von dem Bekl. gemieteten Wohnung steht der Kl. kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 BGB zu. Das Nutzungsrecht des Bekl. ist nicht durch die Kündigung des Mietverhältnisses entfallen, denn die Kündigung der Kl. vom 5.11.2009 ist nicht wirksam. Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB ist nicht gegeben. Die Pflichtverletzung des Bekl. bezüglich des Mietverhältnisses betreffend die Wohnung führt nach Auffassung des Gerichts nicht dazu, eine generelle Unzumutbarkeit für die Kl. anzunehmen, dem Bekl. weiterhin eine Wohnung zu überlassen. Ebenso wenig kommt ein Recht zur ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB in Betracht, denn der Nutzungsvertrag ist für die Genossenschaft grundsätzlich solange nicht ordentlich kündbar, wie der Nutzer Mitglied der Genossenschaft ist (vgl. Häublein in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2008, vor § 535, Rn. 40). Da die Kl. die Mitgliedschaft zur Genossenschaft gegenüber dem Bekl. nicht beendet hat, war die Kündigung der ihm auf Grundlage eines Nutzungsverhältnisses überlassenen Wohnung unwirksam.

Selbst wenn das Kündigungsrecht gegenüber dem Erben nach § 564 BGB verfristet ist, kann das Nutzungsrecht/Mietverhältnis nach allgemeinen Vorschriften fristlos oder fristgerecht gekündigt werden, wenn es aufgrund Erbrechts und nicht genossenschaftsrechtlich besteht.

Eine Wohnungsbaugenossenschaft hatte dem Vater des Beklagten schon vor längerer Zeit eine Genossenschaftswohnung zur Nutzung überlassen. Später überließ sie auch dem Sohn eine (1-Zimmer)-Wohnung in derselben Straße.

Die Genossenschaft (Klägerin) bat sodann in einem Schreiben den Vater um Zutritt zur Wohnung, um die Kalt- und Warmwasserstränge auf Dichtigkeit zu überprüfen. Daraufhin erhielt sie ein in „Ich-Form" verfasstes Schreiben unter dem Briefkopf des Vaters, welches eine Unterschrift mit dem gemeinsamen Familiennamen enthielt und in dem der Zutritt zur Wohnung abgelehnt wurde. Auf weitere Aufforderungen der Klägerin, den Zutritt zur Wohnung zu gewähren, wurde in derselben Weise reagiert.

Nach Einblick in die Mieterakte fielen der Klägerin Unterschriftabweichungen auf. Weitere Nachforschungen ergaben, dass der Nutzer der Wohnung und auch dessen Ehefrau schon verstorben waren und der Beklagte aufgrund Erbscheins Alleinerbe war und die Wohnung nutzte. Daraufhin forderte die Klägerin den Beklagten zur Räumung auf und kündigte ein gegebenenfalls bestehendes Nutzungsverhältnis sowohl außerordentlich fristlos als auch hilfsweise fristgemäß. Ebenso kündigte sie das Nutzungsverhältnis über die dem Beklagten selbst zur Nutzung überlassene Wohnung und begründete das mit dem genossenschaftswidrigen und schädigenden Verhalten des Beklagten. Dieser berief sich darauf, dass er in das Mietverhältnis seines Vaters eingetreten sei. Er wurde daraufhin von der Klägerin auf Räumung und Herausgabe beider Wohnungen in Anspruch genommen.

Das Amtsgericht verurteilte den Beklagten zur Räumung der ehemaligen Wohnung des Vaters und wies die Klage im Übrigen ab. Die Klägerin habe das Mietverhältnis bezüglich der Genossenschaftswohnung des verstorbenen Vaters gegenüber dem Beklagten ordnungsgemäß beendet. Allerdings könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagte gemäß § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sei, da der keinen gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter geführt habe. Der Beklagte sei jedoch als Erbe des verstorbenen Mieters in das Mietverhältnis eingetreten.

Auch wenn es sich vorliegend um eine Genossenschaftswohnung handele, so fänden trotz der Regelungen von §§ 6 und 9 der Satzung die mieterschutzrechtlichen Bestimmungen Anwendung, derzufolge der Erbe in das Mietverhältnis eintrete. Die Kündigung der Klägerin sei unwirksam, weil sie nicht innerhalb der Monatsfrist nach Kenntnis vom Tod des Mieters erfolgt sei. Die Kündigung sei jedoch nach § 573 BGB begründet.

Aufgrund der Umstände sei davon auszugehen, dass der Beklagte die Klägerin bewusst über das Ableben des ursprünglichen Mieters und Genossenschaftsmitglieds und seiner Ehefrau in Unkenntnis gelassen habe. Der Kündigung stehe nicht entgegen, dass der Nutzungsvertrag grundsätzlich nicht ordentlich kündbar sei, solange der Nutzer Mitglied einer Genossenschaft sei. Vorliegend ergebe sich die Mieterstellung des Beklagten bezüglich der ehemaligen Wohnung seines Vaters nicht aus seiner Mitgliedschaft in der Genossenschaft, sondern allein aus seiner Stellung als Erbe. Die genossenschaftsrechtliche Ebene vermöge daher das mietrechtliche Kündigungsrecht nicht zu überlagern.

Hinsichtlich der von dem Beklagten selbst gemieteten Wohnung stehe der Klägerin aber kein Anspruch auf Räumung zu. Die Kündigung sei nicht wirksam. Die Pflichtverletzung des Beklagten begründe kein Recht zur außerordentlichen Kündigung. Eine generelle Unzumutbarkeit für die Klägerin, dem Beklagten eine Wohnung zu überlassen, sei nicht anzunehmen. Eine ordentliche Kündigung komme auch nicht in Betracht, denn der Nutzungsvertrag sei für die Genossenschaft grundsätzlich so lange nicht ordentlich kündbar, wie der Nutzer Mitglied der Genossenschaft sei. Die Klägerin habe aber die Mitgliedschaft nicht beendet.