Kündigung durch Vermieter bei Mehrheit von Mietern

Kündigung durch Vermieter bei Mehrheit von Mietern; Mietverhältnis, Beendigung; Kündigung, Mietermehrheit; Mietermehrheit, Kündigung; Formularklausel, Kündigung gegenüber Mietermehrheit; Wirksamkeit der Kündigung/Mietermehrheit; Kündigungserklärung, gegenüber Mietermehrheit

Haben die Parteien des Mietvertrages formularmäßig vereinbart, daß bei einer Mehrheit von Mietern für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird, dann ist die nur einem der Mieter gegenüber erklärte Kündigung wirksam.

Die Kl. als Vermieter nehmen den Bekl. als Mieter auf Räumung und Herausgabe der ihm überlassenen Wohnung in Anspruch. Der Bekl. hatte die Wohnung gemeinsam mit seiner damaligen Ehefrau gemietet. Die Ehe ist geschieden; nach der Scheidung ist die Ehefrau des Bekl. aus der Wohnung ausgezogen. Der Bekl. hat wieder geheiratet und seine jetzige Ehefrau in die Wohnung aufgenommen.

Die Kl. stützten die Räumungsklage auf ihre nur gegenüber dem Bekl. schriftlich erklärte fristlose Kündigung vom 12. August 1982.

Die Kündigung vom 12. August 1982 ist wirksam und begründet und hat das Mietverhältnis beendet. Der Bekl. ist verpflichtet, die Wohnung geräumt an die Kl. zurückzugeben (§ 556 Abs. 1 des BGB).

Dahingestellt kann bleiben, ob die Annahme gerechtfertigt ist, die geschiedene Ehefrau des Bekl. sei aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Denn die nur dem Bekl. gegenüber erklärte Kündigung ist auch dann wirksam, wenn die geschiedene Ehefrau des Bekl. bei Zugang der Kündigung noch Mieterin der Wohnung gewesen sein sollte. Die Parteien haben nämlich in § 19 Nr. 2 S. 1 des Mietvertrages vereinbart, daß bei einer Mehrheit von Mietern für die Rechtswirksamkeit der Erklärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Die Klausel erfaßt den vorliegenden Fall. Die Klausel ist nicht wegen Verstoßes gegen Bestimmungen des AGBG unwirksam.

Für die die Kündigung durch einen von mehreren Mietern betreffende Formularklausel hat die Kammer zwar entschieden, daß diese Klausel mit § 9 Abs. 1 und 2 Nr. 1 des AGBG unvereinbar und damit unwirksam sei (Urteil vom 18. April 1983 - 61 S 391/82 -).

Die dort aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und der vereinbarten Gesamtschuldnerschaft mehrerer Mitmieter entwickelte Rechtsmeinung ist aber nicht auf den Fall übertragbar, in dem einem von mehreren Mietern von dem Vermieter gekündigt wird. Denn in diesem Fall wird der Vertragspartner des Verwenders der Formularklausel (hier der Mieter-Bekl.) nicht durch die Klausel entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Denn die Kündigung durch den Vermieter kann nur bei Vorliegen eines der gesetzlich geregelten Kündigungsgründe zur Beendigung des Mietverhältnisses führen. Die Kündigungsschutzbestimmungen gewährleisten daher, daß die Formularklausel nicht zum Nachteil des Mitmieters, gegenüber dem die Kündigung nicht erklärt worden ist, verwendet wird. Liegt nämlich materiellrechtlich ein Kündigungsgrund vor, dann berechtigt dieser den Vermieter zur Kündigung unabhängig von der Frage, ob dieser Kündigungsgrund nur aus dem Verhalten eines der Mitmieter entstanden ist.

Der der Kündigung des Vermieters zu Grunde liegende Kündigungsgrund ist daher stets eine objektiv alle Mitmieter (Gesamtschuldner) berührende Tatsache, so daß die Formularklausel durchaus mit der Regelung in § 425 Abs. 1 des BGB im Einklang steht im Gegensatz zu der üblichen die Kündigung eines von mehreren Mietern betreffenden Formularklausel (vgl. Urteil der Kammer w.o.a.).

Aus derselben Erwägung folgt die Kammer nicht der Auffassung, daß die hier in Frage stehende formularmäßige Vereinbarung nicht in bezug auf solche Erklärungen des Vermieters wirken soll, die zu einer Beendigung des Mietverhältnisses führen.