Kündigung durch schlüssiges Verhalten

Kündigung durch schlüssiges Verhalten; Mietzahlungspflicht trotz Verhinderung; angedrohte Kündigung; Weitervermietung

1. Droht der Vermieter lediglich eine Kündigung an, ohne sie auszusprechen, und erklärt der Mieter daraufhin sein Einverständnis mit der Beendigung des Mietverhältnisses, kann darin eine schlüssige Kündigungserklärung des Mieters liegen.

(Leitsatz der Redaktion)

2. Zu der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung des Mietzinses, wenn er sich grundlos geweigert hat, die Mieträume zu übernehmen und den Mietvertrag zu erfüllen, und wenn der Vermieter deshalb ohne Kündigung des Mietvertrages an einen anderen Mieter weitervermietet hat (Fortführung des Senatsurteils BGHZ 122, 163).

Die Bekl. schloß am 20./21. Juli 1993 als Mieterin mit dem Rechtsvorgänger der Kl. einen Mietvertrag über ein Ladenlokal ab. Das Gebäude sollte erst noch errichtet werden und mehrere Wohneinheiten sowie mehrere gewerbliche Einheiten enthalten. Als voraussichtlicher "Mietbeginn" war das zweite Quartal 1994 vorgesehen. Das Mietverhältnis wurde fest vereinbart bis zum 31. Dezember 2004 mit einer Verlängerungsklausel. m Frühjahr 1995 erwarb die Kl. das Grundstück und trat auf diese Weise auf Vermieterseite in den Mietvertrag mit der Bekl. ein. Die Bekl. bezog das Mietobjekt nicht. In einem Schreiben der Kl. an die Bekl. vom 1. September 1995 heißt es u. a.:

"gemäß unserem heutigen Telefonat übersenden wir Ihnen anbei in Kopie noch einmal das Schreiben vom 24.8.1995. In diesem Schreiben forderten wir Sie auf, die Mietfläche entsprechend den zuvor getroffenen Vereinbarungen bis zum 31.8.1995 zu beziehen. Diese Frist wird nun letztmalig verlängert, und zwar auf den 15.9.1995. Sollten Sie die Mietfläche bis zu diesem Datum nicht beziehen, behalten wir uns die fristlose Kündigung vor. Der Leerstand der Mietfläche ist für uns - auch gegenüber den anderen Mietern des Objektes - nicht mehr vertretbar und wir werden bei Nichterfüllung Ihrer vertraglich vereinbarten Betriebspflicht unweigerlich die entsprechenden Konsequenzen ziehen."

Am 5. September 1995 übersandte die Bekl. der Kl. die Schlüssel zu dem Laden mit einem Schreiben, in dem es heißt:

"Hiermit möchte ich mitteilen, daß ich mit Ihrer fristlosen Kündigung einverstanden bin. Leider ist es mir nicht möglich gewesen, alles für eine moderne Ladeneinrichtung zu bekommen. Ich werde dann die entstandenen Kosten leider tragen müssen. Bitte schicken Sie mir dann die Rechnung bis 31.9.1995."

Die Kl. reagierte auf dieses Schreiben nicht. Sie erwirkte über den von ihr begehrten Bruttomietzins für die Zeit bis einschließlich März 1996 im Mahnverfahren gegen die Bekl. Vollstreckungstitel. Die ihr zugesprochenen Beträge hat sie inzwischen jedenfalls zum Teil im Wege der Zwangsvollstreckung beigetrieben.

Mit Schreiben vom 28. Februar 1996 teilte die Kl. der Bekl. mit, sie habe voraussichtlich die Möglichkeit, ab 1. April 1996 das Ladenlokal anderweitig zu vermieten, um dadurch die Mietschulden der Bekl. zu vermindern. Die Kl. vermietete das Ladenlokal ab 1. April 1996 an einen anderen Mieter. Dieser bezog die Mieträume Ende April 1996, zahlte aber keine Miete. Die Kl. hat gegen ihn einen Vollstreckungstitel erwirkt, konnte daraus aber bisher nicht vollstrecken. Im vorliegenden Verfahren macht die Kl. die von ihr beanspruchte Bruttomiete für die Monate April bis Oktober 1996 geltend. (...)

(...) Die Revision macht zu Recht geltend, daß eine Beendigung des Mietverhältnisses durch eine durch die Bekl. ausgesprochene ordentliche Kündigung in Betracht kommt.

Das Schreiben der Bekl. vom 5. September 1995 ist als Erklärung der ordentlichen Kündigung zu werten. Da das Berufungsgericht eine Auslegung dieses Schreibens unter diesem Gesichtspunkt von vornherein nicht in Betracht gezogen hat und in diesem Zusammenhang weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat das Schreiben selbst auslegen. Das Berufungsgericht führt in anderem Zusammenhang zutreffend aus, die Bekl. habe in diesem Schreiben zum Ausdruck gebracht, sie wolle unabhängig von der Wirksamkeit der von ihr angenommenen fristlosen Kündigung des Mietvertrages durch die Kl. das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden. Daß sie das weitere Verhalten der Kl. nicht abwarten, sondern von sich aus das Mietverhältnis endgültig beenden wollte, hat sie weiter dadurch unterstrichen, daß sie zusammen mit dem Schreiben der Kl. die Schlüssel zu dem Mietobjekt zurückgeschickt hat. Dieses Verhalten der Bekl. genügt den Anforderungen an den Inhalt einer Kündigungserklärung. Schon schlüssiges Verhalten kann ausreichen, wenn sich aus ihm wie im vorliegenden Fall - zweifelsfrei ergibt, daß eine Partei das Mietverhältnis beenden möchte (Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl. Rdn. 864; Emmerich/Sonnenschein Miete 7. Aufl. § 564 Rdn. 29).

3. Die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts reichen nicht aus, um abschließend beurteilen zu können, ob die von der Bekl. erklärte ordentliche Kündigung wirksam war und zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. Zwar haben die Parteien (auf Vermieterseite der Rechtsvorgänger der Kl.) in dem schriftlichen Mietvertrag eine feste Laufzeit des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 2004 vereinbart. Sollte diese Vereinbarung wirksam sein, wäre damit eine ordentliche Kündigung für die Zeit vor dem 31. Dezember 2004 in zulässiger Weise ausgeschlossen. Nach § 566 Satz 2 BGB gilt ein Mietvertrag jedoch - ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer - als für unbestimmte Zeit geschlossen, wenn die Schriftform des § 566 Satz 1 BGB nicht eingehalten worden ist. Eine ordentliche Kündigung ist dann zum Schluß des ersten Jahres zulässig. (wird ausgeführt)

6. Für das weitere Verfahren und für den Fall, daß die Vertragsparteien eine ordentliche Kündigung bis zum Jahre 2004 wirksam ausgeschlossen haben sollten, weist der Senat auf folgendes hin: Der Senat hat bereits entschieden, daß sich der Mieter gegenüber dem Mietzinsanspruch des sonst vertragstreuen Vermieters regelmäßig nicht darauf berufen kann, der Vermieter sei wegen einer Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung nicht in der Lage gewesen (§ 552 Satz 3 BGB), wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag einfach ausgezogen ist und keine Miete mehr bezahlt hat; in einem solchen Einwand läge dann eine gegen Treu und Glauben verstoßende unzulässige Rechtsausübung (BGHZ 122, 163 ff.). Der Vermieter muß sich in einem solchen Falle nur die Vorteile anrechnen lassen, die er durch die Weitervermietung erlangt hat (§ 552 Satz 2: vgl. BGHZ a. a. O. S. 169).

Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, daß diese Grundsätze auch dann anzuwenden sind, wenn ein Mieter, der die Mieträume noch nicht bezogen hat, sich trotz des fortbestehenden Mietvertrages grundlos weigert, diesen Mietvertrag zu erfüllen, und wenn der Vermieter nur wegen dieser vertragswidrigen Weigerung des Mieters eine sonst nicht zu beanstandende Weitervermietung vorgenommen hat. Entscheidend ist, daß der Mieter nicht aus einem Verhalten seines sonst vertragstreuen Vertragspartners Rechte herleiten darf, das er selbst durch einen groben Vertragsbruch erst herbeigeführt hat (BGHZ a. a. O., S. 168 m. N.).

Hat der Vermieter aus der Weitervermietung noch kein Geld erlangt, sondern lediglich einen - eventuell titulierten - Mietzinsanspruch gegen den neuen Mieter, so muß er sich den Wert dieses Anspruchs anrechnen lassen. Stehen der Durchsetzung dieses Anspruchs im Einzelfall wegen der Bonität des neuen Mieters oder aus anderen Gründen Hindernisse entgegen, so ist dies zu berücksichtigen. Ist der Anspruch wirtschaftlich wertlos, kommt eine Anrechnung nicht in Betracht.

Der Mieter hatte die Gewerberäume erst gar nicht bezogen; der Vermieter drohte ihm eine fristlose Kündigung an, der Mieter erklärte sich mit der "Kündigung" einverstanden. Der Vermieter vermietete die Räume weiter, der neue Mieter zahlte keine Miete. Die Zwangsvollstreckung blieb erfolglos, worauf der Vermieter den ersten Mieter verklagte - mit Erfolg.

Mit seinem Urteil vom 22. Dezember 1999 führte der BGH aus, daß der vertragsbrüchige Erstmieter grundsätzlich die Miete auch dann zahlen müsse, wenn die Räume weitervermietet werden. Der Vermieter muß sich nur das aus dieser Weitervermietung Erlangte anrechnen lassen. Wenn er nichts erlangt hat oder ein Vollstreckungstitel wirtschaftlich wertlos ist, scheidet eine Anrechnung aus. Der BGH konnte jedoch nicht in der Sache selbst entscheiden, da die Fortdauer des (ersten) Mietverhältnisses zweifelhaft war. Möglich war nämlich die Annahme einer Kündigung durch den Mieter durch schlüssiges Verhalten. Eine solche Kündigung wäre dann möglich gewesen, wenn die Schriftform des § 566 BGB nicht eingehalten war.