Kündigung durch Hausverwalter ohne Beifügung der Vollmachtsurkunde

Kündigung durch Hausverwalter ohne Beifügung der Vollmachtsurkunde; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigungserklärung, Zurückweisung; Hausverwaltervollmacht, Umfang; Vollmachtsurkunde

Zur Zurückweisung einer Kündigung wegen fehlender Vollmacht, wenn der Vermieter den Mieter nicht auf den Gesamtumfang der Hausverwaltervollmacht hingewiesen hat.

Die Kündigung vom 6.2.1986 war gemäß § 174 Satz 2 BGB unwirksam. Dasselbe gilt für die mit Schreiben vom 3.4.1986 ausgesprochene erneute fristlose Kündigung. Diese Kündigung hat der Bekl. unstreitig unverzüglich durch anwaltliches Schreiben zurückgewiesen wegen fehlender Vollmachtsurkunden. Es kann dahinstehen, ob der Kündigung eine beglaubigte Abschrift der Prozeßvollmacht des Hausverwalters vom 3.4.1986 beigefügt war. Denn eine solche genügte aus zwei Gründen nicht. Zum einen erfordert § 174 Satz 1 BGB die Vorlage des Originals der Vollmachtsurkunde (vgl. BGH, NJW 81, 121wO; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Teil IV, Rdnr. 7).

Zum anderen war der Hausverwalter seinerseits nur als Bevollmächtigter berechtigt, die Kündigung auszusprechen. Es hätte daher auch eine Vollmachtsurkunde der beiden Eigentümerinnen und Vermieterinnen für den Hausverwalter beigefügt werden müssen. Es mag sein, daß in Berlin die Erteilung einer Hausverwaltervollmacht üblicherweise auch die Befugnis zum Abschluß und zur Kündigung von Mietverhältnissen umfaßt. Die Zurückweisung eines einseitigen Rechtsgeschäfts wie einer Kündigung ist aber gemäß § 174 Satz 2 BGB nur dann ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte.

Ein ausdrücklicher Hinweis auf die Kündigungsvollmacht des Hausverwalters ist hier seitens der Vermieterinnen nicht erfolgt. Der Umstand, daß der Hausverwalter namens der Vermieterinnen den Mietvertrag mit dem Bekl. geschlossen hatte, genügte nicht, um den Bekl. vom Umfang der Vollmacht in Kenntnis zu setzen. Ob die Hausverwaltervollmacht die Kündigungsvollmacht umfaßte, ließ sich daraus nicht entnehmen. Es verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Kündigungsempfänger die Kündigung des Hausverwalters mangels Vollmacht zurückweist. Denn solange der Vermieter ihn nicht auf den Umfang der Hausverwaltervollmacht hinweist, kann er nicht wissen, ob der Hausverwalter Kündigungsvollmacht hat. Das richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Bestimmungen, die der Vermieter und der Hausverwalter im Innenverhältnis getroffen haben. Die Verkehrssitte ist nur dann zur Bestimmung des Umfangs der Hausverwaltervollmacht heranzuziehen, wenn ausdrückliche Vereinbarungen fehlen. Letzteres kann nicht einfach unterstellt werden. Der Kündigungsempfänger hat solange ein schutzwürdiges Interesse an der Zurückweisung der Kündigung, wegen fehlender Vollmacht, wie ihm die Erteilung einer entsprechenden Vollmacht nicht vorher eindeutig mitgeteilt worden ist.

Anmerkung: Vgl. LG Berlin - 62 S 70/82 -, Urt. v. 13.9.1982