Kündigung durch Hausverwalter

Kündigung durch Hausverwalter; Stellvertretung; Vollmachtsurkunde; Kündigung, Verwalter; Zurückweisung; Hausverwalter, Kündigung

1. Zur unmittelbaren und mittelbaren Stellvertretung bei Hausverwaltungen; über den Umfang der Befugnisse einer Hausverwaltung.

2. Das Rechtsverhältnis zwischen Eigentümer und Hausverwaltung geht nicht so weit, daß der Eigentümer der Hausverwaltung alle Rechte in die Hand gibt, so daß diese zum Vermieter wird und damit eine mittelbare Stellvertretung vorliegt.

Die fristlose Kündigung war schon deshalb unwirksam, weil dieser vom Hausverwalter des Kl. ausgesprochenen Kündigung keine Vollmachtsurkunde beilag und der Bekl. die Kündigung deshalb gemäß § 174 BGB unverzüglich zurückgewiesen hat.

Die Regelung des § 174 BGB ist auf den vorliegenden Rechtsstreit auch anwendbar, denn der Verwalter ist unmittelbarer Vertreter des klagenden Vermieters und Eigentümers im Sinne der §§ 163 ff BGB, zumal es keine Verletzung des Offenkundigkeitsprinzips beinhaltet, wenn bei Vertragsschluß der Vertreter sich nicht ausdrücklich auf die Person des Vertretenen bezieht.

Die Vertreterstellung des Verwalters war dem Bekl. zu erkennen aus der Bezeichnung "Hausverwaltung X". Diese Bezeichnung ist keine rein kaufmännische Berufsbezeichnung, sondern läßt zumindest erkennen, daß der sich so Benennende deutlich machen will, daß er nicht Eigentümer ist, da die Verwaltung eines Hauses, von einer Firma betrieben, in aller Regel von dem wahren Eigentümer übergeben worden ist. Eine Hausverwaltung, die gleichzeitig Eigentümer ist, ist dagegen der Ausnahmefall. In diesem Einzelfall muß aber auch zur Zeit des Vertragsabschlusses jedenfalls eine Durchbrechung des Offenkundigungsprinzips durch ein Geschäft für wen es angeht, auch im Mietrecht möglich sein, wenn es dem Geschäftspartner nämlich gleichgültig ist, mit wem er abschließt.

Die Anwendung von § 174 BGB ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Bekl. die Hausverwaltung bisher als Vertreter anerkannt hatte (vgl. LG Aachen NJW 1978, 1387), denn es ist zwar möglich, daß die Vertretungsmacht eines Hausverwalters auch Kündigungen umfaßt, die Vornahme von fristlosen Kündigungen durch den Verwalter allein aufgrund der Verwaltervollmacht ist aber nicht die Regel.

Anmerkung: Vgl. AG Schöneberg - 18 C 219/86 -, Urt. v. 14.8.1986