Kündigung durch Grundstückseigentümer

Kündigung durch Grundstückseigentümer; dingliches Wohnrecht; Vermieterstellung; Wohnungsberechtigter

Der Eigentümer des Grundstückes, der an der Mietwohnung ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Wohnrecht bestellt hat, ist zur Kündigung dieser Mietwohnung wegen Eigenbedarfs nicht berechtigt.

Nachdem die Mutter des Kl. dem Bekl. die Wohnung vermietet hatte, übertrug sie das Grundstück mit der Mietwohnung auf den Kl., der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Aufgrund einer Bewilligung wurde eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) für die Mutter des Kl. eingetragen; das Wohnungsrecht bezieht sich auf die von dem Bekl. bewohnte Wohnung.

Der Kl. ließ das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen. Da die Bekl. die Wohnung nicht fristgerecht geräumt haben, verfolgt der Kl. im vorliegenden Rechtsstreit sein Herausgabeverlangen.

Der Kl. ist nicht berechtigt, von den Bekl. aus § 556 Abs. 1 BGB die geräumte Herausgabe der von ihnen gemieteten Wohnung zu verlangen. Das Mietverhältnis der Parteien gemäß § 535 BGB wurde durch die Kündigung v. 30.9.1994 wegen Eigenbedarfs gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht beendet. Auch die weitere Kündigung v. 16.8.1995 entfaltete keine Wirkung, da beide Kündigungen an demselben Rechtsmangel leiden. Der Kl. war zur Kündigung nicht berechtigt, da er nicht Vermieter der von den Bekl. bewohnten Wohnung ist.

Ursprüngliche Vermieterin der Wohnung war die Mutter des Kl. Diese verlor ihre Vermieterstellung gemäß § 571 BGB durch Übertragung des Grundeigentums auf den Kl. mit dessen Eintragung im Grundbuch. Durch die Eintragung eines dinglichen Wohnrechts im Sinne des § 1093 BGB zugunsten der Mutter des Kl. wurde diese gemäß § 577 Satz 1 BGB erneut Vermieterin der Wohnung der Bekl. Nur sie war daher zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, was auch wegen Eigenbedarfs zugunsten des Kl. hätte erfolgen können. Eine derartige Kündigung liegt dem hier zu entscheidenden Rechtsstreit indessen nicht zugrunde.

Der Kl. hat seine Argumentation im wesentlichen darauf gestützt, daß § 577 S. 1 BGB nur dann einschlägig sei, wenn durch die Ausübung des Rechts dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen werde, wovon im vorliegenden Fall indes keine Rede sein könne. Das Gericht vermag sich dieser Auslegung der Vorschrift nicht anzuschließen. Nach der Auffassung dieses Gerichtes beruht die Auslegung des Kl. auf einem Mißverständnis des Gesetzes, da es nicht darauf ankommt, ob der Berechtigte im jeweiligen Einzelfall tatsächlich seine Rechte ausübt oder nicht. Die Formulierung des Gesetzes zielt vielmehr darauf, den Typus des Rechts, mit dem das Grundstück belastet wird, zu kennzeichnen. Ist das Recht des Dritten generell geeignet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu entziehen, ist § 577 S. 1 einschlägig; ist der Typus des Rechts nur minderer Art, führt es also nur zu einer Beschränkung des Mieters im vertragsgemäßen Gebrauch, ergeben sich die Rechtsfolgen aus § 577 Satz 2 BGB. Der Typus des dinglichen Wohnrechts i. S. des § 1093 BGB ist ohne weiteres ein Recht, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsmäßige Gebrauch entzogen werden kann (vgl. Emmerich/Staudinger, BGB, 12. Aufl., § 577 Rn. 1; MüKo/Voelskow, BGB, § 577 Rn. 2). Auch in der Rechtsprechung ist anerkannt, daß ein dingliches Wohnrecht jedenfalls dann unter die Regelung des § 577 S. 1 BGB fällt, wenn es sich auf sämtliche vermieteten Räume erstreckt (BGHZ 59, 51 ff.; LG Nürnberg-Fürth Rpfleger 1991, 148). Das dingliche Wohnrecht, dessen Inhaber die Räume in Besitz nehmen und unter Ausschluß des Eigentümers nutzen darf, ist, was evident ist, geeignet, dem schon zuvor besitzenden Mieter seine Rechte zu entziehen. Auf die tatsächliche Ausgestaltung und Handhabung zwischen Eigentümer des Grundstücks und Inhaber des Wohnrechtes kommt es mithin nicht an.

Die Vorschrift des § 1092 BGB ist für die Anwendung des § 577 BGB unerheblich (BGH a. a. O., 56). Aus § 1092 BGB mag zwar der Kl. gegenüber seiner Mutter Rechte herleiten können, nicht aber im Verhältnis zu den Bekl.; im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß gegenüber derartigen Rechten zu bedenken wäre, daß der Mutter des Kl. der schon zuvor bestehende Mietvertrag gewissermaßen aufgedrängt wurde (vgl. BGH a. a. O., 57).