Kündigung durch den Mieter wg. Schlossaustausch durch den Vermieter

Zu den Voraussetzungen der Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses durch den Mieter aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) wegen Verhaltens des Geschäftsführers des Vermieters (hier: einmaliger Vorfall; Auswechseln von Schlössern; Strafanzeige gegen Mieter).

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO. [...]

a. Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die von der Bekl. ausgesprochene fristlose Kündigung vom 11. Oktober 2006 das Gewerbemietverhältnis der Parteien nicht mit sofortiger Wirkung beendete.

Die Voraussetzungen des § 543 BGB, wonach jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen kann, lagen, wie das Landgericht in rechtlich nicht angreifbarer Weise entschieden hat, auf Seiten der Bekl. nicht vor.

Es handelte sich bei dem Vorfall vom 10. Oktober 2006 um ein einmaliges Vorkommnis. Auch solche können grundsätzlich eine außerordentliche Kündigung begründen, wenn dem Mieter aufgrund der Schwere des Vorfalls eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Dies kann insbesondere auch durch eine verbotene Eigenmacht der Fall sein, wenn der Vermieter in das Besitzrecht des Mieters durch Auswechseln des Schlosses eingreift. Das Landgericht hat auf den Seiten 7 bis 8 der angegriffenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass zwar verbotene Eigenmacht der Kl. in der Person ihres Geschäftsführers vorgelegen hat, der Rücktausch der Schlösser aber unmittelbar nach Belehrung durch die Polizei erfolgte. [...]

Auch die von der Berufung hervorgehobene Tatsache, dass der Geschäftsführer der Kl. die Polizei herbeigerufen und gegen den Geschäftsführer der Bekl. zu 1. Anzeige erstattet hatte, gebietet keine andere Wertung.

Zwar kann eine unberechtigte Strafanzeige eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen (Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Rn. 410; Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB, Rn. 188 ff.). Auch hierbei sind jedoch die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und zu differenzieren, aus welchem Grund eine Anzeige erfolgte und wie sich der Angezeigte seinerseits verhält.

Vorliegend war der Geschäftsführer der Kl. auch nach dem Vorbringen der Bekl. davon ausgegangen, dass diese sich ungerechtfertigt im Besitz des Kosmetiklagers befand, aus seiner Sicht mithin ein Hausfriedensbruch vorlag. Auch ist zu berücksichtigen, dass die Bekl. ihrerseits Anzeige gegen den Geschäftsführer der Kl. erstattet hat. [...]

Das Vertragsverhältnis der Parteien endete mithin erst durch die Kündigung der Kl. vom 13. März 2007, weshalb die Bekl. verpflichtet waren, die Miete bis dahin zu zahlen. [...]

Wechselt der Vermieter Schlösser aus, um den Mieter auszusperren, kann das zwar verbotene Eigenmacht sein, berechtigt den Mieter aber nicht ohne Weiteres zur fristlosen Kündigung.

Die Parteien stritten u. a. darüber, ob eine fristlose Kündigung der beklagten Mieterin zur Beendigung des Geschäftsraummietverhältnisses und damit zum Fortfall der Mietzahlungsverpflichtung geführt hatte. Der Geschäftsführer der klagenden Vermieterin hatte den Austausch des Schlosszylinders in der Eingangstür zu den von der Mieterin genutzten Räumen veranlasst, weil seiner Auffassung nach kein wirksamer Mietvertrag bestand. Zugleich erstattete er gegenüber den von ihm herbeigerufenen Polizeibeamten gegen die Mieterin eine Anzeige wegen Hausfriedensbruchs. Nach Belehrung durch die Polizisten ließ er den alten Zylinder wieder einbauen. Am darauf folgenden Tag kündigte die Mieterin das Mietverhältnis unter Hinweis auf die Vorfälle vom Vortag fristlos.

Das Landgericht gab der Zahlungsklage statt, weil die Kündigung nicht zur Beendigung des Mietvertrages geführt habe. Das Kammergericht (12. Senat) teilte der Mieterin mit, dass die eingelegte Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe, weil der fristlosen Kündigung keine Abmahnung vorausgegangen sei. Der Austausch des Zylinders könne zwar als verbotene Eigenmacht angesehen werden. Es habe sich aber um einen einmaligen Vorfall gehandelt, der zudem noch am selben Tag "rückgängig" gemacht worden sei. Auch die unberechtigte Strafanzeige könne die Kündigung nicht rechtfertigen.

Die Entscheidung hätte mit guten Gründen auch anders ausgehen können. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt für die Annahme eines zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigenden wichtigen Grundes Umstände, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Als wichtigen Grund sieht das Gesetz in Abs. 2 Ziff. 1 der Bestimmung u. a. Handlungen des Vermieters an, durch die dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch des Mietobjekts (wieder) entzogen wird. Hierunter fällt jeder Eingriff in das Besitzrecht des Mieters, der sich als verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB darstellt (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 543 Rn. 72).

Davon ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Vermieter gegen den Willen des Mieters Schlösser auswechselt (AG Köln, Urt. v. 13. Dezember 2005 - 207 C 535/05 -, MietRB 2006, 262; LG Berlin, Urteil vom 6. Dezember 2004 - 12 O 633/04 -, GE 2005, 238). Ob eine solche Handlungsweise des Vermieters vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung voraussetzt, erscheint zweifelhaft. Nach § 543 Abs. 3 Ziff. 2 BGB ist eine Abmahnung dann entbehrlich, wenn besondere Gründe wie die Schwere der Vertragsverletzung dies rechtfertigen.

Die Besitzentziehung durch verbotene Eigenmacht, also durch ein vorsätzliches zweckgerichtetes Tun des Vermieters, stellt wohl einen besonders schweren Fall der Missachtung der Besitzrechte des Mieters dar, der das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zutiefst beeinträchtigt. Eine derartige Vertragsverletzung dürfte eine Abmahnung entbehrlich machen und den Mieter zur sofortigen Kündigung berechtigen. Soweit es Strafanzeigen angeht, können diese nur dann zu einer Kündigung führen, wenn sie vorsätzlich oder leichtfertig unrichtig erstattet worden sind (LG Berlin, Urteil vom 23. April 1991 - 64 S 453/90 -, GE 1991, 1033). Eine Strafanzeige mit einer im Kern zutreffenden Sachverhaltsschilderung gibt jedoch keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 3. Mai 2006 - 517 C 25/04 -).