Kündigung durch Bruchteilseigentümer

Bruchteilseigentümer können ein Mietverhältnis über das gemeinschaftliche Grundstück wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 ff.).

19 2. Die Bekl. zu 1. und 2. haben den Bekl. zu 3. bei Abgabe der Kündigungserklärung auch wirksam vertreten.

20 a) Nach § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstandes entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Es entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung und allgemeiner Ansicht im Schrifttum, dass als Maßnahme einer ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung, die unter den Voraussetzungen des § 745 Abs. 1 BGB mehrheitlich getroffen werden kann, auch die Kündigung eines Pacht- oder Mietverhältnisses des gemeinschaftlichen Grundstücks anzusehen ist (BGH, Beschluss vom 26. April 2010 - II ZR 159/09 -, NZG 2010, 938, 939 m. w. N.; Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 27 zur Kündigung eines Mietverhältnisses durch eine Erbengemeinschaft; Staudinger/Langhein, BGB [Stand 2008], § 745 Rn. 6; MünchKommBGB/Schmidt, 5. Aufl., §§ 744, 745 Rn. 5; Palandt/Sprau, BGB, 69. Aufl., § 745 Rn. 2). Zwar stellt die Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses durch die Bruchteilseigentümergemeinschaft eine Verfügung dar (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 13; BGH, Urteil vom 28. April 2006 - LwZR 10/05 - FamRZ 2006, 1026). Jedoch können auch Verfügungen, sofern sie Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen, als Mehrheitsentscheidungen nach § 745 Abs. 1 BGB getroffen werden (Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 27; BGH Beschluss vom 26. April 2010 - II ZR 159/09 -, NZG 2010, 938, 939 m. w. N.). Liegt ein gültiger Mehrheitsbeschluss (§ 745 Abs. 1 Satz 2 BGB) vor, verleiht dieser den im Außenverhältnis tätigen Gemeinschaftern die notwendige Vertretungsmacht, um den Beschluss zu vollziehen (BGHZ 56, 47, 49 f.; MünchKommBGB/Schmidt, 5. Aufl., § 745 Rn. 31).

21 b) Danach war die durch die Bekl. zu 1. und 2., die über die Mehrheit der Anteile der Eigentümergemeinschaft verfügten, erklärte Kündigung wirksam. Dazu, dass die Kündigung des Pachtverhältnisses nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Grundstücks entsprach, hat das Berufungsgericht, von der Revision nicht beanstandet, keine Feststellungen getroffen. Durch die Kündigung hat die Eigentümergemeinschaft vielmehr die Möglichkeit erhalten, das Grundstück zu den aktuellen marktüblichen Bedingungen zu vermieten und damit einen höheren Ertrag zu erzielen (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 38).

Als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung kann mit Stimmenmehrheit die Beendigung eines Mietvertrages beschlossen werden.

Durch notariellen Vertrag vom 3. Dezember 1968 übertrug die Mutter den drei Beklagten und einem weiteren Sohn das Eigentum an einem Grundstück, an dem ihr selbst ein lebenslanger Nießbrauch eingeräumt wurde. 1991 schloss sie mit den Klägerinnen unbefristete Mietverträge unter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für bestimmte Fälle ab.

Erben der 2004 verstorbenen Mutter waren die Beklagten und ihr vierter Sohn, der seinen Miteigentumsanteil an dem Grundstück zuvor auf einen der beklagten Brüder übertragen hatte. Weil zwei der Beklagten Zweifel an der Wirksamkeit der Mietverträge geäußert hatten, forderten die Klägerinnen die Beklagten auf, die Wirksamkeit der Verträge zu bestätigen. Der Beklagte zu 3 kam dem nach, die Beklagten zu 1 und 2 versuchten hingegen, im Umlaufverfahren eine Beschlussfassung der Miteigentümer zur Kündigung der Mietverhältnisse zu erreichen. Obwohl der Beklagte zu 3 mitteilte, dass er damit nicht einverstanden sei, kündigten die Beklagten zu 1 und 2 „im Namen der Eigentümergemeinschaft" die Mietverhältnisse. Hiergegen Feststellungsklage der Klägerinnen.

Das LG Kiel wies die Klage ab, die Berufung zum OLG Schleswig blieb überwiegend erfolglos, ebenso die zugelassene Revision. Der BGH wies darauf hin, dass als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung mehrheitlich auch die Kündigung eines Pacht- oder Mietverhältnisses in Betracht komme. Deshalb liege auch hier ein gültiger Mehrheitsbeschluss vor, so dass die Kündigung der über die Mehrheit der Miteigentumsanteile verfügenden Beklagten zu 1 und 2 wirksam gewesen sei.