Kündigung durch Betreuer nur mit vorheriger Zustimmung des Vormundschaftsgerichts

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Betreuer ohne vorherige Zustimmung des Vormundschaftsgerichts ist nichtig.

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Wohnraum. Die Bekl. zu 1 ist Mieterin einer Zweizimmerwohnung im Hause der Kl. Nach einem Schlaganfall wurde die Bekl. zu 1 am 27. Februar 1998 unter die Betreuung ihres Sohnes gestellt und kehrte nicht mehr in die Wohnung zurück. Ausweislich des Betreuungsausweises umfaßt der Aufgabenkreis des Betreuers die Wahrnehmung der Wohnungsangelegenheiten. Spätestens seit der Erkrankung der Bekl. zu 1 wohnte der Bekl. zu 2 in der Wohnung. Anfang Januar 1999 erklärte sich die Kl. in einer mündlichen Besprechung gegenüber dem Bekl. zu 2 bereit, mit ihm einen eigenen neuen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, wenn der Bekl. zu 2 die Renovierungsarbeiten in der Wohnung ausführt und eine Kaution hinterlegt. Die Kl. händigte dem Bekl. zu 2 ein von ihr vorformuliertes Kündigungsschreiben zwecks Weiterleitung an die Bekl. zu 1 aus. Am 26. Januar 1999 ging bei der Kl. das Kündigungsschreiben ein. Die Kl. bestätigte die Kündigung zum 30. April 1999. Durch Beschluß vom 13. April 1999 wurde der Betreuer der Bekl. zu 1 ermächtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.

Die Kündigung des Betreuers vom 26. Januar 1998 hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Der Beschluß vom 13. April 1999 wirkte materiell nicht zurück auf die Kündigung vom Januar 1999. Nach § 1907 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung der Wohnung des Betreuten der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts. Die Norm enthält zwar keine eigene Verweisung auf die §§ 1825 ff. BGB, wegen des inneren Zusammenhangs der die Genehmigung des Gerichts erfordernden Bestimmungen wird jedoch allgemein (Staudinger-Bienwald 13. Bearb. Februar 1999, § 1907 Rn. 29; Schwab in Münchner Kommentar zum BGB, 3. Aufl. § 1907 Rn. 6) von einer entsprechenden Anwendung ausgegangen. Das bedeutet, daß eine ohne Genehmigung erklärte Kündigung entsprechend § 1831 BGB ohne weiteres unheilbar nichtig ist (Staudinger a. a. O. und Engler § 1831 Rn. 3; MüKo-Schwab § 1831 Rn. 1), weil der für Verträge annehmbare Schwebezustand bis zur Genehmigung bei einseitigen Rechtsgeschäften unzumutbare Unsicherheiten schafft. Anders als beim Vertrag kann sich der Empfänger einer einseitigen Erklärung dem Rechtsgeschäft nicht entziehen.

Es ist auch nicht davon auszugehen, daß die Parteien das Mietverhältnis (mit nachträglicher Genehmigung) einvernehmlich beendet hätten. Abgesehen davon, daß einer Kündigung als einseitiger Willenserklärung nur unter besonderen Umständen ein Angebot zur Vertragsaufhebung zu entnehmen ist, kam für die Bekl. zu 1, vertreten durch ihren Betreuer eine solche Aufhebung nur unter der Bedingung in Betracht, daß ein Mietvertrag mit dem Bekl. zu 2 abgeschlossen würde. Die Parteien verhandelten ersichtlich bereits seit Ende 1998 über die Bedingungen eines solchen Mietvertrages und für die Kl. war auch erkennbar, daß es der Bekl. zu 1 darauf ankam, dem Bekl. zu 2 die Wohnung zu erhalten. Vor diesem Hintergrund kann der Kündigung des Betreuers nicht der Inhalt entnommen werden, das Mietverhältnis unter allen Umständen und unabhängig vom Verbleib des Bekl. zu 2 so schnell wie möglich beenden zu wollen. Mit Schreiben vom 28. April 1999 hat der Betreuer seinen Standpunkt gegenüber der Kl. nochmals ausdrücklich geäußert.

Auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist in seiner Wortwahl nicht immer präzise. So reicht es entgegen dem mißverständlichen Wortlaut des § 1907 BGB nicht aus, wenn das Vormundschaftsgericht die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Betreuer später genehmigt.

Eine Mieterin, für die nach einem Schlaganfall eine Betreuung (durch den Sohn der Mieterin) angeordnet war, lebte nicht mehr in der Wohnung, sondern nur noch der Lebensgefährte der Mieterin, mit dem ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden sollte. Dazu kündigte zunächst einmal der Betreuer das Mietverhältnis; diese Kündigung wurde später durch das Vormundschaftsgericht genehmigt. Zum Abschluß eines Mietvertrages mit dem Lebensgefährten kam es jedoch nicht - statt dessen klagte die Vermieterin auf Räumung. Die Räumungsklage wurde abgewiesen.

Nach § 1907 BGB bedarf der Betreuer zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts. Nun ist zwar nach dem Allgemeinen Teil des BGB Zustimmung der Oberbegriff; eine vorherige Zustimmung heißt Einwilligung und eine später erteilte Genehmigung (§§ 183, 184 BGB). Daraus könnte man ableiten, daß die Genehmigung durch das Vormundschaftsgericht, also die nachträgliche Zustimmung, ausreichend ist. Zu Recht verwies das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 13. Oktober 2000 jedoch darauf, daß bei einseitigen Rechtsgeschäften wie bei einer Kündigung ein Schwebezustand bis zur Entscheidung des Vormundschaftsgerichts nicht hingenommen werden könne. Nach § 1813 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft eines Vormunds ohne die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts unwirksam. Hier hatte schon vor langen Jahren das Kammergericht entschieden (JW 1928, 1405), daß eine Rückwirkung der späteren Genehmigung nicht stattfindet. Diese Vorschrift gilt auch für den Betreuer, wobei es sich entgegen den Ausführungen des Urteils nicht um eine entsprechende Anwendung handelt. Vielmehr hat der Gesetzgeber in § 1908 i BGB ausdrücklich die Anwendung auf das Betreuungsrecht vorgeschrieben.

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Betreuer ist immer unheilbar nichtig, wenn zu diesem Zeitpunkt (Zugang beim Vermieter) keine Genehmigung des Vormundschaftsgerichts vorliegt. Vermieter sollten daher immer auf Vorlage eines entsprechenden Beschlusses bestehen. Eine (riskante) Alternative wäre lediglich der Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages; hier reicht die nachträgliche Genehmigung durch das Vormundschaftsgericht.