Kündigung durch alle Miteigentümer

Kündigung durch alle Miteigentümer; Sondereigentum; notwendige Streitgenossen

Die Gesamtheit der Inhaber des Gemeinschaftseigentums muß dann nicht die Kündigung eines Mietverhältnisses über eine im Sondereigentum stehende, vor Begründung von Wohnungseigentum am Gebäude vermietete Wohnung aussprechen, wenn dem Mieter kein zur alleinigen Nutzung überlassener Nebenraum mitvermietet ist.

Die Berufung ist zurückzuweisen, weil sie unbegründet ist. Zu Recht und mit zutreffender Begründung, der die Kammer folgt, hat das AG der auf Räumung der Mietwohnung der Bekl. gerichteten, auf eine Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen "Eigenbedarfs" gestützten Klage stattgegeben. Das Berufungsvorbringen gibt Anlaß, lediglich das Folgende ergänzend anzumerken:

Die Zulässigkeit der Klage scheitert nicht daran, daß nur der Kl. als Sondereigentümer und Vermieter der eigentlichen Wohnung, nicht aber auch die Sondereigentümerin des mitvermieteten Dachbodenteils, die ebenfalls Vermieterin auch der Wohnung ist, den Prozeß als Kl. führt. Beide sind nicht notwendige Streitgenossen im Sinne von § 62 ZPO. Davon wäre zwar auszugehen, klagte der Kl. auf Feststellung des Nichtbestehens des Mietverhältnisses (vgl. OLG Celle WM 1995 193 ff.) oder auf Abgabe einer Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung gemäß § 2 MHG (vgl. KG NJW-RR 1986, 439). Denn sowohl die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens des Mietverhältnisses als auch eine Änderung des Vertragsinhalts kann nur mit Wirkung für und gegen alle am Vertrag Beteiligten erfolgen. Vorliegendenfalls ist Streitgegenstand jedoch der Anspruch des Kl. gemäß § 556 BGB. Daß auch die Eigentümerin des Dachbodens Inhaberin eines auf dasselbe gerichteten Anspruchs ist, hat lediglich zur Folge, daß der Kl. auf Herausgabe auch an sie klagen muß (vgl. Staudinger/Kaduk, 12. Aufl., Rn. 2 zu § 432 BGB; Erman-Westermann, 9. Aufl., Rn. 3 zu § 432 und schon RGZ 124, 195 ff., 199). Dem trägt die Klage Rechnung. Daß die Bekl. entgegen ihrer Auffassung nicht von sämtlichen Wohnungseigentümern verklagt werden muß, ergibt sich aus den weiteren Ausführungen im folgenden.

Die Wirksamkeit der Kündigung v. 28.1.1994 scheitert nicht daran, daß dieselbe nur vom Kl. und der Eigentümerin des Dachbodenteils, nicht aber von allen Miteigentümern des Grundstücks, also allen Eigentümern von auf dem Grundstück befindlichen Wohnungen ausgesprochen worden ist. Zuzugeben ist der Bekl. allerdings, daß nach Begründung von Wohnungseigentum an Wohnungen im Hause und deren Veräußerung einschließlich der von ihr besessenen mit Rücksicht auf "die Einheitlichkeit des Mietverhältnisses" alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 571 BGB ihre Vermieter geworden sind. Zu diesem Ergebnis führt jedenfalls eine nur am Wortlaut der Vorschrift sich orientierende Auslegung.

Es fragt sich, ob eine solche Auslegung richtig ist. Sie führt - konsequent durchgehalten - zu befremdlichen, für die rechtsuchenden Bürger schwerlich begreifbaren Ergebnissen, wie der vorliegende Fall zeigt. Die Kündigung eines Mietvertrages wird für beide Vertragspartner unter Umständen äußerst erschwert. Der Kl. dieses Rechtsstreits hat schon die Eigentümerin des der Bekl. mitvermieteten Dachbodens verklagen müssen, weil diese zur Kündigung nicht bereit war. Bei einer Vielzahl von Miteigentümern kann eine Vielzahl von Prozessen notwendig werden. Die Mieterseite ist mit ähnlichen Problemen konfrontiert. Ohne Einsichtnahme in das Grundbuch wäre die allen Wohnungseigentümern gegenüber zu erklärende Kündigung kaum möglich. Selbst nach Feststellung des als Vermieter agierenden Personenkreises wäre nicht selten detektivische Arbeit zu leisten, um die aktuellen Anschriften aller Miteigentümer zu ermitteln. Nur bei Kontrahieren mit sämtlichen Eigentümern genießt der Mieter bei Neuabschluß den Schutz des § 571 BGB. Er ist einem kaum überschaubaren Kreis von Familienangehörigen im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgesetzt, zu deren Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Für jedes Mieterhöhungsverlangen ist - streng genommen - die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer nötig. Jeder Prozeß mit an sich geringem Streitwert kann für den Mieter zum finanziellen Abenteuer werden, wenn auf Vermieterseite alle Wohnungseigentümer auftreten und sich jeder durch einen eigenen Rechtsanwalt vertreten läßt.

Diese Konsequenzen beruhen darauf, daß sie bei der Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes 1952 nicht gesehen worden sind und der Gesetzgeber auch in der Folgezeit nicht tätig geworden ist, obwohl in der Literatur auf die Problematik mit Nachdruck hingewiesen worden ist (vgl. Teitge in ZMR 1987, 281 ff.). Die Rechtsprechung ist mit dem konkreten Problem des vorliegenden Falles - soweit ersichtlich - überhaupt noch nicht befaßt worden. Lediglich zu der Frage, ob alle Eigentümer die Kündigung aussprechen müssen, wenn zum Mietobjekt ein im Gemeinschaftseigentum stehender Kellerraum gehört, hat das LG Hamburg (vgl. Beschl. der erkennenden Kammer in WM 1994, 539) Stellung nehmen müssen und die Frage bejaht. Auch das AG Nürnberg (WM 1983, 144) hat lediglich bei der Kündigung einer Wohnung mit "Dachbodenabteil" gefordert, daß Sondereigentümer von Wohnung und Dachboden zu kündigen haben. Das LG Berlin (GE 1989, 943) hat entschieden, daß alle Miteigentümer passivlegitimiert sind für Ansprüche des Mieters, wenn Belange des Gemeinschaftseigentums berührt werden (Anbringung einer Markise an der Außenwand des Gebäudes).

Die Kammer hält eine am Wortlaut haftende Auslegung nicht für richtig und legt § 571 Abs. 1 BGB dahin aus, daß die Gesamtheit der Inhaber des Gemeinschaftseigentums dann nicht die Kündigung eines Mietverhältnisses über eine im Sondereigentum stehende Wohnung aussprechen müssen, wenn dem Mieter kein zur alleinigen Nutzung überlassener Nebenraum mitvermietet ist. Bei der Auslegung von Gesetzen ist nach dem allgemein geltenden Rechtsgedanken des § 133 BGB nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern auf den vom Gesetz verfolgten Sinn und Zweck der Regelung abzustellen (vgl. BVerfGE 1, 299/312; 54, 251/274; BGHZ 2, 176/184; 49, 221/223; 87, 381/383; Larenz, Allgemeiner Teil, 6. Aufl. 1983, S. 76; Medicus, Allgemeiner Teil, 3. Aufl., Rn. 308). Der in § 571 Abs. 1 BGB Gesetz gewordene Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" will dem Mieter bei Eigentumswechsel die durch den Vertrag erworbenen Rechte erhalten ohne Rücksicht auf die Relativität der Schuldverhältnisse. Seine Rechtsstellung soll durch den Eigentumswechsel weder verschlechtert noch verbessert werden (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1981, 1278). Die Kammer ist der Auffassung, daß durch ihre einschränkende Auslegung der Zweck dieser Form nicht beeinträchtigt, geschweige denn vereitelt wird. Sie verschlechtert die Position des Mieters nicht. Ein legitimes Interesse daran, daß für den Erwerber der ihm vermieteten Wohnung die Lösung vom Vertrag unter Umständen erheblich erschwert wird, hat er nicht. Einen Anspruch seinerseits auf eine Verbesserung seines Bestandsschutzes, bestehend in den Kündigungsproblemen seines Vertragspartners, hat er nicht. Wie oben dargelegt, würde sich seine Rechtsposition bei einer am Wortlaut haftenden Auslegung in mancher Weise verschlechtern. Er wäre im Falle der Kündigung seinerseits mit denselben Problemen wie sein Vertragspartner konfrontiert. Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft werden durch die hier für richtig gehaltene Gesetzesinterpretation nicht berührt. Eine Begründung dafür, daß die hier vorgenommene teleologische Reduktion des § 571 Abs. 1 BGB nicht möglich sein soll, bleibt Beuermann (WM 1995, 5 ff.), dessen Abhandlung die Bekl. zur Stützung ihres Standpunktes ins Feld führt, schuldig.