Kündigung des Vermieters wegen unerlaubter Untervermietung des Mieters

Kündigung des Vermieters wegen unerlaubter Untervermietung des Mieters; Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis

Führt der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters eine Untervermietung durch, berechtigt das den Vermieter nicht ohne Weiteres zur Kündigung wegen Vertragsverstoßes, wenn materiell ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht und dem Mieter unter Würdigung aller Einzelumstände keine bewusste Missachtung der Belange und Person des Vermieters vorzuwerfen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, da das Mietverhältnis nicht beendet ist. Die Kündigung der Kl. vom 27.10.2009 ist unwirksam, da weder ein wichtiger Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) noch ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) an einer Beendigung des Mietverhältnisses bestehen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts haben die Bekl. eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnung an die Bekl. zu 3) und 4) substantiiert bestritten. Legt man den Vortrag der Bekl. zugrunde, so halten sich diese lediglich in den Frühlings- und Sommermonaten zum überwiegenden Teil auf ihrem Altersruhesitz auf. Es ist zweifelhaft, ob hierin bereits eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten - hier die Bekl. zu 3) und 4) - gesehen werden kann, zumal die Bekl. zu 3) unstreitig bereits seit Anmietung der Wohnung ebenfalls dort ihren Lebensmittelpunkt hat.

Selbst wenn man angesichts der längerfristigen Abwesenheit der Bekl. zu 1) und 2) eine teilweise Gebrauchsüberlassung annähme, wäre eine Kündigung nicht berechtigt, da die Bekl. nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung dieser Gebrauchsüberlassung hätten. Eine Unzumutbarkeit der Überlassung im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB ist von der Kl. weder vorgetragen worden noch ersichtlich. Der Anspruch der Bekl. zu 1) und 2) hängt auch nicht davon ab, ob diese in der Wohnung noch ihren Lebensmittelpunkt haben (BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, GE 2006, 249).

Zwar verletzt ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (BGH, Urteil vom 2.2.2011 - VIII ZR 74/10, GE 2011, 401 m.w.N.), doch ist die Frage, ob in einem derartigen Fall der Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt, anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen ist. Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen (BGH, a.a.O.). Eine solche bewusste Missachtung der Belange oder der Person der Kl. ist jedoch nicht ersichtlich. Insbesondere kann nicht erkannt werden, dass die Bekl. zu 1) und 2) durch die Unterlassung der Erlaubniseinholung zum Ausdruck gebracht hätten, dass mögliche Einwände der Kl. gegen eine Gebrauchsüberlassung für sie nicht von Interesse wären. Es liegt vielmehr nahe, dass die Bekl. zu 1) und 2) die (teilweise) Überlassung der Wohnung an ihre dort seit Vertragsbeginn wohnende Tochter und deren Lebensgefährten als zulässige und nicht genehmigungsbedürftige Aufnahme von Familienangehörigen angesehen haben. Deshalb kommt hier dem möglichen Pflichtverstoß, der allein in einer nicht eingeholten (aber zu erteilenden) Genehmigung liegt, allein nicht das für eine Kündigung erforderliche Gewicht zu.

Eine vollständige Gebrauchsüberlassung, auf deren Genehmigung die Bekl. zu 1) und 2) keinen Anspruch hätten, liegt jedenfalls nicht vor. Die Bekl. zu 1) und 2) können nach wie vor ihre Sachherrschaft über die Wohnung ausüben, auch wenn diese nach eigenem Vortrag längere Zeit ortsabwesend sein mögen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 10. Aufl., § 553 Rn. 8). Die Kl. ist für ihre Behauptung, dass eine vollständige Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung vorliege, beweisfällig geblieben. Soweit die Kl. als Zeugen den Handwerker benannt hat, der am 28. und 30.4.2009 Arbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführt hat, sind die behaupteten Wahrnehmungen des Zeugen von vornherein ungeeignet, den erforderlichen Beweis zu erbringen. Der Umstand, dass die Bekl. zu 1) und 2) zum Zeitpunkt der Arbeiten nicht in der Wohnung anwesend waren, besagt nichts über die Besitzverhältnisse an der Wohnung (vgl. § 856 Abs. 2 BGB).

Ein Mieter, der unerlaubt eine Untervermietung vornimmt, begeht zwar eine Vertragsverletzung, die grundsätzlich auch eine Kündigung des Vermieters begründen kann. Ob der Vertragsverstoß allerdings ausreichend gravierend ist, muss unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Dabei spielt es auch eine Rolle, ob dem Mieter ein Anspruch auf Untervermietung im Einzelfall zusteht.

Der Vermieter stellte fest, dass sich in der vermieteten Wohnung nicht das Mieterehepaar, sondern deren Tochter mit ihrem Lebensgefährten aufhielten und aus der Sicht des Vermieters dort auch (allein) wohnten. Er kündigte das Mietverhältnis fristlos und fristgerecht und erhob Räumungsklage. Diese hatte am Amtsgericht Erfolg, was zur Berufung der Mieter und Untermieter zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das amtsgerichtliche Urteil unter Klageabweisung ab. Der Vermieter habe keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, da die Kündigungen unwirksam seien. Lege man den Vortrag der Mieter zugrunde, so hielten sich diese lediglich in den Frühlings- und Sommermonaten zum überwiegenden Teil auf ihrem Altersruhesitz im Umland auf. Selbst wenn man angesichts der längerfristigen Abwesenheit der Mieter eine teilweise Gebrauchsüberlassung annähme, wäre eine Kündigung nicht berechtigt, da ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis bestehe.

Eine Unzumutbarkeit der Überlassung im Sinne von § 553 BGB sei nicht ersichtlich. Der Anspruch hänge auch nicht davon ab, ob die Mieter in der Wohnung noch ihren Lebensmittelpunkt hätten (BGH GE 2006, 249). Zwar verletze ein Mieter, der ohne Untermieterlaubnis vermiete, seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis habe, doch sei die Frage, ob in einem derartigen Fall der Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukomme, anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Hierbei komme es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmten, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters könne der Vertragsverletzung Gewicht verleihen.

Das sei vorliegend aber nicht ersichtlich. Insbesondere sei nicht zu erkennen, dass die Mieter durch die Unterlassung der Erlaubniseinholung zum Ausdruck gebracht hätten, dass mögliche Einwände des Vermieters gegen eine Gebrauchsüberlassung für sie nicht von Interesse wären. Es liege vielmehr nahe, dass die Mieter die (teilweise) Überlassung der Wohnung an ihre dort seit Vertragsbeginn wohnende Tochter und ihren Lebensgefährten als zulässige und nicht genehmigungsbedürftige Aufnahme von Familienangehörigen angesehen hätten. Deshalb komme hier dem möglichen Pflichtverstoß allein nicht das für die Kündigung erforderliche Gewicht zu.

Der BGH hat in seinem grundlegenden Urteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, GE 2011, 401 das dogmatische Gerüst für die Behandlung einer Kündigung wegen Untervermietung ohne Erlaubnis aufgezeichnet, aber die Beurteilung des Einzelfalls wegen der notwendigen Würdigung der Umstände des Einzelfalls den Instanzgerichten überlassen. Das vorliegende Urteil ist ein Beispiel dafür. Die eigentlichen Hintergründe des Falles sind hier nicht bekannt, die „Atmosphäre" zwischen den Mietvertragsparteien ergebe sich aus dem Urteil nicht und könne sich auch nicht daraus ergeben. Festzuhalten ist jedoch, dass die entsprechende Untermieterlaubnis vom Vermieter noch zu erteilen sein wird. In dem Urteil ist zwar davon die Rede, dass die Genehmigung zu erteilen ist. Damit ist die Genehmigung aber noch nicht erteilt und hängt wohl noch von weiteren Umständen ab. Die entsprechende Passage in dem Urteil spielt daher nur für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung eine Rolle.

Klaus Schach