Kündigung des Vermieters

Für die Kündigung des Vermieters gem. § 569 BGB ist ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 564 b BGB auch dann erforderlich, wenn der Erbe zu Lebzeiten des Mieters nicht in der Wohnung gelebt hat (Anschluß an die Rechtsentscheide des OLG Hamburg vom 21.9.1983 - NJW 1984, 60 - und des BayObLG vom 4.12.1984 - WuM 1985, 52).

I. Der Kl. vermietete an den Vater der Bekl. und dessen Ehefrau eine 2-Zimmer-Wohnung in Karlsruhe. Beide Mieter sind gestorben, zuletzt der Vater der Bekl. am 21.10.1988. Die Bekl. als dessen nichteheliches Kind ist Alleinerbin.

Der Kl. hat der Bekl. mit Schreiben vom 18.11.1988, allein gestützt auf § 569 Abs. 1 BGB, gekündigt. Mit Schreiben vom 28.11.1988 hat er die Kündigung wiederholt, weil die Bekl. nach ihrem eigenen Vorbringen nicht in der Lage sei, die Miete zu bezahlen, die Wohnung für die Bekl., deren zwei Kinder und den Lebensgefährten zu klein sei und die Bekl. bereits andere Mieter mit Schlägen bedroht habe. Die Bekl. hat beiden Kündigungen widersprochen.

Der daraufhin erhobenen Räumungsklage hat das Amtsgericht aus § 569 BGB stattgegeben. Im Berufungsverfahren hat der Vermieter weitere Störungen des Hausfriedens, die von der Bekl. bestritten werden, vorgetragen. Das Landgericht Karlsruhe hält die Berufung der Bekl. schon deshalb für unbegründet, weil sie bis zum Tode der ursprünglichen Mieter nicht in der Wohnung gelebt hat. Durch Beschluß vom 8.9.1989 hat die Kammer dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist für die Kündigung des Vermieters nach § 569 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 564 b BGB erforderlich, wenn der Erbe zu Lebzeiten des Mieters nicht in der Wohnung gelebt hat?

II. Die Vorlage ist zulässig.

1. Das Berufungsgericht will dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 569 BGB auch ohne ein berechtigtes Interesse an des-sen Beendigung unter der Voraussetzung zugestehen, daß der Erbe zu Lebzeiten des bisherigen Mieters in der betreffenden Wohnung nicht gelebt hat. Wie der Vorlagebeschluß zutreffend ausführt, würde die Kammer damit von den Rechtsentscheiden des OLG Hamburg vom 21.9.1983 - NJW 1984, 60 - und des BayObLG vom 4.12.1984 - WuM 1985, 52 - abweichen. Beide Entscheidungen verlangen bei Kündigungen nach § 569 BGB generell ein berechtigtes Interesse des Vermieters i.S.d. § 564 b BGB, also auch unter den Voraussetzungen, die das Landgericht zum Ge-genstand seiner Vorlage gemacht hat.

2. Die Rechtsfrage ist entscheidungserheblich; denn die Auffassung der Kammer, die im zweiten Kündigungsschreiben geltend gemachten Gründe seien nicht ausreichend, um ein berechtigtes Interesse nach § 564 b BGB darzulegen, ist weder verfassungswidrig noch offensichtlich unhaltbar und daher nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (RE vom 25.3.1981 - WuM 1981, 173; zuletzt RE vom 18.10.1989 - 3 ReMiet 1/89) von dem um den Erlaß eines Rechtsentscheids angegangenen Gericht hinzunehmen. Allerdings geht der Vorlagebeschluß nicht auf das Vorbringen des Kl. zu weiteren Störungen des Hausfriedens im Laufe des Rechtsstreits ein. Da diese Behauptungen jedoch bestritten sind, müßte im Falle ihrer Erheblichkeit eine Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen durchgeführt werden. Hängt somit von der Beantwortung der Frage zumindest ab, ob sofort ein Urteil ergehen kann oder zunächst eine Beweis-aufnahme notwendig wird, besteht für das Landgericht aus Gründen der Prozeßökonomie (§ 300 ZPO) Vorlagerecht und -pflicht (BGH NJW 1987, 2372; Senat WuM 1983, 314).

3. Das Landgericht hat es entgegen Art. III Abs. 1 S. 2 3. MietRÄndG versäumt, die Stellungnahmen der Parteien zum Vorlagebeschluß einzuholen. Dieser Mangel ist dadurch geheilt, daß der Senat den Parteien Gelegenheit zur Äußerung gegeben hat.

III. Der Senat bejaht die Vorlagefrage; er schließt sich der in den Rechtsentscheiden des OLG Hamburg (NJW 1984, 60) und des BayObLG (WuM 1985, 52) vertretenen Auffassung an, die auch im Schrifttum (Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 3. Aufl., § 564 b Rn. 20; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. IV Rn. 234; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, § 23 Rn. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 579; Staudinger/Sonnenschein, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 564 b Rn. 13; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 100) breite Zustimmung gefunden hat.

1. Zu Recht sind die genannten Rechtsentscheide der Ansicht, die Bestimmung, der Vermieter könne ein Mietverhältnis nur bei einem berechtigten Interesse an dessen Beendigung kündigen (§ 564 b Abs. 1 BGB), gelte - außerhalb des Bereichs der fristlosen Kündigungen - für das Wohnraummietrecht generell, soweit sich nicht aus der Vorschrift des § 564 b BGB selbst ein anderes ergibt. Schon die Entstehungsgeschichte des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes bestätigt diese Auslegung. Die Begründung der Bundesregierung zum Entwurf dieses Gesetzes (BT-Drucksache 7/2011) führt zu Art. 1 Nr. 1 (§ 564 b BGB) aus, ein berechtigtes Interesse des Vermieters müsse auch bei vorzeitigen Kündigungen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorliegen, und erwähnt in diesem Zusammenhang ausdrücklich auch § 569 BGB. Im Bericht des Rechtsausschusses zu die-sem Entwurf (BT-Drucksache 7/2638) wird die umfassende Bedeutung des in § 564 b Abs. 1 BGB niedergelegten Grundsatzes ebenfalls betont, die Frage einer gesonderten Klarstellung angesprochen und als nicht not-wendig verneint. Der Gesetzgeber hat also die hier zu beurteilende Rechtsfrage gesehen und bewußt im Sinne der heute ganz überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum gelöst.

2. Die Argumentation der gegenteiligen Ansicht von Hablitzel (ZMR 1980, 289;1984, 289; im Ergebnis ebenso Korff GE 1978, 798; Honsell AcP 186, 116, 135) vermag demgegenüber nicht zu überzeugen.

a) Die Berufung auf den scheinbar eindeutigen Wortlaut des § 569 Abs. 1 BGB übersieht, daß die Auslegung einer Vorschrift sich nicht nur durch ei-ne unmittelbare Korrektur, sondern auch durch an anderer Stelle später eingefügte Regelungen ändern kann, wenn deren Inhalt, Sinn und Zweck eine entsprechende Wirkung hinreichend deutlich ergeben. Die Bestimmung des § 569 BGB entstand zu einer Zeit, als es die Kündigungsschutzbestimmungen des sozialen Mietrechts noch nicht gab und der Vermieter infolge dessen grundsätzlich jedes Wohnraummietverhältnis mit den Fristen des § 565 BGB ohne weiteres kündigen konnte. Mit dem 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz ist das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses als generelle Voraussetzung für jede nicht fristlose Kündigung in § 564 b Abs. 1 BGB gleichsam als der Generalnorm des Mieterschutzes deutlich herausgestellt worden. Die Vorschrift wirkt daher in ihrer Bedeutung auch auf eine nach § 569 Abs. 1 BGB ausgesprochene Kündigung ein.

b) Auch die Erwägung, der Erbe sei, wenn er zuvor nicht in der Wohnung des bisherigen Mieters gelebt hat, nicht schutzwürdig, vermag für diese Fälle kein Absehen von der Notwendigkeit eines berechtigten Interesses auf der Seite des Vermieters zu rechtfertigen. Die Regelung des § 564 b BGB stellt ausdrücklich allein auf das Interesse des Vermieters ab. Der Kündigungsschutz wird dem Mieter unabhängig von dessen persönlicher Situation gewährt (BVerfG NJW 1989, 970, 971; BGH NJW 1988, 904, 905). Der Vermieter kann seine Kündigung also niemals allein darauf stützen, der Mieter habe ein schutzwürdiges Interesse an dem Erhalt der Woh-nung verloren, obwohl solche Umstände im Einzelfall, z.B. bei Errichtung oder Erwerb von eigenem Wohnraum, durchaus denkbar sind. Da der Erbe des Mieters gem. §§ 1922, 1967 BGB voll in dessen Rechtsstellung einrückt, ist kein Grund ersichtlich, nunmehr von ihm ein besonderes Erhaltungsinteresse zu verlangen und davon den Kündigungsschutz abhängig zu machen. Im übrigen zeigt gerade der dem Vorlagebeschluß zugrunde liegende Rechtsstreit, daß ein solches Bestandsschutzinteresse des Erben im Einzelfall auch dann bestehen kann, wenn er die Wohnung zuvor nicht selbst genutzt hat.

c) Schließlich geht auch die Überlegung fehl, die Abdingbarkeit des § 569 Abs. 1 BGB schließe die Anwendung von § 564 b BGB auf die Kündigung gegenüber den Erben aus. Vielmehr folgt umgekehrt aus der zwingenden Natur des Kündigungsschutzes, daß auch bei Wegfall der Regelung des § 569 Abs. 1 BGB die Kündigung nur bei Vorliegen eines berechtigten In-teresses wirksam werden kann.

3. Entgegen der Meinung Honsells ergibt sich bei Anwendung von § 564 b Abs. 1 BGB auch kein Wertungswiderspruch zu der Regelung des § 569 a BGB. Die Bedeutung jener Rechtsnorm liegt darin, daß den dort genannten Personen ein Eintritt in den Mietvertrag auch dann ermöglicht wird, wenn sie nicht Erbe des verstorbenen Mieters geworden sind. Es erscheint durchaus sachgerecht, in diesem Falle den Eintritt in das Mietverhältnis von einem gemeinsamen Hausstand mit dem Verstorbenen abhängig zu machen. Die aufgrund des Prinzips der Universalsukzession herausgehobene Stellung des Erben läßt ein volles Einrücken in die Rechtsstellung des bisherigen Mieters systematisch konsequent und schon im Hinblick auf die damit zugleich verbundenen Rechtspflichten durchaus sachgerecht erscheinen.

4. Zu Unrecht meint schließlich der Kl., die in den Rechtsentscheiden des OLG Hamburg und des BayObLG vertretene Auffassung müsse jedenfalls im Hinblick auf das Urteil des BVerfG vom 14.2.1989 zur Eigenbedarfskündigung (NJW 1989, 970) revidiert werden. Das BVerfG hat vielmehr schon früher die in § 564 b Abs. 1 BGB zum Ausdruck gekommene Entscheidung des Gesetzgebers, die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses generell vom Vorliegen eines berechtigten Interesses abhängig zu machen, für uneingeschränkt verfassungskonform erklärt (BVerfGE 68, 361, 367 ff.) und folgerichtig im Urteil vom 14.2.1989 betont, der vertragstreue Mieter verdiene den Kündigungsschutz unabhängig von seiner individuellen Situation. Demnach ist es auch nicht möglich, bei dem Erben danach zu un terscheiden, ob die Wohnung für ihn schon vor dem Tode des Erblassers den Lebensmittelpunkt darstellte oder nicht. Im übrigen wird der Erbe infolge der ihn aus dem Vertrag treffenden Verbindlichkeiten an einer Fortsetzung des Mietvertrages in der Regel nur dann interessiert sein, wenn er die Wohnung selbst nutzen will. Der Vermieter ist gegen eventuelle mit dem Wechsel der Person des Mieters verbundene wesentliche Nachteile durch die Bestimmungen der §§ 553, 554 a, 564 b BGB hinreichend geschützt.