Kündigung des Prozeßbevollmächtigten der Hausverwaltung nicht wirksam

Kündigt ein Rechtsanwalt ein Mietverhältnis namens und in Vollmacht seines Auftraggebers, der Hausverwaltung, liegt eine wirksame Kündigung durch den Vermieter nicht vor.

Die Kl. tragen hinsichtlich des Räumungsanspruchs die Kosten der Berufung, da sie nur aufgrund der Kündigungserklärung vom 5. April 2001 obsiegen. Die Kündigung vom 30. November 1999 wurde von der Hausverwaltung erklärt. Die Hausverwaltervollmacht umfaßt zwar auch das Recht zur Kündigung, wie sich aus der als Anlage zur Klage eingereichten Kopie der Vollmacht zur Hausverwaltung ergibt. Die Kündigung ist jedoch nicht ersichtlich im Sinne von § 164 I 2 BGB von der Hausverwaltung in Vertretung der Vermieter erklärt worden. Nach § 164 I 2 BGB wirkt eine von einem Vertreter im Rahmen seiner Vertretungsmacht abgegebene Willenserklärung auch dann für und gegen den Vertretenen, wenn sie der Vertreter zwar nicht ausdrücklich in dessen Namen abgibt, die Umstände jedoch ergeben, daß sie im Namen des Vertretenen erfolgen soll. Selbst wenn ungewiß ist, in wessen Namen die Willenserklärung abgegeben worden ist, ist diese Vorschrift Auslegungsregel (BGHZ 62, 216 [220, 221] = NJW 1974, 1191; BGH NJW-RR 1988, 475 [476] = LM § 164 BGB Nr. 57, Schramm, in: MünchKomm, § 164 Rdnr. 24). Die Willenserklärung des Vertreters ist dann gem. §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände auszulegen. Dabei ist von Bedeutung, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte für einen objektiven Betrachter in der Lage des Erklärungsgegners darstellt, wobei die gesamten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind, insbesondere die dem Rechtsverhältnis zugrunde liegenden Lebensverhältnisse, die Interessenlage, der Geschäftsbereich, dem der Erklärungsgegenstand zugehört, und die typischen Verhaltensweisen (BGH NJW-RR 1988, 475 [476] = LM § 164 BGB Nr. 57). Auch für die Erkennbarkeit der Vertretung gelten die Grundsätze über die Auslegung von Willenserklärungen, §§ 133, 157 BGB (BGHZ 36, 30 [33] = NJW 1961, 2251 = LM § 179 BGB Nr. 4: Schramm, in: MünchKomm, § 164 Rdnr. 21). Erklärt worden ist die Kündigung hier von den jetzigen Prozeßbevollmächtigten der Kl. namens und in Vollmacht ihrer Auftraggeber. Auftraggeber war jedoch die Hausverwaltung. Soweit das Kammergericht (vgl. WM 1984, 253, 254) ausgeführt hat, die Hausverwaltung handele bei Reparaturaufträgen für das Gebäude im Zweifel für den Hauseigentümer, kann hier dahingestellt bleiben, ob die dortigen Erwägungen auf den Ausspruch einer Kündigung bei einem Mietverhältnis übertragen werden können. Hier ist jedenfalls zu berücksichtigen, daß nicht die Hausverwaltung selbst die Kündigung ausgesprochen hat, sondern ein Anwalt namens der Hausverwaltung als Mandanten (vgl. insoweit LG Berlin, Urteil vom 24. Oktober 1994 - 61 S 116/94 - GE 1995, 309). Vor diesem Hinter-grund kann nicht davon ausgegangen werden, daß von Anwaltsseite die Kündigung in Vertretung für die Vermieter ausgesprochen werden sollte. Es kann hier dahingestellt bleiben, ob in der Erhebung der Räumungsklage eine eigenständige Kündigungserklärung gesehen werden könnte, denn diese ist zunächst ebenfalls von der Hausverwaltung in eigenem Namen erhoben worden. Bei Umstellung der Klage auf die jetzigen Kl. ist keine Erklärung erfolgt, aus der sich entnehmen ließe, daß damit materiell-rechtlich zugleich eine Kündigung ausgesprochen werden sollte (vgl. BGH GE 1997, 1096; OLG München OLGR 1997, 62).

Viele Hausverwaltungen handeln so, als seien sie selbst Vermieter. Dabei sind sie bloß dessen Vertreter, was insbesondere bei einer Kündigung Folgen haben kann.

Die Hausverwaltung hatte einen Rechtsanwalt beauftragt, der im Namen der Hausverwaltung das Mietverhältnis kündigte. Die Räumungsklage wurde zunächst auch von der Hausverwaltung im eigenen Namen erhoben und erst später richtigerweise auf den Vermieter umgestellt. Es folgte dann eine zweite Kündigung im Namen des Vermieters.

Mit Urteil vom 21. Juni 2001 hielt das Landgericht Berlin die erste Kündigung für unwirksam. Zwar wirkt nach § 164 BGB eine von einem Vertreter abgegebene Willenserklärung für den Geschäftsherrn. Das war hier aber die Hausverwaltung, und nicht der Vermieter, den wiederum die Hausverwaltung zu vertreten hatte. Die Kündigung des Rechtsanwalts der Hausverwaltung war deshalb unwirksam; sie hätte im Namen des Vermieters erfolgen müssen.