Kündigung des Mietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens

1. Die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens durch den Mieter bedarf grundsätzlich einer vorherigen Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens.

2. Auch eine ordentliche fristgemäße Kündigung seitens des Vermieters ist bei einmaligen Vorfällen nur nach deren Abmahnung begründet.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin und die Bekl. Mieterin der Wohnung. Der Mietvertrag zwischen den Parteien datiert vom 1.12.2009 (...).

Ab Mitte November 2009 nutzte die Bekl. die streitbefangene Wohnung jedenfalls zur Unterstellung von Umzugsgut und Möbeln. Dies wurde ihr vom Betreuer der Kl. gestattet. Am 9.11.2009 versuchte ein von der Kl. beauftragter Handwerker Reparaturen in der Wohnung auszuführen, wobei ihm durch die Bekl. der Zutritt zur Wohnung verwehrt wurde. Am 3.12.2009 erfolgte die Wohnungsübergabe durch den Betreuer der Kl. an die Mutter der Bekl. Im Rahmen dieser Übergabe kam es zu Differenzen, die dazu führten, dass die Wohnungsübergabe abgebrochen wurde.

Am Abend des gleichen Tages erschien zweimal auf eine entsprechende Anzeige der Bekl. wegen ruhestörenden Lärms die Polizei im Haus der Kl. Unter dem 22.12.2009 wurde von der Bekl. der Tochter der Kl. gegenüber der Ausfall der Heizung in der Wohnung der Bekl. mitgeteilt.

Aufgrund dieser Vorfälle ließ die Kl. durch ihren jetzigen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 28.12.2009 der Bekl. gegenüber die fristlose Kündigung und hilfsweise die fristgemäße Kündigung zum 30.4.2010 erklären. Wegen der Einzelheiten der Kündigung wird auf das Kündigungsschreiben vom 28.12.2009 ausdrücklich ergänzend Bezug genommen.

Die Kl. trägt vor, die Bekl. habe durch die vorbezeichneten Vorfälle das Mietverhältnis zwischen den Parteien derart unzumutbar belastet, dass ein Grund für eine fristlose Kündigung gegeben sei, zumindest jedoch ein Grund für eine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses bestünde. Es läge eine derartige Störung des Hausfriedens vor, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kl. unzumutbar sei.

Eine Abmahnung des Verhaltens der Bekl., die unstreitig nicht erfolgt ist, sei aufgrund der Einzigartigkeit des Verhaltens der Bekl. auch nicht erforderlich. Ferner sei nicht zu erwarten, dass eine Abmahnung das Verhalten der Bekl. abändern könnte. (...)

Die zulässige Klage ist hinsichtlich der Räumungsklage unbegründet.

Hinsichtlich des geltend gemachten Räumungsanspruchs ist die Klage unbegründet, denn die von der Kl. ausgesprochene Kündigung konnte das Mietverhältnis weder entsprechend den §§ 543 Abs. 1, 569 BGB fristlos noch gemäß § 573 BGB fristgemäß beenden. Für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien fehlt es an hinreichenden Tatbestandsvoraussetzungen. Selbst wenn sämtliche Vorfälle, die in dem Kündigungsschreiben vorgetragen werden, als richtig unterstellt werden, so dass es insoweit einer Beweisaufnahme nicht bedarf, reichen diese Vorfälle nicht aus, um eine fristlose außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 569 Abs. 2 BGB begründen zu können. So ist für diesen Kündigungstatbestand als Tatbestandsvoraussetzung nicht nur die Störung des Hausfriedens durch einen der Vertragsteile erforderlich, sondern auch die Nachhaltigkeit der Störung, und dass die Störung wegen ihrer Nachhaltigkeit zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führt (vgl. Blank/Börstinghaus, Kommentar zum Mietrecht, 2. Auflage, zu § 569, Rn. 15 ff). Ferner ist auch eine Abmahnung des Verhaltens erforderlich. Eine solche Abmahnung ist hier unstreitig nicht erfolgt. Sie ist jedoch nicht entbehrlich, denn entgegen der Auffassung der Kl. ist das von ihr vorgetragene Verhalten der Bekl. durchaus einer Abmahnung zugänglich. Auch mangelt es hinsichtlich der Begründetheit der Kündigung an der Nachhaltigkeit der behaupteten Störungen. So sind sämtliche von der Kl. vorgetragenen Vorfälle ihrer Art nach einmalig und nicht wiederholt worden. Das gilt sowohl für die von der Kl. vorgetragene vorzeitige Nutzung der Wohnung durch die Bekl. wie auch für die Vorkommnisse im Rahmen der Wohnungsübergabe - hier waren die Parteien selber nicht einmal anwesend - wie auch hinsichtlich der Vorfälle mit der Polizeialarmierung oder den behaupteten Angaben gegenüber einer Mieterinteressentin oder den behaupteten falschen Angaben hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Speicherheizung. Sämtliche behaupteten Vorfälle sind bereits nach der Art ihres Vorkommnisses als einmalige Vorfälle anzusehen, und es ist nicht davon auszugehen, dass sie jeweils als Dauerzustand auftreten können. Es liegt mithin nicht eine Nachhaltigkeit der von der Kl. behaupteten Störung des Hausfriedens durch die Bekl. vor. Ebenso wenig ist erkennbar, dass es für die Kl. unzumutbar ist, das Mietverhältnis mit der Bekl. fortzusetzen. Neben den von der Kl. im Kündigungsschreiben aufgeführten Vorfällen ist jedenfalls nichts weiter vorgetragen worden, was für eine solche Unzumutbarkeit sprechen würde.

Die Kündigung als außerordentliche fristlose Kündigung im Sinne von §§ 543 Abs. 1, 569 BGB ist mithin unbegründet.

Gleiches gilt für die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 BGB. Auch hier ist aus den gleichen vorgenannten Gründen die Unzumutbarkeit der Fortdauer des Mietverhältnisses zwischen den Parteien für die Kl. nicht hinreichend dargetan. Sämtliche im Kündigungsschreiben angeführten Vorfälle sind offenkundig einmaliger Natur. Auch hier ist das behauptete Verhalten der Bekl. vor Ausspruch der Kündigung nicht abgemahnt worden. Auch insoweit sind keine hinreichenden Gründe für eine fristgemäße Kündigung nachvollziehbar und die Kündigung ist auch als fristgemäße Kündigung unwirksam.

Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens ist bei einmaligen Vorfällen grundsätzlich nur nach Abmahnung begründet.

Aufgrund einer Gestattung durch die Betreuerin der Vermieterin benutzte die Mieterin die streitbefangene Wohnung, deren Mietvertrag vom 1. Dezember 2009 datiert, bereits ab Mitte November 2009 zur Unterstellung von Umzugsgut und Möbeln. Am 9. November 2009 hielt sie sich ebenfalls in der Wohnung auf, verweigerte aber einem Handwerker, der Reparaturen in der Wohnung ausführen wollte, den Zutritt. Im Rahmen der Wohnungsübergabe am 3. Dezember 2009 durch die Betreuerin der Vermieterin kam es zu Differenzen mit der Mutter der Mieterin, am Abend desselben Tages erschien zweimal die Polizei wegen von der Mieterin angezeigten ruhestörenden Lärms im Hause. Am 22. Dezember 2009 teilte die Mieterin der Tochter der Vermieterin den Ausfall der Heizung in der Wohnung mit. Aufgrund dieser Vorfälle kündigte die Vermieterin mit Schreiben vom 28. Dezember 2009 fristlos, hilfsweise fristgemäß zum 30. April 2010 und verklagte die Mieterin auf Räumung.

Das AG Wedding wies die Klage ab. Die Vorfälle rechtfertigten weder eine außerordentliche fristlose Kündigung noch die ordentliche fristgemäße Kündigung, denn die dafür erforderliche Abmahnung sei nicht erfolgt. Diese sei auch nicht entbehrlich gewesen, da es sich um jeweils einmalige Vorfälle gehandelt habe, so dass von einer nachhaltigen Störung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache, nicht ausgegangen werden könne.

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig eine vorherige Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens als Voraussetzung für die Kündigung (§ 543 Abs. 3 BGB) ist. Eine Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn der Vertragspartner bereits erklärt hat, sein vertragswidriges Verhalten nicht einstellen zu wollen (Palandt/Weidenkaff, § 543 Rn. 48; OLG Düsseldorf, Urteil vom 12. Dezember 2000, 24 U 118/00, ZMR 2001, 346 [347]), woran es bei einmaligen Vorfällen fehlt. Eine Fristsetzung bzw. Abmahnung ist ferner dann entbehrlich, wenn besondere Gründe für eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses sprechen, z. B. wegen schwerer Straftaten gegen den Vertragspartner (AG München, Urteil vom 17. Oktober 2005, 461 C 18919/05; LG München I, Beschluss vom 20. Dezember 2005, 14 S 22556/05, WuM 2006, 524; Lammel, § 543 Rn. 164) oder Mitmieter (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 6. Mai 2010, 15 C 241/09, GE 2010, 1207; AG Münster, Urteil vom 28. August 2006, 48 C

1739/06, WuM 2007, 19).