Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückstands und Verzug mit Betriebskostennachforderungen, Darlegungslast des Mieters für Leistungen des Sozialamtes, JobCenter, Hartz IV, Sozialhilfe, Zahlungsverzug

Beruft sich der Mieter nach Kündigung wegen Mietrückstands und Verzuges mit Betriebskostennachforderungen darauf, die Miete sei durch das Sozialamt gezahlt worden, muss er darlegen, dass sämtliche Beträge aus den Leistungsbescheiden dem Vermieter zugeflossen sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. vermietet an die Bekl. eine Wohnung in T.

Die Bekl. zahlten auf die im Zeitraum Oktober bis Dezember 2010 geschuldete Gesamtmiete in Höhe von 741,40 € jeweils 689,40 €, mithin jeweils 52 € weniger.

Die Bekl. zahlten auf die im Zeitraum Januar bis Juni 2011 monatlich in Höhe von 743,80 € geschuldete Miete, im Januar und Februar 2011 je 689,40 €, im März 2011 693,40 €, im April 2011 743,80 € und im Mai und Juni 2011 je 679,40 €.

Die Kl. hatte über die Nebenkosten 2008 abgerechnet. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung in Höhe von 1.262,40 €, woraufhin Zahlungen erfolgten, so dass ein Rest in Höhe von 795,60 € offen ist.

Bezüglich dieser Forderung und restlicher Miete für August 2009 in Höhe von 559,40 € erwirkte die Kl. einen Vollstreckungsbescheid gegen die Bekl.

Die Kl. hat über die Nebenkosten für das Jahr 2009 abgerechnet. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung in Höhe von 2.028,09 €. Hierauf zahlten die Bekl. 50 €.

Unter dem 21.9.2010 haben die Bekl. Einwendungen gegen die Hausbetreuungskosten und das darauf entfallende Umlageausfallwagnis (145,72 € und 2,91 € = 148,63 €) erhoben. Die Position enthält nicht umlegbare Instandsetzungs- und Verwaltungskosten.

Die Kl. mahnte die ausstehenden Zahlungen an.

Hierauf teilte die Bekl. zu 1) schriftlich mit, dass sie auf die Zahlungsforderungen Ratenzahlungen leisten wolle, dass sie von ihrem Noch-Ehemann getrennt lebe und mit drei Kindern Arbeitslosengeld-II-Bezieherin sei. Sie habe die Betriebskostenabrechnungen sowie die Anträge auf Übernahme der Betriebskosten dem JobCenter Teltow vorgelegt.

Die Bekl. zu 1) legte ein Schreiben des JobCenter Potsdam-Mittelmark vom 21.4.2011 vor, mit dem ihr bestätigt wurde, dass ihr Widerspruch vom 18.4.2011 am 18.4.2011 eingegangen ist.

Die Kl. erklärte unter dem 17.5.2011 die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit Mieten Oktober 2010 bis März 2011, Mai 2011 sowie mit der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung. 2009 sowie den titulierten Forderungen (restliche Nachforderung Nebenkostenabrechnung 2008 und restliche Miete August 2009).

Mit der Klageschrift vom 9.6.2011 wurde ebenfalls die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung erklärt wegen der oben genannten Zahlungsrückstände sowie des Zahlungsrückstandes für Juni 2011 in Höhe von 64,40 €.

Der Bekl. zu 1) wurden Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts bewilligt im Zeitraum 1.9. bis 28.2. in Höhe von monatlich 942,40 €. Hiervon entfielen 429,40 € auf Unterkunftskosten.

Ausweislich des Bescheides sollten an die Hausverwaltung ein Festbetrag und an die Bekl. zu 1) „Alles/Rest" gezahlt werden.

Der Bescheid enthält den Hinweis:

„Die Kosten der Unterkunft sind immer noch unangemessen.

Mit den Bescheiden vom 25.3.2010 und 19.7.2010 wurden Sie aufgefordert, ihre Kosten der Unterkunft zu senken.

Bis zum heutigen Tage hat sich an den Kosten nichts geändert. Deshalb werden bei der Berechnung nur noch die angemessenen Kosten berücksichtigt ..."

Für die Zeit vom 1.3. bis 30.6.2011 wurden monatlich 370,36 € Unterkunftskosten bewilligt. Für den Monat Juli 2011 und den Monat August 2011 in Höhe von je 429,40 €. Zahlungen sollten angewiesen werden an die Hausverwaltung der Kl.: „Festbetrag vorrangig KT" und an die Bekl. zu 1) „Alles/Rest".

Gegen den Bekl. zu 2) erging ein Versäumnisteilurteil, mit dem er Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung sowie zur Zahlung von 2.422,09 € nebst Zinsen in Höhe von 5-%-Punkten über dem Basiszinssatz aus 1.978,09 € seit dem 25.3.2011 und 440 € seit dem 6.6.2011 verurteilt wurde.

Die Kl. ist der Ansicht, dass die Voraussetzungen für die Kündigungen vorliegen. Sie stützt sich dabei auf das fehlende nachhaltige Bemühen der Bekl., die erheblichen Rückstände zu begleichen und die fortgesetzte Verweigerungshaltung hinsichtlich der erhöhten Vorauszahlungen auf Nebenkosten.

Das beanstandete Zahlungsverhalten der Bekl. würde die Interessen der Kl. ebenso stark beeinträchtigen wie ein Zahlungsverzug im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Zum einen würden die rückständigen Betriebskostennachforderungen eine erhebliche Höhe aufweisen. Dazu käme eine nicht zu duldende Hartnäckigkeit der Bekl., die ihr Zahlungsverhalten für die Kl. als schwerwiegende, nicht mehr hinnehmbare Vertragsverletzung erscheinen lässt.

Die zulässige Klage ist wie zuerkannt begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.

Die Kl. hat Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. § 546 BGB. Denn das Mietverhältnis ist aufgrund der wirksamen Kündigungen der Kl. beendet.

Mindestens die fristgemäße Kündigung vom 17.5.2011 hat das Mietverhältnis zum 31. August 2011 beendet.

Die Kl. konnte kündigen, weil sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hatte (§ 573 Abs. 1 BGB). Gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.

Infolge der Nichtzahlung der mit dem Vollstreckungsbescheid bereits titulierten Forderungen auf Zahlung restlicher Miete August 2009 und restliche Nebenkostennachforderung für das Jahr 2008, Nichtzahlung der unstreitigen Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2009 in Höhe von 1.829,46 € sowie der restlichen Mietforderungen für die Monate Oktober 2010 bis März 2011 sowie für Mai und Juni 2011 ist von einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung durch die Mieter auszugehen.

Die Pflichtverletzung erfolgte auch schuldhaft. Jedenfalls steht nicht fest, dass die Bekl. keine Kenntnis davon hatte, dass die unstreitig berechtigten Forderungen der Kl. nicht beglichen worden sind.

Das gilt auch bezüglich der restlichen Mietforderungen. Jedenfalls hat die Bekl. nicht dargelegt, welcher Betrag aus den Leistungsbescheiden an sie ausgezahlt wurde. Sie hat nicht einmal behauptet, dass sämtliche Beträge aus den Leistungsbescheiden der Kl. bzw. deren Hausverwaltung zugeflossen sind. Damit stellt sich der Vortrag der Bekl., sie konnte, musste und durfte vom vollständigen Ausgleich der laufenden Mietzahlungen ausgehen, als Schutzbehauptung im Prozess dar.

Dies könnte jedoch dahinstehen, weil jedenfalls die Bekl. weder auf die bereits titulierte Forderung in Höhe von insgesamt 1.354,90 € noch auf die unstreitige Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2009 in Höhe von 1.829,46 € Zahlungen geleistet hat.

Die Bekl. hat auch keinen Nachweis dafür erbracht, dass die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen dem Jobcenter zur Prüfung und zum Ausgleich an die Kl. vorgelegt wurden. Jedenfalls fehlt insoweit substantiierter Vortrag und Beweisantritt.

Damit kommt es auf die weiteren Kündigungserklärungen der Kl. nicht mehr an.

Die Kl. hat Anspruch auf die unstreitig gebliebenen Zahlungsforderungen, nämlich restliche Miete für Oktober 2010 bis Dezember 2010 in Höhe von je 52 €, Januar und Februar 2011 in Höhe von je 54,40 €, März 2011 in Höhe von 50,40 € und Mai und Juni 2011 in Höhe von je 64,40 €.

Die Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung 2009 in Höhe von insgesamt 2.028,09 € war um den unstreitig gezahlten Betrag in Höhe von 50 € sowie den auf die Bekl. umgelegten Betrag der Position Hausbetreuung in Höhe von 145,72 € zuzüglich 2 % Umlageausfallwagnis, gesamt 148,63 € zu kürzen. Denn die Kl. ließ die Umlagefähigkeit dieser Position bestritten.

Damit verbleibt ein Zahlungsanspruch der Kl. in Höhe von 1.829,46 € aus der zuvor genannten Nebenkostenabrechnung.

Beruft sich der Mieter nach Kündigung wegen Mietrückstands und Verzuges mit Betriebskostennachforderungen darauf, die Miete sei durch das Sozialamt gezahlt worden, muss er darlegen, dass sämtliche Beträge aus den Leistungsbescheiden dem Vermieter zugeflossen sind.

Die Mieterin, die Leistungen des Sozialamts erhielt, zahlte weder die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2008 und 2009 noch die aufgrund der Abrechnungsergebnisse erfolgte Erhöhung der Vorauszahlungen um 52 € monatlich ab Oktober 2010. Auch mit dem Mieten Oktober 2010 bis März 2011, Mai 2011 geriet die Mieterin in Verzug. Nach Abmahnung im März 2011 mit Ankündigung der Kündigung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 17. Mai 2011 fristlos, hilfsweise fristgemäß und klagte auf Zahlung und Räumung. Die Kündigung wiederholte sie mit der Klageschrift vom 9. Juni 2011 auch wegen eines weiteren Mietrückstandes für Juni 2011.

Das AG Potsdam gab der Klage mit Urteil vom 10. November 2011 statt. Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 17. Mai 2011 beendet worden, da die Mieterin ihre Zahlungspflichten schuldhaft verletzt habe. Soweit sie sich darauf berufe, dass sie davon ausgegangen sei, die Miete werde durch das Sozialamt gezahlt, habe sie nicht einmal behauptet, dass sämtliche Beträge aus den Leistungsbescheiden der Vermieterin zugeflossen seien. Zudem habe die Mieterin weder auf die bereits titulierte Forderung in Höhe von 1.354,90 € noch auf die unstreitige Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 1.829,46 € Zahlungen geleistet.

Die Entscheidung, der zuzustimmen ist, gibt Veranlassung zur Erörterung der Frage, ob wegen der Zahlungsrückstände nicht auch eine fristlose Kündigung durchgedrungen wäre. Das AG Potsdam brauchte sich damit nicht mehr zu befassen, da auch die Frist für die ordentliche Kündigung im Zeitpunkt der Entscheidung bereits abgelaufen war. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 14. September 2011, VIII ZR 301/10, GE 2012, 57) können entgegen der vertraglichen Fälligkeit weiterhin verspätete Mietzahlungen nach Abmahnung die fristlose Kündigung bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietvertrages begründen, wie hier die verspäteten – oder fehlenden – Zahlungen nach der Abmahnung im März 2011. Auch der Verzug mit der Begleichung einer rechtskräftig titulierten Nachforderung aus einer Betriebkostenabrechnung kann die fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen, wenn der Nachforderungsbetrag einen Monat übersteigt (Kinne/Schach/Bieber, 6. Aufl. 2011, § 543 BGB Rn. 3 b). Diese Voraussetzungen waren im vorliegenden Fall gegeben, so dass auch die fristlose Kündigung gerechtfertigt war.