Kündigung des Mieters

Kündigung des Mieters; Arbeitnehmer im privaten Dienstverhältnis; Mietverhältnis; Beendigung; Kündigung (Mieter); Beamtensonderkündigungsrecht; analoge Anwendung; bei privatem Dienst

Ein Arbeitnehmer, der nicht in einem öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnis steht, kann ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis über Wohnraum nicht deshalb vorzeitig kündigen, weil er an einen anderen Wohnraum zieht, um das Arbeitsverhältnis bei seinem Arbeitgeber an einem anderen Dienstort fortzusetzen, nachdem am früheren Dienstort sein Arbeitsplatz weggefallen ist und er ein gleichwertiges Arbeitsverhältnis in der Nähe der gemieteten Wohnung nicht finden kann.

Die Bekl. hatten das Anwesen O 24 "zu Wohnzwecken" durch schriftlichen Vertrag gemietet. Die Mietdauer war für die Zeit vom 1.7.1980 bis zum 30.6.1985 mit Verlängerungsdauer bestimmt. Als Mietzins waren 1.000 DM monatlich vereinbart. Der Kl. hat danach von dem Vermieter das Eigentum an dem Mietobjekt erworben. Der Bekl. zu 1 leitete seit dem 15.10.1979 den Großmarkt L. Der Großmarkt schloß wegen schlechter Ertragslage am 31.12.1981. Der Bekl. zu 1 sollte zum 15.2.1982 die Leitung eines anderen Großmarktes der Unternehmensgruppe übernehmen, und zwar in T. Das Unternehmen verpflichtete den Bekl. zu 1, bis zum 31.8.1982 seinen Wohnsitz aus L. in den Raum T. zu verlegen. Die Bekl. kündigten mit Schreiben vom 27.3.1982 den Mietvertrag zum 30.6.1982 mit der Begründung, daß der Bekl. zu 1 beruflich versetzt worden sei. Die Bekl. räumten die Wohnung am 26.5.1982. Der Kl. ließ durch seinen Rechtsanwalt mit Schreiben vom 21.4.1982 den Bekl. mitteilen, daß er die Kündigung nicht anerkenne. Eine Nachmieterin übernahm ab 15. September 1982 die Wohnung, jedoch nur zu einer Monatsmiete von 800 DM.

In einem Vorprozeß machte der Kl. gegen die Bekl. die restliche Monatsmiete für Mai sowie die volle Miete für Juli, August und September 1982 geltend. Das AG gab der Klage für den Zeitraum bis zum 15.9.1982 statt. Es nahm an, daß das Mietverhältnis frühestens zum 15.9.1982 beendet wurde und es bis dahin dem Kl. nicht zumutbar gewesen sei, die Bekl. aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Das Urteil wurde rechtskräftig.

Im vorliegenden Rechtsstreit begehrt der Kl. die gesamtverbindliche Verurteilung der Bekl. zur Zahlung von 6.600 DM nebst Zinsen, nämlich 33mal die Mietdifferenz von 200 DM als Schadensersatz für den Zeitraum vom 1.10.1982 bis 30.6.1985. Das AG gab durch Endurteil vom 28.2.1984 der Klage nur in Höhe von 3.200 DM statt, nämlich für den bis zum 31.1.1984 entstandenen Schaden, weil der künftige Schaden noch nicht absehbar sei.

Gegen dieses Urteil legten die Bekl. Berufung ein mit dem Antrag, die Klage abzuweisen. Der Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht gab am 25.7.1984 den Prozeßparteien die Absicht bekannt, einen Rechtsentscheid zu der Frage einzuholen, ob ein Mieter einen auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag vorzeitig (fristlos oder befristet) kündigen oder Aufhebung des Mietvertrags verlangen kann, wenn er ohne Wohnungswechsel seinen Arbeitsplatz verlieren würde. Nachdem sich die Parteienvertreter hierzu geäußert hatten, erließ das LG einen Beweisbeschluß mit dem Beweisthema, ob es im Raum L. Ende 1981/Anfang 1982 keinen Arbeitsplatz für den Leiter eines Großmarkts mit 1.000 m2 Verkaufsfläche und 16 Mitarbeitern gegeben habe, bei dem der Leiter ein dem des Bekl. zu 1 vergleichbares Gehalt beziehen konnte. Dieser Beweisschluß wurde durch das Schreiben eines Beauftragten des Arbeitsamts D. erledigt. Am 18.1.1985 erließ das LG folgenden Beschluß:

"Es ist ein Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts über folgende Rechtsfrage einzuholen:

Kann der Mieter ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig (fristlos oder befristet) kündigen oder Aufhebung des Mietvertrages verlangen, wenn er einen bisherigen Arbeitsplatz ohne Verschulden und aufgrund einer nicht vorhersehbaren Entwicklung verliert und wenn er an einen anderen Ort umzieht, weil er einen gleichwertigen Arbeitsplatz in zumutbarer Entfernung zur gemieteten Wohnung nicht finden kann?"

In den Gründen führt das Berufungsgericht aus, daß die Entscheidung des Rechtsstreits davon abhänge, ob die Bekl. das Arbeitsverhältnis vorzeitig kündigen oder Aufhebung des Mietvertrages verlangen konnten. Diese Frage sei in der mietrechtlichen Literatur umstritten; insbesondere treffe dies bei der entsprechenden Anwendung des § 570 BGB auf "derartige Fallgestaltungen" zu. Da die Bekl. dem Kl. keinen Nachmieter vorschlagen konnten, der den vollen Mietzins gezahlt hätte, würden die Grundsätze im Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 25.3.1981 "wohl nicht zu einem ersatzlosen Wegfall der Mietzins- oder Schadensersatzforderung des Kl. führen", so daß es in erster Linie darauf ankomme, ob die Bekl. das Mietverhältnis entsprechend § 570 BGB kündigen konnten.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zuständig, über die Vorlage zum Rechtsentscheid auch für diejenigen Rechtsfragen zu befinden, die sich aus Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG in der Fassung des Gesetzes vom 5.6.1980 (BGBl I S. 675) ergeben (BayObLGZ 1980, 360/363). Das ist seither ständige Rechtsprechung des Senats.

2. Das LG will im Vorlagebeschluß nicht eine, sondern zwei Fragen beantwortet wissen, auch wenn es den Fragesatz so faßt, daß zwei Rechtsfragen in einem Satz verbunden sind: Die erste Rechtsfrage bezieht sich auf das Recht zur Kündigung des Mietvertrages; die zweite auf einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, die Aufhebung des Mietvertrages verlangen zu können, beides unter bestimmten tatsächlichen Voraussetzungen. Das LG meint, für die Entscheidung sei auf die Frage abzustellen, ob § 570 BGB anwendbar sei und daß es darauf in erster Linie ankomme, weil nach dem vom Oberlandesgericht Karlsruhe erlassenen Rechtsentscheid (NJW 1981, 1741) die dort entwickelten Grundsätze zu einem ersatzlosen Wegfall der Klageforderung im vorliegenden Rechtsstreit "wohl" nicht führen worden.

3. Die Vorlage ist unzulässig, soweit sie die Rechtsfrage auf Bestehen eines Anspruchs darauf umfaßt, vom Vermieter die Aufhebung des Mietverhältnisses zu verlangen. Die Unzulässigkeit ergibt sich aus folgenden Gründen:

a) Das Landgericht will offensichtlich nicht von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgericht Karlsruhe (NJW 1981, 1741) abweichen; deshalb entfällt die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids nach Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 des 3. MietRÄndG (Abweichungswille).

b) Die Zulässigkeit der Vorlage aus Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 des 3. MietRÄndG (grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage) scheitert daran, daß bereits ein Rechtsentscheid vorliegt, nämlich der des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 25.3.1981, in dem darüber entschieden ist, was als Rechtsfrage dem Vorlagebeschluß des Landgerichts entnommen werden kann: Ob der Mieter bei einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnis vom Vermieter die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag verlangen kann, wenn sich die Wohnungssituation des Mieters aufgrund einer freien Entscheidung des Mieters verändert und er deshalb das Interesse an der Wohnung verliert, ist nur bei einem Interesse des Mieters zu bejahen, welches dasjenige des Vermieters erheblich überragt. Verlust des bisherigen Arbeitsplatzes mit oder ohne Verschulden, sei es aufgrund einer vorhersehbaren oder nicht vorhersehbaren Entwicklung, sind bei Umzug an einen anderen Wohnort im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen. Auch bei solchen Umständen handelt es sich bei Wohnungswechsel letztlich um eine freie Entscheidung, wie sie der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe voraussetzt. Eine Vorlage ist schon nach dem Gesetzeswortlaut unzulässig, wenn die Frage durch Rechtsentscheid bereits beantwortet ist. Zudem ist dies allgemeine Meinung in der Rechtsprechung: Senatsbeschluß vom 21.10.1983 (RE-Miet 11/83); Oberlandesgericht Stuttgart ZMR 82, 176; Oberlandesgericht Karlsruhe WM 82, 10. Derselben Ansicht ist das Schrifttum, zum Beispiel Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann ZPO 43. Aufl. Anh. nach § 544 Anm. 2; Thomas/Putzo ZPO 12. Aufl. Anm. VII 4 vor § 511).

c) Schließlich ist dieser Teil der Vorlage auch deshalb unzulässig, weil die Frage, soweit sie nicht im Kern einen rechtlichen Gehalt aufweist, auf tatsächlichem Gebiet liegt und eine Interessenabwägung im Einzelfall erforderlich ist. Es obliegt tatrichterlicher Würdigung, ob die Interessen der Bekl. im konkreten Fall diejenigen des Kl. so überragen, daß den Bekl. ein Anspruch zuzubilligen ist, vom Kl. die Aufhebung des Mietverhältnisses zu verlangen. Die Entscheidung hierüber hängt deshalb nicht von einer grundsätzlichen Rechtsfrage i. S. des Art. III Abs. 1 Halbsatz 2 des 3. MietRÄndG ab (vgl. BayObLGZ 1983, 50/53, OLG Celle WM 1982, 317).

4. Zulässig ist die Vorlage, soweit das Landgericht Augsburg die Rechtsfrage beantwortet haben will, ob eine Kündigung unter den gegebenen Voraussetzungen zuzulassen sei. Hierfür muß die vorgelegte Frage im Wege der Auslegung jedoch dahin beschränkt werden, daß sie sich auf die entsprechende Anwendung des § 570 BGB für Arbeitsverhältnisse des privaten Rechts bezieht. Würde die Frage das Recht auf außerordentliche Kündigung in analoger Anwendung des § 626 BGB für Dauerschuldverhältnisse umfassen, wäre die Vorlage nämlich schon deshalb unzulässig, weil die notwendige Interessenabwägung wiederum auf tatrichterlichem Gebiet läge. Indessen läßt die vom vorlegenden Gericht gegebene Begründung keinen Zweifel daran, daß es nur um die entsprechende Anwendung des § 570 BGB geht. Diese Frage ist in zulässiger Weise Gegenstand eines Rechtsentscheids:

a) Die Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG).

b) Ob § 570 BGB auf Arbeitsverhältnisse des privaten Rechts anwendbar ist, stellt eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung dar, weil sie wiederholt auftreten kann und in der Literatur nicht ganz einheitlich behandelt wird. Ein Rechtsentscheid hierzu liegt, soweit zu ersehen, noch nicht vor. Der des Oberlandesgerichts Karlsruhe betraf den Fall, daß sich lediglich die Verhältnisse des Mieters in bezug auf Wohnraum geändert hatten. Zur Kündigung aufgrund des § 570 BGB hat das Oberlandesgericht Karlsruhe nicht entschieden.

o) Die Rechtsfrage ist für die Entscheidung erheblich, denn der Mietzins- oder Schadensersatzanspruch für die Zeit ab. 1.10.1982, Streitgegenstand des zugrunde liegenden Prozesses, würde entfallen, wenn das Mietverhältnis, obwohl es auf bestimmte Zeit, nämlich bis zum 30.6.1985, eingegangen war, durch die Kündigung vom 27.3.1982 über § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB vor dem 1.10.1982 aufgelöst worden wäre. Der Vorprozeß betraf nur den Zeitraum bis August 1982 und bewirkt daher keinerlei Rechtskraft für den Zeitraum ab September 1982 (§ 322 ZPO).

5. Die vorgelegte Rechtsfrage beantwortet der Senat so, wie aus Nr. 1 der Entscheidungsformel zu ersehen ist. Es folgt damit der herrschenden Meinung.

a) Der Wortlaut des § 570 BGB umfaßt Arbeitnehmer nicht. Die sprachlich veraltete Fassung zielt allein auf solche Personen ab, die im öffentlichen Dienst oder in dem einer Religionsgemeinschaft stehen und auf Grund einer Anordnung ihrer Behörde oder Verwaltungsstelle den Dienstort zu wechseln haben. Es kommt deshalb von vornherein nur eine entsprechende Anwendung des § 570 BGB in Frage. Für eine solche spricht sich im Schrifttum aus Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, § 570 RdNr. 3, und zwar "in ähnlichen Fällen", soweit der Grundgedanke passe. Ein Beleg wird hierfür nicht angeführt, die Begründung nur daraus entnommen, daß § 570 BGB (entgegen der herrschenden Meinung) nicht eine eng auszulegende Sondervorschrift sei. Mezger vertrat in Soergel/Siebert 10. Aufl. § 571 RdNr. 1 die Ansicht, daß unter den Beamtenbegriff auch Staatsangestellte fielen. In der 11. Aufl. desselben Kommentars vertritt Kummer diese Meinung in RdNr. 2 ausdrücklich nicht mehr. Sternel "Mietrecht" 2. Aufl. Teil IV RdNr. 333 will "in Fortbildung des Rechtsgedankens aus § 570 BGB" ein Recht zur außerordentlichen Kündigung aus den §§ 626, 723 BGB ableiten. Voelskow in MünchKomm § 570 RdNr. 2 ist der Auffassung, daß § 570 ersatzlos entfallen solle, und führt in RdNr. 6 aus, daß die Vorschrift nicht auf andere Personen als die im Gesetzestext genannten analog angewendet werden könne. Die im Vorlagebeschluß angeführten Fundstellen decken also mit Ausnahme von Emmerich/Sonnenschein eine analoge Anwendung auf Angestellte im privaten Dienst nicht. Zudem wird die Anwendung auf den Wortlaut des § 570 beschränkt von BGB RGRK 12. Aufl. RdNr. 2-5, Erman BGB 7. Aufl. RdNr. 1 und Palandt BGB 44. Aufl. Anm. 2, je zu § 570. Als nahezu einhellige Meinung muß daher angesehen werden, daß § 570 für Arbeitnehmer, jedenfalls im privaten Dienst, nicht entsprechend anwendbar ist. Die abweichende Ansicht von Emmerich/Sonnenschein ist durch kein Argument belegt; denn der Umstand, daß § 570 keine zwingende, eng auszulegende Sondervorschrift sei, genügt für die gezogene Schlußfolgerung nicht.

b) Für Arbeitnehmer im privaten Dienst ist § 570 BGB nicht entsprechend anwendbar. Ob § 570 BGB für Staatsangestellte gilt, bleibt dahingestellt, weil es für den vorliegenden Rechtsstreit unerheblich ist.

Für eine Auslegung des § 570 BGB dahin, daß er auch auf Arbeitnehmer anwendbar sei, besteht kein Raum. Es kommt für die Auslegung nur die objektive Theorie in Betracht (ständ. Rechtsprechung des BVerfG, z. B. Amtliche Sammlung 10, 234/244 und 62, 1/45); sie stellt auf den im Gesetzeswortlaut objektiv zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers ab. Dabei ist der Sinn der betreffenden Norm maßgebend. In § 570 BGB ist zum Ausdruck gekommen, daß vorzugsweise solche Personen, die im öffentlichen Dienst stehen und die als Beamte oder Soldaten gegen ihren Willen an einen anderen Dienstort versetzt werden können, das Wohnungsmietverhältnis außerordentlich kündigen dürfen. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob die Vorschrift direkt im öffentlichen Interesse in das Mietrecht des BGB aufgenommen wurde, ob es mittelbar dem Interesse des öffentlichen Dienstherrn zugute kommen oder diejenigen Personen schützen soll, die aufgrund ihres Dienstverhältnisses verpflichtet sind, eine Versetzungsanordnung zu befolgen. Damit führt auch die Auslegung, die sich am Gesetzeszweck orientiert, zu dem Ergebnis, daß § 570 BGB für private Arbeitnehmer nicht gilt.

Eine analoge (entsprechende) Anwendung des § 5710 BGB führt zum selben Ergebnis; denn eine Analogie (Übertragung der für einen bestimmten Tatbestand im Gesetz vorgesehenen Regel auf einen rechtsähnlichen Tatbestand) scheitert an folgenden Erwägungen: § 570 BGB ist eine Sonderregelung und stellt eine Ausnahmevorschrift dar, die nach herkömmlichen Regeln zu einer engen Auslegung zwingt. Die Grenze, die §570 BGB zieht, ist der öffentliche Dienst und derjenige in einer Religionsgemeinschaft. Diese Grenze ist nicht willkürlich gegenüber den Arbeitnehmern im privaten Dienst, bei denen der Wechsel an eine andere Arbeitsstelle, auch beim selben Arbeitgeber, der freien Entscheidung unterliegt, nicht eine gesetzliche Pflicht darstellt. Auch wenn sich der Arbeitnehmer zu Beginn oder während des Arbeitsverhältnisses verpflichtet, einer Versetzung Folge zu leisten, beruht dies auf einem freien Willen (vgl. Palandt a. a. O. § 611 Anm. 3 d) mit der Möglichkeit, davon die Höhe der Vergütung abhängig zu machen. Mögen zwischen Beamten und Soldaten einerseits sowie Arbeitnehmern andererseits viele gemeinsame Interessenlagen bestehen, und mag es sozialpolitisch wünschenswert sein, gerade in Zeiten einer krisenhaften Arbeitsmarktlage auch Arbeitnehmern die Erhaltung des Arbeitsplatzes ohne die Gefahr von Vermögenseinbußen durch ein privilegierendes Wohnungskündigungsrecht zu erleichtern, steht es den Gerichten hier nicht zu, Gesetzesfortbildung zu betreiben. Das ist Aufgabe des Gesetzgebers.

Schließlich ist auch keine Gesetzeslücke auszufüllen. Eine solche besteht nicht. Wenn Beamte, Soldaten und Geistliche ausnahmsweise bei einer Versetzung kündigen dürfen, ist daraus nicht zu schließen, daß für Arbeitnehmer deshalb für diesen Fall eine Gesetzeslücke bestünde. Eine solche wäre nur bei einer "planwidrigen Unvollständigkeit" gegeben (BGHZ 65, 300/302; Larenz Methodenlehre der Rechtswissenschaften 3. Aufl. S. 358). Es fehlt schon an einer Unvollständigkeit; denn für den Fall, daß ein Arbeitnehmer den Bedarf an einer auf bestimmte Zeit gemieteten Wohnung infolge eines Arbeitsplatzwechsels verliert und daß es für ihn unzumutbar sein sollte, das Mietverhältnis fortzusetzen, kann er das Dauerschuldverhältnis in analoger Anwendung der §§ 626, 723 BGB außerordentlich kündigen. § 554 a BGB beschränkt dieses Recht nämlich auf Fälle von Verschulden (Palandt a.a.O. Anm. 3 a; MünchKomm RdNr. 19, je zu § 554 a). Dieser Meinung wird nirgends entgegengetreten. Zudem ist durch Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe, dem sich das vorlegende Landgericht offenbar anschließen will, ein Anspruch des Mieters bejaht, die Aufhebung des Mietverhältnisses zu begehren, wenn die Interessenabwägung im erforderlichen Maß zu seinen Gunsten ausfällt. Dies liegt indessen ebenso auf dem Gebiet der Tatsachenfeststellung wie die Frage, ob im vorliegenden Fall ein "wichtiger Grund" vorliegt. Der bloße Arbeitsplatzwechsel, auch unter den gegebenen Umständen, reicht zur außerordentlichen Kündigung mangels Anwendbarkeit des § 570 BGB in diesem Rechtsstreit jedenfalls nicht aus.