Kündigung der Mitgliedschaft des insolventen Mieters in der Genossenschaft zwecks Erlangung des Auseinandersetzungsguthabens

Der Insolvenzverwalter (Treuhänder) ist bei Insolvenz des Mieters einer Genossenschaftswohnung nicht berechtigt, dessen Mitgliedschaftsverhältnis zur Genossenschaft zu kündigen, um das Auseinandersetzungsguthaben zur Masse ziehen zu können.

(Redaktion der Redaktion)

Der Kl. ist mit Beschluss vom 28.4.2006 des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) zum Treuhänder über das Vermögen des Herrn ... bestellt worden. Der Schuldner ist Genosse der Bekl. Aufgrund seiner Mitgliedschaft schloss er mit der Bekl. einen Dauernutzungsvertrag bezüglich der genossenschaftlichen Wohnung Nr. ... im Haus in ... Mit Schreiben vom 29.6.2006 erklärte der Kl. die Kündigung der Mitgliedschaft des Schuldners in der Genossenschaft und forderte die Bekl. auf, ihm das aktuelle Geschäftsguthaben des Schuldners mitzuteilen. Die Bekl. wies die Kündigung durch den Kl. mit Schreiben vom 6.7.2006 zurück.

Der Kl. ist der Ansicht, dass er zur Kündigung der Mitgliedschaft des Schuldners bei der Bekl. berechtigt sei. Werde das lnsolvenzverfahren eines Genossen eröffnet, so umfasse der lnsolvenzbeschlag das gesamte Vermögen zur Zeit der Eröffnung des lnsolvenzverfahrens und darüber hinaus, § 35 InsO. Unter den Begriff des Vermögens im Sinne der Vorschrift fielen auch die vermögensrechtlichen Ansprüche des Genossen gegen die Gesellschaft, insbesondere also der Anspruch auf Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens. Um jedoch an dieses Geschäftsguthaben zu gelangen, müsse das Mitgliedschaftsverhältnis beendet werden. Zwar sei die Mitgliedschaft in der Genossenschaft grundsätzlich ein höchstpersönliches Recht, so dass das Kündigungsrecht weder abtretbar noch pfändbar sei, doch müsse die im § 66 GenG geregelte Ausnahme auch dem Treuhänder zuerkannt werden. Der fruchtlosen Zwangsvollstreckung durch einen Gläubiger komme die Insolvenzeröffnung über das Vermögen des Genossen gleich. In diesem Fall werde das Kündigungsrecht durch den Treuhänder ausgeübt.

§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hindere die Kündigung der Mitgliedschaft nicht. Das Ausscheiden aus der Genossenschaft allein begründe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs noch kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur ordentlichen Kündigung des die Genossenschaftswohnung betreffenden Mietverhältnisses.

Der Kl. beantragt, festzustellen, dass die Mitgliedschaft des lnsolvenzschuldners an der Bekl. durch Kündigung vom 29.6.2006 beendet ist.

Die Klage ist unbegründet. Die Kündigung des Kl. vom 29.6.2006 hat das Mitgliedschaftsverhältnis zwischen dem lnsolvenzschuldner und der Bekl. nicht beendet. Die Kündigung ist unwirksam in analoger Anwendung von § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Grundsätzlich erfaßt der lnsolvenzbeschlag das gesamte Vermögen des Schuldners zur Zeit der Eröffnung des lnsolvenzverfahrens und darüber hinaus, § 35 InsO. Zu diesem Vermögen gehören auch vermögensrechtliche Ansprüche gegenüber einer Genossenschaft, in der der Schuldner Mitglied ist, insbesondere also der Anspruch auf Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens gem. § 73 GenG. Zur Realisierung dieses Geschäftsguthabens muss jedoch das Mitgliedschaftsverhältnis beendet werden. Zu einer diese Beendigung herbeiführenden Kündigung ist im Falle der Insolvenz des Mitglieds grundsätzlich der Insolvenzverwalter/Treuhänder befugt. Zwar fällt die Mitgliedschaft als höchstpersönliches Recht nicht in die Masse, doch wird allgemein der Übergang des Kündigungsrechts auf den lnsolvenzverwalter zum Zwecke der Einziehung des Auseinandersetzungsguthabens aus § 66 GenG abgeleitet (Beuthien, GenG 13. Aufl., § 65 Rn. 7; Müller, GenG 2. Aufl., Band IV, § 65 Rn. 11; Pöhlmann, in Hettrich/Pählmann/Gräser/Röhrich, GenG 2. Aufl., § 65 Rn. 14).

Eine Unwirksamkeit der vom Kl. erklärten Kündigung ergibt sich nicht in direkter Anwendung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Rechtlich ist das Mitgliedschaftsverhältnis in der Genossenschaft von dem Nutzungs-/Mietverhältnis über die Wohnung zu trennen. Kündigt der Treuhänder die Mitgliedschaft in der Genossenschaft, hat dies nicht automatisch die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge. Dennoch wird die Mitgliedschaft in der Genossenschaft als zwingende Voraussetzung für die Überlassung einer Genossenschaftswohnung angesehen. Auch wenn diese Verbindung nicht wie hier in § 1 Abs. 4 des zwischen den Parteien geschlossenen Dauernutzungsvertrages vorgesehen ist, wird die Genossenschaft ein Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses haben, da der Zweck einer Wohnungsbaugenossenschaft auf die Förderung der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder ausgerichtet ist (Emmert, ZInsO 2005, 852, 855). Ob die Beendigung der Mitgliedschaft allein für die Genossenschaft ein berechtigtes Interesse zur Kündigung gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet, ist umstritten (bejahend AG Bremen-Blumenthal, GemWW 1981, 504 ff.; Roth, NZM 2004, 129 ff.; verneinend LG Hamburg, WuM 1988, 430; LG Berlin, GE 2003, 395; Schmidt-Futterer/Blank, MietR 8. AufI., § 573 Rn. 209). Würde man diese Frage bejahen, läge eine analoge Anwendung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO - was wohl auch vom Kl. nicht in Abrede gestellt wird - auf der Hand.

Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich mit Urteil vom 10.9.2003 (NJW-RR 2004, 12 = GE 2003, 1488) entschieden, dass ein berechtigtes Interesse zur Kündigung jedenfalls dann gegeben ist, wenn die genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt wird. Die aufgrund dieses Urteils vom Kl. gezogene Schlussfolgerung, dass § 109 InsO damit der Kündigung des Mitgliedschaftsverhältnisses nicht entgegenstehe, überzeugt dennoch nicht. Auch wenn man die vom BGH unter Ziff. II 4. der Entscheidungsgründe geäußerten Bedenken dahingehend interpretiert, dass stets ein (zusätzliches) berechtigtes Interesse an der Kündigung bestehen müsse - obwohl der BGH dies letztlich offengelassen hat -, ist die Frage nach einer analogen Anwendung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO damit noch nicht beantwortet.

In der Literatur wird teilweise ausgeführt, der betroffene Mieter komme nach diesem BGH-Urteil in vollem Umfang in den Genuss der wohnraummietrechtlichen Kündigungsschutzvorschriften. Der insolvente Genossenschaftsmieter, dessen Mitgliedschaft in der Genossenschaft vom lnsolvenzverwalter gekündigt werde, finde sich nach dieser Kündigung lediglich in derselben Rechtsposition wieder, in der sich ein Mieter einer nicht genossenschaftlichen Wohnung bei einem unbefristeten Mietverhältnis befinde, welches vom Vermieter auch bei Vorliegen eines berechtigten Interesses jederzeit gekündigt werden könne. Dies müsse der Genossenschaftsmieter hinnehmen, da § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO keinen umfassenden Schutz vor sämtlichen, den Fortbestand des Mietverhältnisses nur mittelbar beeinträchtigenden Maßnahmen des lnsolvenzverwalter bezwecke (Emmert, ZInsO 2005, 852, 855).

Diese Argumentation überzeugt nicht; insbesondere stellt sie eine bloße Petitio principii dar, da der vermeintlich derart begrenzte Schutzzweck des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO lediglich behauptet, nicht aber seinerseits begründet wird. Auch wenn für die Genossenschaft nach einer Kündigung des Mitgliedschaftsverhältnisses durch den lnsolvenzverwalter eine Kündigung des Mietvertrages nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses in Betracht kommt, so ist doch die Stellung des gekündigten Genossen nicht mit der eines "normalen" Wohnraummieters vergleichbar. Die Anforderungen, die die Rechtsprechung an das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stellt, sind wegen der sozialen Bedeutung der Wohnung für den Mieter als Lebensmittelpunkt sehr hoch (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB 64. Aufl., § 573 Rn. 12). Es kommen nur solche Gründe in Betracht, die den in Abs. 2 beispielhaft aufgezählten gleichgewichtig sind (BVerfG, NJW 1992, 105) und eine sorgfältige Abwägung erfordern (BVerfG, NJW-RR 2004, 440).

Demgegenüber ist die Anforderung, die der BGH nunmehr an das berechtigte Interesse einer Genossenschaft zur Kündigung des Mietvertrages mit einem Nicht-Mitglied stellt, außerordentlich gering. Es reicht aus, dass die Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt wird. Diese Voraussetzung dürfte jedoch regelmäßig gegeben sein. Unabhängig vom allgemeinen Wohnungsmarkt sind Genossenschaftswohnungen preisgünstige Wohnungen, an denen im allgemeinen ein hoher Bedarf besteht (AG Dortmund, InVo 2007, 155). So hat auch die Bekl. unwidersprochen vorgetragen, dass die Wohnung des Schuldners für andere Mitglieder benötigt werde.

Diese geringen Anforderungen rechtfertigen sich daraus, dass bereits die bloße Beendigung des Mitgliedschaftsverhältnisses für die Genossenschaft ein (wenn auch nicht hinreichendes) Interessen der Beendigung des Mitverhältnisses begründet. Der Bundesgerichtshof führt insofern aus, dass das Mietverhältnis zwischen der Genossenschaft und dem Mitglied geprägt wird durch die körperschaftliche Bindung, den gemeinsamen, durch das Statut festgelegten wirtschaftlichen Zweck des Zusammenschlusses sowie die sich daraus ergebenden beiderseitigen Treuepflichten (BGH, NJW-RR 2004, 12 f.). Die Mitgliedschaft ist in erster Linie auf die Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum gerichtet und verleiht dem Mitglied eine im Verhältnis zu außenstehenden Dritten bevorrechtigte Aussicht auf den Abschluss eines Mietvertrages zu günstigen Bedingungen, wobei der Genosse auch vor einer Kündigung wegen anderweitigen Bedarfs des Vermieters weitestgehend geschützt ist. Diese an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft gebundene Rechtsstellung rechtfertigt es, das Erlöschen der Mitgliedschaft grundsätzlich als eine der Voraussetzungen für die Geltendmachung eines berechtigten Interesses der Vermieterin an der Beendigung des Dauernutzungsverhältnisses anzuerkennen (BGH, a.a.O, 13). Die Fortsetzung eines Mietverhältnisses über eine Genossenschaftswohnung mit einem Nichtmitglied führt regelmäßig zu einer statutwidrigen Benachteiligung eines Mitglieds, das noch keine oder keine angemessene Genossenschaftswohnung innehat und sich für eine vergleichbare Wohnung beworben hat. Müsste nämlich die Genossenschaft die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses mit einem Nichtmitglied dulden und wäre deshalb an der anderweitigen Vermietung der betreffenden Wohnung gehindert, so hätte das im Ergebnis eine Verletzung der ihr gegenüber jedem Mitglied obliegenden Treuepflicht und statutmäßigen Pflicht zur Wohnraumversorgung zur Folge (BGH, a.a.O.).

Insgesamt steht daher ein Genosse, dessen Mitgliedschaftsverhältnis vom lnsolvenzverwalter gekündigt wurde, bereits "mit einem Bein auf der Straße", wobei dies allerdings noch nicht die Frage beantwortet, ob der Zweck des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gebietet, einen lnsolvenzschuldner auch vor dem Eintritt dieser naheliegenden Gefahr zu schützen.

Die Frage ist zu bejahen (ebenso AG Dortmund, Urteil v. 6.12.2006, InVo 2007, 155). Ziel des Verbraucherinsolvenzverfahrens ist, dem Schuldner einen wirtschaftlichen Neuanfang zu ermöglichen. In der Gesetzesbegründung zur Einführung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO wird diesbezüglich ausgeführt, dass dieses Ziel weitgehend verfehlt würde, "wenn es mit der Gefahr einer Obdachlosigkeit des Schuldners verbunden wäre" (BT-Drucks. 14/5680, S. 27), wobei im folgenden ausdrücklich auf die "existentielle Bedeutung der Wohnung für den Schuldner" abgestellt wird. Eine konkrete und naheliegende Gefahr der Obdachlosigkeit besteht jedoch, wie oben ausgeführt wurde, auch dann, wenn "nur" das Mitgliedschaftsverhältnis gekündigt wird, da diese Kündigung im Regelfall eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses nach sich ziehen wird. Nach dem Willen des Gesetzgebers gebietet der Zweck des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO daher eine analoge Anwendung auf die Kündigung des Genossenschaftsverhältnisses durch den Insolvenzverwalter bzw. Treuhänder. (...)

Der Insolvenzverwalter (Treuhänder) ist bei Insolvenz des Mieters einer Genossenschaftswohnung nicht berechtigt, dessen Mitgliedschaftsverhältnis zur Genossenschaft zu kündigen, um das Auseinandersetzungsguthaben zur Masse ziehen zu können.

Über das Vermögen eines Mieters einer Genossenschaftswohnung wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Daraufhin kündigte der Insolvenzverwalter gegenüber der Genossenschaft die Mitgliedschaft des Mieters und forderte diese auf, ihm dessen aktuelles Geschäftsguthaben mitzuteilen. Die Genossenschaft wies die Kündigung zurück. Daraufhin klagte der Insolvenzverwalter auf Feststellung der Beendigung der Mitgliedschaft durch seine Kündigung.

Das AG Charlottenburg wies die Klage ab.

Zwar sei auch der Anspruch des Genossen auf Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens von dem Insolvenzbeschlag erfaßt worden. Der Insolvenzverwalter sei auch grundsätzlich zur Kündigung der Mitgliedschaft zum Zwecke der Einziehung des Auseinandersetzungsguthabens berechtigt. Die von der Kündigung des Mietverhältnisses über die Genossenschaftswohnung rechtlich zu trennende Kündigung der Mitgliedschaft führe auch nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses. Andererseits sei zu berücksichtigen, dass nach der Rechtsprechung des BGH die Beendigung der Mitgliedschaft ein berechtigtes Interesse der Genossenschaft an der Kündigung des Mietverhältnisses begründen könne. Diese sei zudem verpflichtet, das Mietverhältnis zu kündigen, um ihrer gegenüber ihren Mitgliedern obliegenden Treuepflicht und statutmäßigen Pflicht zur Wohnraumversorgung nachzukommen. Mit Rücksicht darauf sei auch schon auf die Kündigung der Mitgliedschaft § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO analog anzuwenden, der gebiete, einen Insolvenzschuldner vor der naheliegenden Gefahr des Verlustes der Wohnung zu schützen.

Das Urteil betrifft die Rechtsfrage, ob der Insolvenzverwalter (Treuhänder) im Falle einer Privatinsolvenz berechtigt ist, das Mitgliedschaftsverhältnis des Insolvenzschuldners bei einer Wohnungsgenossenschaft zu kündigen, um das Auseinandersetzungsguthaben zur Masse ziehen zu können. Die Entscheidung dieser Rechtsfrage ist für sämtliche Wohnungsbaugesellschaften in Deutschland von erheblicher finanzieller Bedeutung.

Das Amtsgericht Charlottenburg geht hier zugunsten der Wohnungsbaugenossenschaften (und des Insolvenzschuldners) von einer analogen Anwendung des § 109 InsO aus und hält die Kündigung des Mitgliedschaftsverhältnisses für unzulässig, weil Sinn und Zweck des § 109 InsO einen umfassenden Schutz des Insolvenzschuldners vor der naheliegenden Gefahr eines Wohnungsverlustes gebiete.