Kündigung der Hauswart-Dienstwohnung

Kündigung der Hauswart-Dienstwohnung; Beweislast; Verletzung der dienstvertraglichen Pflichten

1. Der Vermieter kann sich auf eine vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag über die Hauswartswohnung nicht berufen, wonach die Beendigung des Dienstverhältnisses die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat; vielmehr ist in jedem Fall eine Kündigung der Werkmietwohnung erforderlich.

2. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, daß der Hauswart seine Dienstverpflichtungen schlecht oder gar nicht erfüllt hat; anderenfalls ist der Vergütungsanspruch des Hauswarts mit dem Anspruch auf Miete zu verrechnen.

(...) 2. Die Kl. haben gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. einen Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung von rückständigem Mietzins für die Monate März 1999 bis Mai 1999, der sich auf einen Gesamtbetrag von 302,94 Ä x 3 = 908,82 Ä beläuft. Dagegen ist ein Anspruch der Kl. gegen den Bekl. auf Zahlung von rückständigem Mietzins gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. nicht gegeben, soweit es die Monate Januar 1999 und Februar 1999 betrifft.

a) Aufgrund des Vertragsabschlusses vom 30. Januar 1998 ist zwischen den Parteien ein wirksames Mietverhältnis über die Wohnung im Hause B. zustande gekommen. Gleichzeitig haben die Parteien einen Hauswart-Dienstvertrag abgeschlossen, der in § 6 der Vertragsurkunde auf den Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung Bezug nimmt, wobei es in der Klausel im einzelnen heißt: "Mit Rücksicht auf diesen Hauswart-Dienstvertrag vermietet der Hauseigentümer an den Hauswart als Mietwohnung die im Hause ... gelegene Wohnung, ... Dem Hauswart ist bekannt, daß die Beendigung des Dienstverhältnisses grundsätzlich die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat. ... Mietzins und Nebenkosten werden mit dem Nettolohn verrechnet." In § 3 des Hauswart-Dienstvertrages vom 30. Januar 1998 haben die Parteien vereinbart, daß der Lohn monatlich 335 DM brutto beträgt.

b) Das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung bestand zwischen den Parteien bis zum 31. Mai 1999.

aa) Entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, ist das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung nicht dadurch beendet worden, daß der Bekl. mit Schreiben vom 23. Januar 1999 den Hauswart-Dienstvertrag mit Wirkung zum 28. Februar 1999 gekündigt hat.

(1) Die streitgegenständliche Wohnung wurde dem Bekl. als Werkmietwohnung im Sinne des § 565 b BGB a. F. und nicht als Werkdienstwohnung im Sinne des § 565 e BGB a. F. überlassen, wobei sich die maßgebliche Differenzierung nach der Rechtsprechung des BAG in folgender Weise definiert:

"Werkmietwohnungen sind solche, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses vermietet werden, § 565 b BGB. Es bestehen nebeneinander ein Arbeits- und ein Mietverhältnis als zwei voneinander unabhängige Rechtsverhältnisse. Das Arbeitsverhältnis ist nur maßgeblicher, nicht notwendig einziger Grund für den Abschluß des Mietvertrags (Sternel, Mietrecht, 3, Aufl., IV Rz 252, Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 565 b Rz. 5, Palandt-Putzo, BGB, 59. Aufl., § 565 b Rz. 1)." BAG MDR 2000, 600

"Bei einer Werkdienstwohnung sind die Überlassung der Wohnung einerseits und die Verpflichtung des Arbeitnehmers zum Bezug der Wohnung andererseits unmittelbare Bestandteile des Arbeitsvertrages. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Wohnraum in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, so daß seine Überlassung nach der Art der Arbeitsleistung erforderlich ist (BAGE 64, 75 = AP Nr. 16 zu § 2 ArbGG 1979; BAG, Urteil vom 23. August 1989 - 5 AZR 569/88 - AP Nr. 3 zu § 565 e BGB)." BAG WuM 1993, 353

Auch wenn der Kontakt zwischen den Parteien durch ein Inserat zustande gekommen ist, mit dem die Kl. einen Hauswart gesucht haben, wurde die streitgegenständliche Wohnung dem Bekl. nicht als Werkdienstwohnung im Sinne des § 565 e BGB a. F. überlassen. Der Hauswart-Dienstvertrag enthielt keine Verpflichtung des Bekl., während der gesamten Dauer des Arbeitsverhältnisses in der streitgegenständlichen Wohnung zu leben. Zwar stellte sich die räumliche Nähe zu dem betreuten Objekt für den Bekl. als vorteilhaft dar, ohne daß diese Lage für die Wahrnehmung seiner Aufgaben jedoch unerläßlich gewesen wäre. Die Parteien haben neben dem Hauswart-Dienstvertrag einen gesonderten Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung abgeschlossen, der sich in § 2 der Vertragsurkunde mit der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses befaßt. Die einleitende Formulierung, die sich in § 6 des Hauswart-Dienstvertrages findet, gibt nahezu den Wortlaut des § 565 b BGB a. F. wieder ("Mit Rücksicht auf diesen Hauswart-Dienstvertrag vermietet ..."). Der Bekl. war verpflichtet, für den Gebrauch der streitgegenständlichen Wohnung ein Entgelt an die Kl. zu entrichten, das nur zum Teil dadurch abgedeckt wurde, daß die Kl. entsprechend der Vereinbarung in § 6 des Hauswart-Dienstvertrages den vereinbarten Lohn auf den Mietzins verrechnet haben.

(2) Mangels Zustandekommens eines gemischten Vertrages stellten sich das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung und das Arbeitsverhältnis zwischen den Parteien in rechtlicher Hinsicht als selbständig dar. Entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, folgt eine Verknüpfung der Beendigung des Arbeitsverhältnisses mit dem mangelnden Fortbestand des Mietverhältnisses auch nicht aus der Klausel: "Dem Hauswart ist bekannt, daß die Beendigung des Dienstverhältnisses grundsätzlich die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat."

(a) Bei einer an Treu und Glauben orientierten teleologischen Auslegung (§§ 133,157 BGB), die der Unklarheitenregel des § 5 AGBG vorgeht, läßt sich diese Klausel wohl lediglich als ein unverbindlicher Hinweis darauf verstehen, daß die Kl. "grundsätzlich" beabsichtigten, bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses von ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 565 c BGB a. F. Gebrauch zu machen. Eine verbindliche Regelung über die zeitgleiche Beendigung des Mietverhältnisses läßt sich der Klausel schon deshalb nicht entnehmen, weil es dann an jeglichen Angaben darüber fehlen würde, unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis (ausnahmsweise) fortbestehen soll.

(b) Demgegenüber interpretiert der Bekl. die vorgenannte Klausel als eine auflösende Bedingung des Inhalts, daß die Beendigung seiner Tätigkeit als Hauswart eine gleichzeitige Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Wohnung bewirken soll (§ 158 Abs. 2 BGB). Das Amtsgericht hat sich dieser Auffassung in dem angefochtenen Urteil angeschlossen und dabei übersehen, daß auch eine solche Interpretation der Klausel die von dem Bekl. gewünschte Rechtsfolge nicht herbeizuführen vermag, worauf die Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 19. Januar 2004 hingewiesen hat. Wenn ein Mietverhältnis über Wohnraum unter einer auflösenden Bedingung abgeschlossen worden ist, dann kommt die gesetzliche Regelung des § 565 a Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. zur Anwendung. Hiernach gilt das Mietverhältnis nach Eintritt der auflösenden Bedingung als auf unbestimmte Zeit verlängert, so daß die Vertragspartei, die sich auf die auflösende Bedingung berufen will, gleichwohl eine Kündigung aussprechen muß (vgl. auch LG Düsseldorf WuM 1985, 151). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nur unter den eingeschränkten Voraussetzungen des § 565 a Abs. 3 BGB a. F. wirksam, die im vorliegenden Fall nicht gegeben sind. Es handelt sich bei dem Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung weder um eine Vermietung von Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch noch um eine Vermietung von Wohnraum, den die Kl. ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hatten und der Teil der von ihnen selbst genutzten Räumlichkeiten wäre. Der Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß ihm die von der Regelung des § 565 a Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. abweichende Vereinbarung in seiner konkreten Lebenssituation lediglich zum Vorteil gereichen würde. Die Wirksamkeit der Klausel in § 6 des Hauswart-Dienstvertrages bestimmt sich nach einer generellen Interessenabwägung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Zu diesem Zeitpunkt ließ sich nicht vorhersehen, wie sich die persönliche Lage des Bekl. bei der Beendigung des Arbeitsverhältnisses darstellen würde. Es war vorstellbar, daß in Abhängigkeit von der konkreten Lebenssituation der Bekl. ein Interesse daran haben könnte, auch nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses in der streitgegenständlichen Wohnung verbleiben zu können. Dieses potentielle Interesse wird durch die gesetzliche Regelung des § 565 a Abs. 3 BGB a. F. geschützt.

bb) Die Kündigung des Mietverhältnisses, die der Bekl. mit Schreiben vom 3. März 1999 "vorbehaltlich der rechtsgültigen Klärung (bezüglich) der Kündigung des Hauswart-Dienstvertrages" erklärt hat, wirkte entsprechend der dreimonatigen Kündigungsfrist, welche die Parteien in § 2 Abs. 2 des Mietvertrages vom 30. Januar 1998 vereinbart hatten, zum 31. Mai 1999.

b) Es ist unstreitig, daß sich die vereinbarte Nettokaltmiete in dem verfahrensgegenständlichen Zeitraum auf 592,50 DM nebst Vorschüssen für die Betriebskosten in Höhe von 182,50 DM belief. In den Monaten Januar 1999 und Februar 1999 hat der Bekl. lediglich Beträge in Höhe von jeweils 440 DM an die Kl. entrichtet. Ab dem Monat März 1999 hat der Bekl. überhaupt keine Zahlungen mehr an die Kl. geleistet, so daß sich im Verhältnis zu der vereinbarten Nettokaltmiete ein rechnerischer Rückstand in Höhe von (335 DM x 2 =) 670 DM + (592,50 DM x 3 =) 1.777,50 DM = 2.447,50 DM ergibt.

aa) Die Mietzinsansprüche der Kl. für die Monate Januar 1999 und Februar 1999 sind erloschen, weil sie gemäß § 6 des Hauswart-Dienstvertrages vom 30. Januar 1998 mit den Lohnforderungen des Bekl. (§ 611 Abs. 1 BGB) zu verrechnen sind. Die Kl. haben den ihnen obliegenden Beweis für die Behauptung, daß der Bekl. in den Monaten Januar 1999 und Februar 1999 untätig gewesen sei, nicht erbracht.

(1) Die Beweislast für die Behauptung, daß der Bekl. seinen dienstvertraglichen Verpflichtungen in den Monaten Januar 1999 und Februar 1999 nicht mehr nachgekommen sei, liegt bei den Kl. (vgl. Palandt [Putzo], Bürgerliches Gesetzbuch, § 611 BGB Rn. 37), die sich letztendlich auf den Einwand der Unmöglichkeit im Sinn des § 275 Abs. 1 BGB a- F. berufen, denn die von dem Bekl. zugesagten Dienste sind nicht nachholbar. Die von dem Bekl. zu vertretende Unmöglichkeit hätte sodann den Wegfall seines Vergütungsanspruchs aus § 611 Abs. 1 BGB zur Folge, bei der es sich um die vereinbarte Gegenleistung handelt (§§ 325 Abs. 1 Satz 3, 323 Abs. 1 BGB a. F.). Nach den allgemeinen Regeln der Beweislastverteilung müssen die Kl. den Einwand der Unmöglichkeit, aus dem sie eigene Rechte herleiten wollen, beweisen. Die Beweislastumkehr des § 282 BGB beschränkt sich auf solche Fälle, in denen die Unmöglichkeit der zu erbringenden Leistung feststeht und lediglich streitig ist, ob diese Tatsache in die Verantwortung des Schuldners fällt.

(2) Die Kammer hat in der durchgeführten Beweisaufnahme die Zeugen G. M., A. K., D. M., G. K. und G. K., bei denen es sich um (ehemalige) Mieter des Gebäudes B.straße handelt, sowie die Zeugen S. K., F. B. und H. B. von der bevollmächtigten Hausverwaltung der Kl. vernommen. Zwar ist den glaubhaften Aussagen der vernommenen Zeugen zu entnehmen gewesen, daß es in der Vergangenheit wiederholt Probleme betreffend die Schnee- und Eisbeseitigung sowie die Sauberkeit des Treppenhauses gab, was der Zeuge F. B. mit den Worten "es mangelte stark an Reinlichkeit" umschrieben hat. Jedoch hatten die vernommenen Zeugen keine konkreten Erinnerungen mehr an den Zustand in den Monaten Januar 1999 und Februar 1999, so daß erhebliche Zweifel an der behaupteten Untätigkeit des Bekl. gerade in diesem Zeitraum verbleiben.

(a) Die behaupteten Probleme betreffend die Schnee- und Eisbeseitigung hat lediglich der Zeuge G. K. ausdrücklich angesprochen, der in diesem Zusammenhang ausgeführt hat, daß er die bevollmächtigte Hausverwaltung der Kl. einmal um die Bereitstellung von Streusand gebeten habe, nachdem er auf den Treppenstufen vor der Eingangstür zu Fall gekommen sei. Der Zeuge G. K. konnte sich indes nicht mehr daran erinnern, wann es zu diesem Vorfall gekommen war.

(b) Soweit es die (mangelnde) Sauberkeit des Treppenhauses betrifft, haben die Zeugen G. M, A. K., G. K und G. K. bekundet, daß sie sich mindestens einmal bei der bevollmächtigten Hausverwaltung der Kl. beschwert hätten, weil der Aufgang weder regelmäßig noch ordnungsgemäß gewischt worden sei, ohne daß sie den jeweiligen Zeitpunkt anhand von Notizen bzw. dem entsprechenden Schriftwechsel näher bestimmen konnten. Nach Ansicht der Zeugen G. M., A. K. und G. K. sind die Reinigungsarbeiten im Anschluß an diese Beschwerde wieder sorgfältiger verrichtet worden. Die Zeiträume, in denen überhaupt keine Reinigungsarbeiten durchgeführt worden sind, haben der Zeuge G. M. mit "ein/zwei Wochen" und der Zeuge G. K. mit "zwei/drei Wochen" beziffert, was sich nicht mit der Darstellung der Kl. deckt, daß der Bekl. über eine Dauer von zwei Monaten hinweg untätig geblieben sein soll.

(c) Auch der Zeuge D. M., welcher der Lebensgefährte der Zeugin A. K. ist, hat bekundet, daß er wegen der mangelnden Sauberkeit des Treppenhauses "häufiger mal" mit der bevollmächtigten Hausverwaltung der Kl. bzw. den Vermietern selbst telefoniert habe. (...) Indes mußte der Zeuge D. M. einräumen, sich nicht mehr daran erinnern zu können, ob es in den Telefongesprächen konkret um die Reinigung des Treppenhauses oder um andere Angelegenheiten gegangen sei. Der Zeuge D. M. hat weiterhin ein Schreiben der bevollmächtigten Hausverwaltung der Kl. vom 8. Dezember 1998 vorgelegt, aus dem hervorgeht, daß er sich an diesem Tag gemeinsam mit der Zeugin A. K. in einer Mietersprechstunde "über mehrere Mängel beschwert " hatte. In dem Schreiben heißt es weiter: "Hinsichtlich der Hausreinigung und der Eisbefreiung des Treppenaufganges haben wir dem Hausmeister, Herrn P., zuerst einmal eine vorsichtige Mahnung gesandt. Eine Kopie dieses Schreibens fügen wir bei. Da Sie die ersten Mieter sind, die sich deswegen beschweren und bis jetzt Besichtigungen keine Beschwerden ergaben, ist es schwer für uns, zu urteilen. Wir werden jedenfalls die Hausreinigung verschärfter kontrollieren lassen." Allerdings konnte sich der Zeuge D. M. nicht daran erinnern, ob sich der Zustand des Treppenhauses von diesem Zeitpunkt an verbessert hat oder gleichgeblieben ist, so daß auch seine Aussage keine konkreten Erkenntnisse in bezug auf die Monate Januar 1999 und Februar 1999 erbracht hat.

(d) Die Zeugen S. K. und F. B. waren in dem verfahrensgegenständlichen Zeitraum als Außendienstmitarbeiter bei der bevollmächtigten Hausverwaltung der Kl. beschäftigt, wobei der Zeuge S. K. zwischen dem 9. Dezember 1998 und dem 19. März 1999 krankgeschrieben war, weshalb er keine Angaben dazu machen konnte, wie sich die Verhältnisse vor Ort in den Monaten Januar 1999 und Februar 1999 darstellten. Zu den Aufgaben des Zeugen F. B. gehörte es im wesentlichen, die Post für die bevollmächtigte Hausverwaltung der Kl. zuzustellen. Wenn sich der Zeuge F. B. aus diesem Anlaß in den einzelnen Objekten aufhielt, kontrollierte er nach seinen Angaben auch die Sauberkeit des jeweiligen Gebäudes und teilte es den Büroangestellten mit, wenn er Unregelmäßigkeiten feststellte. Der Zeuge F. B. war zwölf Jahre für die bevollmächtigte Hausverwaltung der Kl. tätig, ohne sich daran erinnern zu können, ob ihm die mangelnde Sauberkeit des Treppenhauses gerade in den Monaten Januar 1999 und Februar 1999 besonders aufgefallen sei. Auch an etwaige Beschwerden einzelner Mieter und die Vornahme von gezielten Besichtigungen konnte sich der Zeuge F. B. nicht erinnern.

(e) Auch die Aussage der Zeugin H. B., bei der es sich um eine Büroangestellte der bevollmächtigten Hausverwaltung der Kl. handelt, ist äußerst vage geblieben. Die Zeugin H. B. hat ausgeführt, daß "die Reinigung immer sehr mangelhaft" gewesen sei, "gerade zum Jahresende/Jahresanfang" habe es Beschwerden von den Mietern gegeben, weil "schlampig gearbeitet und insbesondere nicht gestreut" worden sei, weshalb sie den Bekl. mit Schreiben vom 8. Dezember 1998 auch einmal abgemahnt habe. Indes überließ es die Zeugin H. B. den Außendienstmitarbeitern der bevollmächtigten Hausverwaltung der Kl., derartige Beschwerden zu überprüfen, so daß sie sich zu den Verhältnissen vor Ort nicht aus eigener Anschauung äußern konnte. Die von den Außendienstmitarbeitern anzufertigenden "Reinigungsprotokolle", welche die Zeugin H. B. in ihrer Aussage erwähnt hat, befinden sich nicht in den Akten. Die Zeugin H. B. konnte keine Angaben dazu machen, ob sich in den Unterlagen der bevollmächtigten Hausverwaltung der Kl. "Reinigungsprotokolle" befinden, die Unregelmäßigkeiten für die Monate Januar 1999 und Februar 1999 dokumentieren.

bb) In bezug auf die Monate März 1999 bis Mai 1999 ist unstreitig, daß der Bekl. keine Arbeitsleistungen mehr erbracht hat, die Lohnforderungen nach Maßgabe des Hauswart-Dienstvertrages vom 30. Januar 1998 begründet hätten, so daß die Kl. die für die streitgegenständliche Wohnung vereinbarte Nettokaltmiete jeweils in voller Höhe von 592,50 DM verlangen können.

Eine Hauswartsdienstwohnung wird i. d. R. als Werkmietwohnung vermietet mit der Folge, daß ein Dienstvertrag (Zuständigkeit Arbeitsgerichte) und ein Mietvertrag (Zuständigkeit Zivilgerichte) vorliegen. Beide Verträge sind aufeinander bezogen, rechtlich aber getrennt, was wieder zu Schwierigkeiten führt.

Im Hauswartsdienstvertrag hieß es, daß mit Rücksicht auf diesen Vertrag die Wohnung vermietet werde, und daß die Beendigung des Dienstverhältnisses grundsätzlich die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge habe. Die Miete sollte mit dem Nettolohn verrechnet werden. Nachdem es zu Differenzen über die Hauwartsdienste gekommen war, kündigte der Hauswart zunächst das Dienstverhältnis und einige Wochen später das Mietverhältnis. Die Vermieter machten Mietrückstände geltend.

Mit Urteil vom 5. April 2004 verwies das Landgericht Berlin darauf, daß kein Werkdienstvertrag vorliege (bei dem ein gesonderter Mietvertrag fehlt), sondern ein Werkmietvertrag. Dieser könne nur durch Kündigung beendet werden, und nicht etwa durch Eintritt einer Bedingung. Eine solche Vereinbarung sei unwirksam. Für die ersten Monate stehe dem Hauswart allerdings noch die Vergütung zu, da die Vermieter die Beweislast dafür trügen, daß der Hauswart seine dienstvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt habe. Nach umfangreicher Beweisaufnahme blieben insoweit noch Unklarheiten, die zu Lasten der Vermieter gingen. Für diese Monate sei daher der Lohnanspruch mit dem Mietanspruch zu verrechnen.

Hausverwaltungen sind in solchen Fällen zur genauen Buchführung verpflichtet. Wann und wie haben sich Mieter über welche Umstände beschwert? Was haben wann die Außendienstmitarbeiter festgestellt? Nur anhand solcher Listen kann nach Jahr und Tag eine Pflichtverletzung nachgewiesen werden, wobei der Verfasser der Liste als Zeuge vernommen wird.