Kündigung bei Wohnungsleerstand trotz unzulässiger Verwertungskündigung im Beitrittsgebiet

Nach dem Sinn des Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB (unzulässige Verwertungskündigungen im Beitrittsgebiet) sollen lediglich Kündigungen ausgeschlossen werden, nach denen ein Vermieter eine anderweitige lukrativere Verwertung des Grundstücks erzielen kann.

Eine Kündigung mit dem Ziel des Gebäudeabrisses ist dann nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses) möglich, wenn wegen der vom Vermieter nicht zu verantwortenden, vielmehr auf der demographischen Entwicklung im entsprechenden Gebiet seit der Wiedervereinigung bestehenden Leerstandssituation der Unterhaltungsaufwand außer Verhältnis zu den Mieteinnahmen steht, die Kündigung das letzte Mittel nach Scheitern aller Bemühungen, das Vertragsverhältnis einvernehmlich auf eine den geänderten Umständen entsprechende neue Basis zu stellen, und nicht treuwidrig.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien besteht seit 1974. Die Wohnung liegt in einem elfgeschossigen Wohngebäude mit insgesamt 176 Wohneinheiten. Der Stadtteil zeichnet sich durch einen verdichteten Geschoßwohnungsbau in Plattenbauweise aus. Im Zeitraum von 1995 bis 2000 sank die Einwohnerzahl um 38 %. Grundlage hierfür ist die demographische Entwicklung, welche bis zum Jahr 2010 einen Leerstand von 3.700 bis 4.000 Wohneinheiten zur Folge haben wird. Als ungünstigste Wohnlage wird dabei das Gebiet eingeschätzt, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet. Dies liegt insbesondere auch daran, daß der Bautyp und die ungünstigen Wohnungszuschnitte nicht mehr den Anforderungen des Wohnungsmarktes entsprechen. Der Plattenbau ist unsaniert. Auch in sanierten Plattenbauten hatte der Vermieter bereits eine erhebliche Leerstandsquote bei Wohnungen vergleichbaren Zuschnitts zu verzeichnen. Nach den Ermittlungen kann die Leerstandsproblematik letztendlich nur durch großflächigen Abriß der genannten Plattenbauten gelöst werden.

Die Kl. hat mit den Mietern des Wohnblocks, in welchem sich die steitgegenständliche Wohnung befindet, mit Ausnahme der Bekl., mittlerweile, soweit sie dort verblieben waren, einvernehmliche Regelungen dahingehend gefunden, daß sie ihnen beispielsweise Ersatzwohnungen verschafft hat und ggf. auch Umzugskosten übernommen hat.

Die Bekl. sind nunmehr die einzigen verbliebenen Mieter des streitgegenständlichen Wohnbocks. Sie halten schon seit DDR-Zeiten berufsbedingt eine Wohnung in ....

Auch ihnen hat die Kl. seit August 2001 etliche Vergleichswohnungen angeboten, darunter auch ein Reihenhaus in ... sowie in Plattenbauten in unmittelbarer Nähe ihrer derzeitigen Wohnung und in einem Altbau in ... Alle Angeboten wurden von den Bekl. abgelehnt, dies selbst, als die Kl. ihnen vorgerichtlich die Übernahme der Umzugskosten und eine Abstandszahlung von einmalig 20.000 E anbot. Letztmalig erfolgte ein Angebot im Kündigungsschreiben vom 28.3.2002 für die Wohnung am ... im 3. OG (Dreiraumwohnung mit Balkon).

Nachdem die Einigungsversuche der Kl. seit August 2001 mit den Bekl. gescheitert waren, kündigte sie den Bekl. Die Kl. behauptet, durch das Weiterbetreiben des Mietobjektes entstünden ihr jährlich Unterhaltungskosten in Höhe von 77.172,62 E, basierend auf den Zahlen des Jahres 2002. Sie begehrt Räumung.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Kl. steht als Vermieterin auch ein berechtigtes Interesse gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB zur Seite. Auf die Kündigung des Mietverhältnisses ist § 573 BGB gem. Art. 229 § 3 EGBGB unbeschränkt anwendbar, da die Kündigung nach dem 1.9.2001 erfolgte.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist auch nicht gem. Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB ausgeschlossen. Die Regelung des Einigungsvertrages, wonach sich ein Vermieter nicht auf ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, d. h. auf die Verhinderung einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks berufen kann, ist vorliegend nicht einschlägig. Nach dem Sinn dieser Vorschrift sollen lediglich Kündigungen ausgeschlossen werden, nach denen ein Vermieter eine anderweitige lukrativere Verwertung des Grundstücks erzielen kann. In dem vorliegenden Fall trifft dies jedoch nach dem unbestrittenen Sachvortrag der Kl. nicht zu, welche lediglich durch einen Abriß weitere Verluste vermeiden will (vgl. auch AG Halle/Saalkreis - 92 C 4096/01).

Der Katalog des § 573 Abs. 2 BGB enthält nach seinem Wortlaut - "insbesondere" - keine abschließende Regelung, was als berechtigtes Interesse gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB anzusehen ist.

Die Kl. stützt ihre Kündigung auf Gründe, welche auch angesichts des hohen Grundrechtsschutzes der Unverletzlichkeit der Wohnung gem. Art. 13 GG erheblich und geeignet sind, bei verfassungskonformer Auslegung des alle Vertragsverhältnisse umfassenden Grundsatzes von Treu und Glauben gem. § 242 BGB eine Kündigung gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB zu rechtfertigen. Wollte man die Kl. am Mietvertrag festhalten, führte das zu einer völligen Entwertung ihres ebenfalls grundrechtlich gestützten Eigentumsrechts gem. Art. 14 GG. Soweit die Bekl. bestreiten, daß der Kl. tatsächlich 77.172,62 E Unterhaltungsaufwand jährlich für den Gebäudekomplex entstehen, untermauern sie dies mit einem Hinweis auf einen Zeitungsartikel, welcher für eine vergleichbare Sachlage zwar tatsächlich 10.000 E nennt, jedoch monatlich. Letztlich kommt es auf den genauen Betrag des Unterhaltungsaufwandes aber auch nicht an, da er gem. § 287 ZPO jedenfalls insoweit einer Schätzung zugänglich ist, als er zu den Mieteinnahmen völlig außer Verhältnis steht.

Die Kl. hat die Gründe für die Kündigung auch nicht selbst zu verantworten, so daß sie sich mit deren Geltendmachung zu ihrem eigenen Vorverhalten treuwidrig in Gegensatz setzte (Palandt, BGB, 60. Aufl., § 242 Rdn. 55). Die Bekl. haben zwar behauptet, die Kl. habe die vormaligen Mieter aus der Wohnung gedrängt, sind jedoch hierfür konkreten Sachvortrag schuldig geblieben. Die Leerstandssituation ist nach dem nicht substantiiert bestrittenen Vortrag der Kl. im wesentlichen der demograhischen Entwicklung seit der Wiedervereinigung geschuldet, worauf die Kl. keinen Einfluß hatte. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die Kl. nach dem geschlossenen Mietvertrag nicht verpflichtet, den Wohnblock zunächst grundlegend zu sanieren, um ihn für eine Weitervermietung lukrativer zu machen. Dies würde ohnehin das demographische Problem nicht lösen, sondern den schon jetzt zu verzeichnenden Leerstand in anderen sanierten Plattenbauten erhöhen. Es mag auch sein, daß die Bekl. meinen, gerade der von ihnen bewohnte Plattenbau sei erhaltenswert. Die Entscheidung bei einmal eingetretener Abrißnotwendigkeit, welche seiner Plattenbauten er erhalten will, ist grundsätzlich dem Eigentümer vorbehalten. Daß die Kl. hierbei treuwidrig sachfremd oder gar gegen die Bekl. gerichtete Gesichtspunkte hat walten lassen, ist nicht ersichtlich.

Die Kl. hat auch den Grundsatz, daß Verträge einzuhalten sind, im Rahmen der demographischen Situation ausreichend beachtet. Sie hat von der Kündigung nämlich erst als letztes Mittel Gebrauch gemacht, als alle Bemühungen, ihre vertraglichen Verpflichtungen einvernehmlich auf eine den geänderten Umständen entsprechende neue Basis zu stellen, gescheitert waren. Diese Bemühungen waren auch ausreichend. Sie hat den Bekl. etliche Vergleichswohnungen angeboten, zuletzt noch im Kündigungsschreiben. Daß Gründe der Vergleichbarkeit entgegenstehen, ist seitens der Bekl. nicht substantiiert vorgetragen. Die Kl. hat sich auch nicht geweigert, Nachteile der Bekl. bei einer Änderung des Mietvertrages zugunsten der alleinigen Interessen der Kl. auszugleichen. Sie hat vorliegend sogar ausdrücklich angeboten, Umzugskosten zu tragen. Schließlich hat sie den Bekl. vorgerichtlich sogar eine Abstandszahlung in Höhe von 20.000 E angeboten. Sie hätte den Bekl. dadurch überobligatorisch die Möglichkeit verschafft, in erheblichem Umfang den Eintritt tatsächlicher Nachteile weder darlegen noch nachweisen zu müssen. Die Bekl. haben ihrerseits kein schutzwürdiges Interesse daran dargelegt, weshalb sie an einer üblicherweise als bedrohlich empfundenen Mietsituation fest-halten wollen (einzige Mietpartei in einem Block mit 176 Wohneinheiten). Ihr Verhalten in der mündlichen Verhandlung legt die Vermutung nahe, daß es ihr alleiniges verbleibendes Interesse ist, sich ihr Mietrecht angesichts des prozessualen Risikos teuer abkaufen zu lassen. Dieses Interesse ist jedoch vertragsfremd und nicht schutzwürdig (Palandt, BGB, 60. Aufl., § 242 Rn. 50). Darüber hinaus halten sie schon seit DDR-Zeiten eine Wohnung arbeitsbedingt in ..., weswegen davon auszugehen ist, daß sich dort ihr Lebensmittelpunkt befindet.

Die Entscheidung des OLG Dresden (WM 2003, 32 ff.), welche eine Leerstandskündigung gegenüber einem gewerblichen Mieter ablehnt, ist nicht einschlägig, da der dort verhandelte Fall mit dem hiesigen nicht vergleichbar ist. Streitgegenstand dort war ein befristeter gewerblicher Mietvertrag. Während dort die Mietlaufzeit der freien Disposition des Vermieters unterlag, stand diese Möglichkeit der hiesigen Kl. von vornherein nicht zu. Sie ist Vermieterin im Rahmen eines noch aus DDR-Zeiten stammenden unbefristeten Mietvertrages, welcher durch sie nur bei Vorliegen eines gesetzlich geregelten Kündigungsgrundes beendet werden kann. Selbst die beschränkten Befristungsmöglichkeiten des § 575 BGB standen ihr nie zur Verfügung. Schon das Oberlandesgericht Dresden hat darauf hingewiesen, daß sein Fall nicht auf den Bereich der Wohnungsmiete übertragbar ist.

Die sogenannte Verwertungskündigung ist zwar in den neuen Bundesländern für vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossene Mietverträge ausgeschlossen, unter bestimmten Voraussetzungen (hoher Wohnungsleerstand im Bereich der Immobilie) ist eine Kündigung aus berechtigtem Interesse dennoch möglich.

Der letzte in dem Plattenbau verbliebene Mieter wehrte sich gegen die Kündigung und hatte sich beharrlich gegen eine Mietaufhebung gesträubt, obwohl der Vermieter die Übernahme der Umzugskosten und eine Abstandszahlung angeboten hatte. Daraufhin kündigte der Vermieter und verlangte Räumung.

Das Amtsgericht Jena hielt die Kündigung für berechtigt. Sie sei nicht deshalb ausgeschlossen, weil aufgrund des Einigungsvertrages die Verwertungskündigung im Beitrittsgebiet unzulässig sei. Es sei vielmehr der allgemeine Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB heranzuziehen, der eine Kündigungsmöglichkeit bei berechtigtem Interesse des Vermieters vorsieht. Aufgrund der besonderen Situation vor Ort (Plattenbau mit großem Leerstand bei zurückgehender Bevölkerung aufgrund der Situation nach der Wiedervereinigung) dürfe der Vermieter kündigen, wenn der Unterhaltungsaufwand in keinem Verhältnis zu den Mieteinnahmen stehe. Der Leerstand sei auch nicht vom Vermieter zu verantworten. Auch ein schutzwürdiges Interesse der Mieter liege nicht vor, zumal die Vermutung nahe liege, daß diese sich ihr Bleiberecht angesichts des prozessualen Risikos teuer abkaufen lassen wollten.

Wohnungsleerstand unterliegt grundsätzlich dem Vermietungsrisiko, aber nicht gänzlich dem Einflußbereich des Vermieters. Die Ursachen für Wohnungsleerstände können vielfältig sein: Fehlverhalten von Vermietern, weil sie zu hohe Mieten fordern und/oder die Instandhaltung vernachlässigen. Aber auch die Art und Lage der Mietobjekte können eine gewichtige Rolle spielen. Das gilt insbesondere für den Plattenbau in den neuen Bundesländern, aber auch für "Wohnsilos" in den alten Bundesländern, die nach dem Kriege im sozialen Wohnungsbau schnell hochgezogen worden sind und jetzt keine Mieter mehr finden. Zwar können auch Plattenbauten angemessen instand gesetzt und modernisiert werden (meist allerdings nur durch erheblichen Einsatz öffentlicher Mittel). Doch an vielen Standorten gibt es massive Abwanderungsbewegungen "aus der Platte", die von den Vermietern aus (es handelt sich vielfach um Wohnungsbaugesellschaften) nicht gesteuert bzw. beeinflußt werden können, weil sich die Gründe (Bevölkerungsrückgang, Arbeitsplatzabbau etc.) ihrem Einflußbereich entziehen.

Es häufen sich daher die Entscheidungen von Amtsgerichten aus den neuen Bundesländern, die sich mit den daraus folgenden Problemen befassen, wie vorliegend die Urteile der Amtsgerichte Jena, Hoyerswerda und Leipzig (in diesem Heft Seite 885, 887, 889). Zu verweisen ist auch auf die Entscheidung des Amtsgerichts Halle/Saalkreis (WuM 2002, 428). Kommt es zu erheblichem Dauerleerstand, wird der Vermieter reagieren müssen. Entweder durch Abriß - der Abriß wird sogar durch erhebliche öffentliche Mittel gefördert ("Stadtumbau Ost") - oder durch umfangreiche Umbaumaßnahmen, sofern durch solche Investitionen eine Vermietbarkeit wiederhergestellt werden kann. Für diese Fälle bietet das Gesetz die sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB an. Die ist jedoch in den neuen Bundesländern und Ost-Berlin für vor dem 3.Oktober 1990 begründete Mietverhältnisse durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB ausgeschlossen. Ob der von den Gerichten jetzt eingeschlagene Weg für diese Fälle nun durch die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB - nach ihr ist eine Kündigung grundsätzlich nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters möglich - gangbar ist, unterliegt deutlichen Zweifeln. Es muß auf andere Weise versucht werden, das Problem zu lösen, das in vielen Fällen zur existenzvernichtenden Gefahr für Vermieter werden kann.

Nach § 573 Abs. 1 BGB darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. § 573 BGB bringt zur näheren, aber nicht abschließenden ("insbesondere") Definition des berechtigten Interesses drei Regelbeispiele: 1. schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung,

2. Eigenbedarf und

3. die Verwertungskündigung.

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 darf der Vermieter kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Eben diese Verwertungskündigung ist in den neuen Bundesländern bei Altmietverträgen ausgeschlossen worden - und zwar unbefristet, weil man Spekulationen auf dem Wohnungs- und Grundstücksmarkt im Hinblick auf sehr niedrige Mieten befürchtete und eine anderweitige lukrativere Verwertung von Grundstücken vermeiden wollte. Diese - einst - grundsätzlich akzeptable Überlegung kehrt sich jetzt teilweise in das Gegenteil um: Viele in großen Wohnkomplexen "übrig gebliebene" Mieter versuchen, daraus Kapital zu schlagen und sich - wie es das Amtsgericht Jena in der hier besprochenen Entscheidung festgehalten hat -, das Mietrecht teuer abkaufen zu lassen. Das berechtigte Interesse des Vermieters im Zusammenhang mit einer Verwertung der Immobilie ist in § 573 Abs. 2 Nr. 3 abschließend geregelt. Liegen demgemäß die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung nicht vor (etwa auch durch den Sonderausschluß dieses Rechts), kann nicht auf das allgemeine berechtigte Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden (so auch Sternel in "Auswirkungen von Leerstand auf Mietverhältnisse", www.

mietge-richtstag.

de) - weil das berechtigte Interesse im Zusammenhang mit einer Verwertung des Grundstücks in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB abschließend definiert ist.

Auch eine Kündigung wegen strukturbedingten Leerstandes und seine Folgen mit der weiteren Absicht, das Wohngebäude abzureißen, fällt unter den Begriff der Verwertung des Grundstücks (vgl. auch AG Düsseldorf in WuM 1991, 168), und zwar selbst dann, wenn auf dem Grundstück nicht neu gebaut werden soll. Denn ein Abriß zur Vermeidung erheblicher finanzieller Nachteile gehört auch zur wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, und nicht nur - wie das Amtsgericht Jena meint - eine anderweitige lukrativere Verwertung des Grundstücks (vgl. zur Berücksichtigung der Vermeidung wirtschaftlicher Verluste, die nicht unmittelbar aus der Bewirtschaftung des Grundstücks herrühren, BVerfG in NJW 1989, 972, 973).

Die Kündigung, die dem Amtsgericht Jena vorlag, war daher eine Verwertungskündigung und, da es sich um einen Altvertrag vor dem 3. Oktober 1990 handelte, unzulässig. Ein Zurückgreifen auf § 573 Abs. 1 BGB war eine unzulässige Umgehung von Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB. Sternel (aaO.) versucht dennoch auf den Generaltatbestand von § 573 Abs. 1 BGB mit dem Argument auszuweichen, strukturbedingter Leerstand und seine Folgen könnten die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages erschüttern und so einen entsprechenden Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB abgeben. Erforderlich sei aber, daß entweder ein weiterer Umstand hinzutrete oder ein Tatbestandsmerkmal, das der Verwertungskündigung fehle, durch einen anderen Umstand ersetzt werde, der das Freimachungsinteresse des Vermieters begründe. Dazu könnten die Fälle zählen, in denen der Leerstand strukturbedingt und nicht vom Vermieter zu vertreten sei. Diese Konstruktion ist aus den dargelegten Gründen zum Verhältnis des Regelbeispiels zur Generalklausel fragwürdig. Deshalb müssen die betreffenden Fälle nicht ungelöst bleiben. Es stellt sich nämlich die Frage, ob Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB mit Art. 14 GG, also mit dem Eigentumsrecht, vereinbar ist (zweifelnd Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, 203). Der Zweck dieser Vorschrift aus dem Einigungsvertrag, die auch im Zuge der Mietrechtsreform 2001 keine materielle Änderung erfahren hat, ist nahezu konterkariert. Zur Entscheidung des BVerfG kann es dann kommen, wenn ein Gericht ein Gesetz, auf dessen Gültigkeit es bei der Entscheidung ankommt, für verfassungswidrig hält. Nach Art. 100 GG hat das Gericht das Verfahren auszusetzen und die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einzuholen. Über diesen Weg käme es jedenfalls zu einer "sauberen" Lösung des Problems.