Kündigung bei strukturbedingtem Leerstand im Beitrittsgebiet möglich

Bei einer Kündigung zur Abwendung strukturbedingten Leerstandes und seiner Folgen handelt es sich nicht um eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Denn hierfür müßte der Vermieter die Absicht haben, die Werthaltigkeit des Grundstücks auszuschöpfen, beispielsweise durch Abriß und Neubau. Der Abriß und das anschließende Anlegen einer Grünfläche auf dem Grundstück, um die fortlaufenden Verluste zu stoppen, gehört dazu nicht. Für eine derartige Kündigung kann § 573 Abs. 1 BGB herangezogen werden.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache durch Vergleich erledigt und die Kostenentscheidung in das Ermessen des Gerichts gestellt haben, waren gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes und der von den Parteien getroffenen vergleichsweisen Regelung.

I. Die Kl. begehrte von den Bekl. die Räumung der von ihnen innegehaltenen Wohnung in der Lstraße in Leipzig.

Die Parteien waren durch Mietvertrag betreffend vorbenannte Mietsache miteinander verbunden. Die Kl. beabsichtigte sodann, das sechszehngeschossige Wohngebäude abzureißen und kündigte daher am 3.5.2002 das Mietverhältnis mit den Bekl. zum 31.7.2002 ordentlich. Die Kl. trägt hierzu vor, das von den Bekl. bewohnte Wohnhaus mit 126 Wohn- und 4 Gewerbeeinheiten sei im Jahr 1984 gebaut, seitdem nicht grundlegend saniert worden und zum Zeitpunkt der Kündigung mit Ausnahme von 6 Wohnungen gänzlich leerstehend und von dem Stadtentwicklungsplan der Stadt Leipzig zum Abriß vorgesehen; eine Abrißgenehmigung sei im Dezember 2001 erteilt worden. Die Kl. meint, aufgrund erheblicher monatlicher Kosten - allein aus Betriebskosten in Höhe von 7.058 EUR - und lediglich geringfügiger Mieteinnahmen zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt zu sein. Das Objekt sei dringend sanierungsbedürftig. Beispielsweise müsse eine neue Hausanschlußstation für Fernwärme errichtet werden; allein dafür würden Kosten von 47.000 EUR entstehen.

Die Bekl. sind der Auffassung, die klägerische Kündigung sei nicht wirksam; den Wohnungsleerstand habe die Kl. durch das Unterlassen notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen und Vermietungsbemühungen selbst verursacht.

II. Die Kosten des Verfahrens waren gegeneinander aufzuheben. Denn nach einer summarischen Prüfung des bisherigen Sach- und Streitstandes, abgestellt auf den Zeitpunkt der Erledigung der Hauptsache durch Vergleich, kann der ohne die Erledigung zu erwartende Ausgang des Rechtsstreits nicht eindeutig beurteilt werden.

Im Hinblick auf eine Entscheidung nach § 91 a ZPO sind die Erfolgsaussichten der Klage zu berücksichtigen. (...)

Ob die von der Kl. am 3.5.2002 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis zum 31.7.2002 beendet hat, ist nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand nicht abschließend zu bewerten.

Grundsätzlich hätte die Kl. aus § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Rückgabe des Mietobjekts, wenn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet wäre.

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis ordentlich gemäß § 573 BGB kündigen, sofern er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für den Mieter als dessen Lebensmittelpunkt bedarf es eines Interesses von einigem Gewicht, ohne daß in die Substanz des Eigentums des Vermieters (Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis) eingegriffen werden darf (Palandt-Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 573, Rn. 12 mit Verweis auf BVerfG NJW 1989, 790 und 792).

Entsprechend dem klägerischen Vortrag kann sich ein Kündigungsrecht des Vermieters allein aus § 573 Abs. 1 BGB ergeben.

Die Kündigungsgründe des § 573 Abs. 2 BGB greifen im vorliegenden Fall nicht, insbesondere handelt es sich bei der klägerischen Kündigung nicht um eine sog. Verwertungskündigung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (vgl. Amtsgericht Halle-Saalkreis vom 28.5.2002 - 92 C 4096/01, WuM 2002, 428, 429). Denn hierfür müßte der Vermieter die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten, das heißt die Werthaltigkeit des Grundstücks, beispielsweise durch Abriß und Neubau, auszuschöpfen (Amtsgericht Halle-Saalkreis a. a. O., Palandt-Weidenkaff, a. a O., Rn. 35).

Nach ihrem unbestrittenen Vortrag beabsichtigt die Kl. allein den Abriß des Gebäudes, das "Stillegen" des Mietobjekts und das Anlegen einer Grünfläche auf dem Grundstück, um die fortlaufenden Verluste zu stoppen. Eine Absicht, den Grundbesitz in irgendeiner Form wertschöpfend zu verwenden, ist weder von einer der Parteien vorgebracht noch für das Gericht aus den Gesamtumständen ersichtlich.

Die Aufzählung der Kündigungsgründe des § 573 Abs. 2 BGB ist jedoch nicht abschließend, so daß der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 BGB herangezogen werden kann (Palandt-Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 573, Rn. 39). Allein die Tatsache, daß das streitbefangene Gebäude von dem Stadt-entwicklungsplan der Stadt Leipzig für den Abriß vorgesehen und die entsprechende Abrißgenehmigung bereits erteilt ist, vermag ein berechtigtes Interesse der Kl. im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB nicht zu begründen.

Ein berechtigtes Interesse liegt dann vor, wenn der Vermieter im Falle der Nichtbeendigung mit schwerwiegenden Nachteilen zu rechnen hat. Ein solcher schwerwiegender Nachteil ist dann anzunehmen, wenn ein baufälliges, den heutigen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendes, nahezu leerstehendes Wohnhaus hohe monatliche Kosten verursacht und demgegenüber keine oder auffällig niedrige Mieteinnahmen erzielt. Um die ihm drohenden Nachteile hinreichend darzustellen, muß ein Vermieter die zum Zeitpunkt der Kündigung anfallenden wiederkehrenden Kosten des Wohnhauses, die Kapazität der vermietbaren Wohnungen, die tatsächliche Belegung des Hauses sowie die erzielten Mieteinnahmen im einzelnen aufschlüsseln und gegenüberstellen. Nur ein gravierendes Mißverhältnis zwischen Kosten und Mieteinnahmen vermag einen zur Kündigung berechtigenden schwerwiegenden Nachteil zu begründen. Das erforderliche Mißverhältnis liegt nicht bereits dann vor, wenn die anfallenden Kosten nicht von den Einkünften gedeckt werden können. Denn in den neuen Bundesländern wird eine solche Situation der Mietobjekte eher Regel als Ausnahme sein.

Sofern der Vermieter die ihm durch den massiven Leerstand entstehenden finanziellen Nachteile durch Beendigung des Mietverhältnisses mit den Bekl. als letzte im Haus verbliebene Mietpartei und durch anschließenden Abriß des Wohnhauses abwenden kann, ist er zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Auf ein Recht zur Kündigung wird der Vermieter sich jedoch nicht beru-fen können, wenn er das finanzielle Mißverhältnis zu vertreten hat. Hat er etwa die Mieträume verfallen lassen, von potentiellen Mietern unangemessen hohe Mietpreise gefordert bzw. das Objekt gar entmietet oder von jeglichen Vermietungsmaßnahmen ausgenommen, anstatt notwendige Instandsetzungsarbeiten vorzunehmen und Vermietungsbemühungen anzustrengen, wird man von selbst verschuldeten oder zumindest mitverschuldeten Nachteilen ausgehen müssen.

Darüber hinaus steht dem Vermieter kein Recht zur Kündigung zu, wenn er die ihm drohenden bzw. bereits fortlaufend entstehenden Nachteile auf andere das Mietverhältnis bewahrende Weise als mittels eines Abrisses abwenden kann. Versprächen beispielsweise eine Sanierung des Gebäudes und anschließende Vermietungsmaßnahmen bereits Abhilfe, so dürfte es an einem berechtigten Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses fehlen. In diesem Fall wäre der Vermieter zwar weiterhin in seiner unternehmerischen Entscheidung frei, das heißt nicht verpflichtet, eine Sanierung tatsächlich durchzuführen, könnte sich aber nicht auf ein Recht zur Kündigung berufen. Zur streitigen Frage der Ursachen des Leerstandes wäre eine Beweisaufnahme erforderlich gewesen, deren Ausgang offen ist. (wird ausgeführt)

Es handelt sich dann nicht um eine Verwertungskündigung, wenn der Vermieter das Gebäude wegen strukturbedingten Leerstandes abreißen und eine Grünfläche anlegen will, um die fortlaufenden Verluste zu stoppen.

Der Mieter wohnte in einem 16geschossigen Wohngebäude, das nach der Wiedervereinigung nicht grundlegend saniert worden war und - mit Ausnahme von sechs Wohnungen - leer stand. Das Gebäude war zum Abriß vorgesehen, eine Abrißgenehmigung der Stadt Leipzig lag vor. Der Vermieter kündigte. Die Kündigung begründete er vor allem mit den erheblichen Kosten im Verhältnis zu den geringfügigen Mieteinnahmen. Der Mieter wollte nicht ausziehen. Vor Gericht einigten sie sich aber, so daß nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden war.

Das Amtsgericht Leipzig hob die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander auf, weil der Erfolg der Kündigung erst nach einer Beweisaufnahme hätte beurteilt werden können. Grundsätzlich habe jedoch ein Kündigungsrecht des Vermieters nach § 573 Abs. 1 BGB bestanden. Eine für den zugrunde liegenden Altvertrag ausgeschlossene Verwertungskündigung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB läge jedoch nicht vor. Denn hierfür müßte der Vermieter die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten, d. h. die Werthaltigkeit des Grundstücks beispielsweise durch Abriß und Neubau auszuschöpfen. Hier sollte jedoch das Gebäude abgerissen und eine Grünfläche angelegt werden, um die fortlaufenden Verluste zu stoppen. Ein berechtigtes Interesse liege dann vor, wenn der Vermieter ohne Kündigungsmöglichkeit mit schwerwiegenden Nachteilen rechnen müsse, die dann anzunehmen seien, wenn ein baufälliges, den heutigen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendes, nahezu leerstehendes Wohngebäude hohe Kosten bei niedrigen Mieteinnahmen verursache.

Darauf könne sich der Vermieter allerdings dann nicht berufen, wenn er das finanzielle Mißverhältnis zu vertreten habe, etwa die Mieträume habe verfallen lassen, von potentiellen Mietern unangemessen hohe Mietpreise gefordert bzw. das Objekt gar entmietet habe. Ein Kündigungsrecht stehe dem Vermieter auch dann nicht zu, wenn er die ihm drohenden bzw. bereits fortlaufend entstehenden Nachteile auf andere, das Mietverhältnis bewahrende Weise als durch Abriß abwenden könne. Versprächen beispielsweise eine Sanierung des Gebäudes und anschließende Vermietungsmaßnahmen bereits Abhilfe, so dürfte es an einem berechtigten Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses fehlen.