Kündigung bei offensichtlich ungerechtfertigter Mietminderung

Kündigung bei offensichtlich ungerechtfertigter Mietminderung; Verschulden bei unzutreffender Beratung durch Berliner Mieterverein

1. Ein zur Kündigung des Vermieters berechtigender Verzug des Mieters mit der Mietzahlung kann entfallen, wenn der Mieter sich über die Höhe der Minderung entschuldbar irrt (bis um das Doppelte).

2. Kann der Mieter dagegen keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nachweisen, gerät er in Zahlungsverzug und kann sich auch nicht auf eine möglicherweise unrichtige Beratung berufen, da er dafür nach § 278 BGB einzustehen hat.

Die Kl. hat gegenüber der Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Wohnung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB. Die fristlose Kündigung der Kl. vom 11. November 2003 hat zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 3 BGB hat vorgelegen. Die Bekl. befand sich bei Ausspruch und Zugang der fristlosen Kündigung in Verzug mit der Zahlung der Miete in Höhe der dort angegebenen Summe. Innerhalb von acht aufeinanderfolgenden Monaten hatte die Bekl. die Miete jeweils nicht in voller Höhe gezahlt, so daß ein Verzug mit einer Summe eingetreten war, der das Vierfache einer Monatsmiete überstieg. Der Verzug war nicht unverschuldet. Nicht ersichtlich ist, daß im Sinne von § 286 Abs. 4 BGB die Zahlung der Mieten in der geschuldeten Höhe aufgrund eines Umstandes unterblieb, welchen die Bekl. nicht zu vertreten hatte. Die Bekl., die die Voraussetzungen für ein fehlendes Verschulden hätte substantiiert darlegen und gegebenenfalls beweisen müssen (Münchener Kommentar zum BGB/Ernst, 4. Aufl., § 286 Rn. 115), hat dafür keine ausreichenden Anhaltspunkte dargelegt. Verschulden in diesem Sinne fehlt nur, wenn sich der Mieter mit seiner Auffassung, die Miete nicht oder nicht in voller Höhe zu schulden, in einem entschuldbaren Rechts- oder tatsächlichen Irrtum befunden hat. Ein entschuldbarer Irrtum ist zu bejahen, wenn sich der Schuldner - hier die Bekl. - mit Sorgfalt um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat (BGH NJW 1992, 3296 m. w. N.). So liegt nach Auffassung der Kammer ein zu entschuldigender Rechtsirrtum vor, wenn der Mieter sich in der Höhe der Minderung irrte, und zwar bis ums Doppelte, weil die Bestimmung des Umfangs der Mietminderung von vielen Detailfragen abhängt sowie von den Gerichten im einzelnen unterschiedlich beurteilt wird und deshalb häufig nicht vorab und eindeutig vom Mieter geklärt werden kann, auch wenn er entsprechenden rechtlichen Rat einholt und dabei den Sachverhalt umfassend und zutreffend vorträgt. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Aufgrund des insoweit nicht angefochtenen und rechtskräftig gewordenen Urteils des Amtsgerichts vom 14. März 2005 muß hier vielmehr davon ausgegangen werden, daß überhaupt keine Minderung der Miete vorgelegen hat, weil entweder die behaupteten Beeinträchtigungen nicht bewiesen werden konnten oder die vorgetragenen Umstände keine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB darstellten. Obwohl mithin die tatsächlichen Voraussetzungen für eine Minderung ungeklärt waren und der Bekl. bekannt war, daß die Kl. die vorgenommenen Minderungen nicht akzeptierte, hat die Bekl. die Miete im streitgegenständlichen Zeitraum ganz erheblich, nämlich um jeweils 40 % bis 50 % und in zwei Monaten sogar fast vollständig, gemindert, indem sie nur Beträge von 1,69 € im September 2003 und von 1,00 € im März 2004 zahlte. Dieses ist bei dem hier gegebenen Umfang der Nicht- bzw. Minderzahlung nicht mehr entschuldbar. Denn selbst wenn sich die Bekl. unverschuldet zur Minderung berechtigt hielte, liegt nur dann keine Fahrlässigkeit hinsichtlich der Nichtzahlung vor, wenn es sich um einen angemessenen Betrag handelt (vgl. auch Bamberger/Roth, BGB Kommentar, 1. Aufl. § 543 Rn. 27 m. w. N.). Bei einer sorgfältigen Prüfung der Rechtslage hätte die Bekl. zumindest zu dem Ergebnis kommen müssen, daß die Miete nicht um diese hohen Beträge gemindert war.

Die Bekl. handelte auch deshalb fahrlässig, das heißt ohne die gebotene Sorgfalt, weil sie in Kenntnis dessen, daß die Kl. die behaupteten Zustände bestritten hatte, nicht dafür Sorge getragen hat, die behaupteten Beeinträchtigungen nachweisen zu können. Daß sie sich insoweit um eine sorgfältige Klärung und Beweissicherung bemüht hätte, ist nicht ersichtlich. So konnte sie insbesondere die behaupteten Geräuschbelästigungen vom Senatsfuhrpark in den Nachtstunden nicht beweisen. Die von ihr gefertigten Lärmprotokolle lassen keine objektivierbaren Feststellungen daraufhin zu, daß es sich hier um allgemein als erheblich empfundene Beeinträchtigungen handeln könnte. Beim Ortstermin durch das Amtsgericht ließen sich Feststellungen zu Geräuschbelästigungen nicht treffen. Die Bekl. wird auch nicht dadurch entschuldigt, daß in dem Vorprozeß zwischen den Parteien über frühere Mietforderungen die Zahlungsklage der Kl. abgewiesen worden war. Denn dort ist über das Vorhandensein von Mängeln und einer darauf beruhenden Minderung der Miete nicht entschieden worden. Die Bekl. ist auch nicht im Sinne von § 286 Abs. 4 BGB deshalb entschuldigt, weil sie in der Angelegenheit Rechtsrat beim Berliner Mieterverein eingeholt hat, der auch die Vorkorrespondenz mit der Kl. für sie teilweise geführt hat. Dieser Umstand entlastet den Schuldner grundsätzlich noch nicht, denn er hätte auch für den Rat Erteilenden gemäß § 278 BGB als Erfüllungsgehilfen einzustehen (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB Kommentar, 63. Aufl. § 543 Rn. 26; Ernst: in Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl. § 286 Rn. 103, 110; Bamberger/Roth, BGB, 1. Aufl. § 543 Rn. 27 unter Hinweis auf BGH NJW 1993, 648; 652). Dies gilt insbesondere dann, wenn der erteilte Rat der Rechtslage oder der herrschenden Meinung nicht entspricht. Hier hatte aber auch der Mieterverein seine - die Bekl. in ihrem Minderungsrecht bestärkenden - Ausführungen im Schreiben vom 16. März 2004 insoweit eingeschränkt, als sie auf den "dort vorliegenden Informationen beruhen". Übermittelt aber der Ratsuchende falsche bzw. nicht gesicherte Informationen, so kann er sich nicht entschuldigend darauf berufen, zu der Frage Rechtsrat eingeholt zu haben. Auch ergibt sich aus dem vorgenannten Schreiben nur eine Mietminderung von 30 % bzw. 40 % bis September 2003, während die Bekl. die Miete im September 2003 um fast 100 % gemindert hatte, nämlich nur 1,69 € gezahlt hatte. Insoweit hat sie sich auf ein vermeintliches Minderungsrecht rückwirkend ab Juli 2003 in Höhe von monatlich 15 % dafür gestützt, daß andere Mieter den Balkon und den Garten nutzen. Davon abgesehen, daß insoweit eine nachträgliche Minderung einer vorher vorbehaltlosen Zahlung nicht möglich ist, rechtfertigen die dort niedergelegten Vorkommnisse auch für einen rechtlichen Laien keine 15 %ige Minderung. Zudem ist nicht ersichtlich, daß sich die Bekl. etwa im Zusammenhang mit der Überlegung, ob und in welcher Höhe die Miete infolge der Benutzung der Balkone und des Gartens durch andere Mieter gemindert sein könnte, rechtlichen Rat eingeholt hätte, denn das ergibt sich weder aus ihrem Schreiben vom 10. August 2003 an die Kl. noch findet sich ein zeitnahes Schreiben des Mietervereins zu diesem Problem in der Akte. Ihre Behauptungen zum Zustand des Treppenhauses (großflächige Farbabplatzungen, verwahrloste Briefkastenanlage, verschmutztes Treppenhaus, Müll- und Gerümpelablagerungen auf dem Hof) und der darauf gestützten Minderung von 10 % hat die Bekl. ebenfalls nicht beweisen

ndet sich ein zeitnahes Schreiben des Mietervereins zu diesem Problem in der Akte. Ihre Behauptungen zum Zustand des Treppenhauses (großflächige Farbabplatzungen, verwahrloste Briefkastenanlage, verschmutztes Treppenhaus, Müll- und Gerümpelablagerungen auf dem Hof) und der darauf gestützten Minderung von 10 % hat die Bekl. ebenfalls nicht beweisen können, sie haben sich nach einer Augenscheinseinnahme durch das Gericht in dem behaupteten Umfang nicht bestätigt. Soweit die Bekl. weitere Minderungen auf behauptete Geräuschbelästigungen aus der Nachbarwohnung gestützt hat, hat sie nicht Sorge dafür getragen, daß die von der Nachbarwohnung ausgehenden behaupteten Geräusche des Klavierstimmens, Hämmerns und Transportieren von Klavieren auch nachgewiesen werden können. Auch hier hat sie zwar ein Protokoll gefertigt. Aus diesem und den weiteren läßt sich aber nur entnehmen, daß überhaupt etwas zu hören war. Geräuschlosigkeit kann die Bekl. in einem Mehrfamilienhaus allerdings nicht verlangen. Geräusche waren überdies im wesentlichen auch nur zu üblichen Zeiten dokumentiert. Daß sie von übermäßiger Länge, Intensität und Lautstärke gewesen seien, läßt sich dem Protokoll nicht entnehmen.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt voraus, daß der Mieter die Nichtzahlung zu vertreten hat. Ein entschuldbarer Rechtsirrtum kann den Verzug ausschließen, etwa weil der Mieter sich über die Höhe der Minderung irrt. Es gibt aber Grenzen.

Die Mieterin hatte für verschiedene Monate wegen zahlreicher von ihr behaupteter Mängel die Miete gemindert. Dazu schaltete sie auch den Berliner Mieterverein ein, der mit der Vermieterin korrespondierte. Schließlich kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs; die behaupteten Mängel konnte die Mieterin im Räumungsprozeß vor dem AG nicht beweisen.

Mit Urteil vom 6. September 2005 gab das LG Berlin der Räumungsklage statt und meinte, zwar könne ein entschuldbarer Rechtsirrtum vorliegen, wenn sich der Mieter über die Höhe der Minderung irrt. Wegen der Schwierigkeiten der Berechnung der Mietminderung könne ein Irrtum bis zum Doppelten des Minderungsbetrages entschuldbar sein. Hier sei jedoch eine Berechtigung zur Minderung überhaupt nicht nachgewiesen worden, so daß die Mieterin zumindest fahrlässig gehandelt habe. Auf eine möglicherweise unrichtige Beratung durch den Mieterverein könne sie sich nicht berufen, da sie dafür nach § 278 BGB einzustehen habe.