Kündigung bei nachträglich aufgrund Gesetzesänderungen unzulässig gewordener Zweckentfremdung

Ist eine bisher zweckentfremdungsrechtlich zulässige teilgewerbliche Nutzung durch Gesetzesänderung (hier: 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung) unzulässig geworden, kann dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein, was eine Kündigung nach Treu und Glauben begründet. (Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien haben ein (teil-) gewerbliches Mietverhältnis über eine Wohnung geschlossen.

Von den insgesamt 147,98 m2 der Wohnung sollten 53,65 m2 zum Wohnen und 94,33 m2 als Büro genutzt werden. Diese Regelung war nach der 1. Zweckentfremdungsverbot Verordnung zulässig. Nach der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 15. März 1994 wurde sie unzulässig, bestehende teilgewerbliche Mietverhältnisse blieben aber für die Dauer des Mietverhältnisses, längstens für die Dauer von drei Jahren seit dem Inkrafttreten dieser genehmigungsfrei.

Diese drei Jahre waren am 31. März 1997 abgelaufen. Der Kl. (Mieter) und der Erblasser haben darüber, daß die zweckfremde Nutzung der Wohnung nach dem 31. März 1997 unzulässig sein würde, korrespondiert. Der Kl. hat das Mietverhältnis mit Schreiben vom 25. Juni 1996 gekündigt und vorsorglich dem Erblasser eine Frist bis zum 31. Juli 1996 gesetzt, um den Nachweis zu führen, daß die weitere vertragliche Nutzung über den 31. März 1997 hinaus gewährleistet sei. Das KG hat festgestellt, die Kündigung des Kl. habe das Mietverhältnis zum 31. März 1997 beendet.

Da der Erblasser innerhalb der vom Kl. mit Schreiben vom 25. Juni 1996 gesetzten Frist (31. Juli 1996) den Nachweis nicht geführt hatte, daß die bisherige Nutzung der Mieträume auch nach dem 31. März 1997 zulässig sein würde, (...) war dem Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31. März 1997 hinaus nicht zuzumuten, so daß ihm ein außerordentliches Kündigungsrecht zustand, das er mit Schreiben vom 6. August 1996 ausgeübt hat. Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob dem Kl. nach Treu und Glauben zuzumuten gewesen wäre, das Vorgehen der Verwaltung abzuwarten, wenn die Bekl. bzw. deren Rechtsvorgänger ihm insoweit Unterstützung (Übernahme von entstehenden Anwalts- und Gerichtskosten, Bezahlung von Bußgeldern und dergleichen) zugesagt hätten. Das Gegenteil ist hier geschehen. Der Vermieter hat seine Einstandspflicht für die vereinbarte teilgewerbliche Nutzung brüsk von sich gewiesen.

An dieser Rechtslage hat sich nichts dadurch geändert, daß durch die spätere Vereinbarung zwischen der Senatsverwaltung und den Wohnungsämtern von Anfang März 1997 die Übergangsregelung in § 7 Abs. 1 dahin verlängert worden ist, daß § 1 Abs. 4 b Zweckentfremdungsverbot-Verordnung nicht eingreift bei sogenannten Altfällen. Das gleiche gilt für das Inkrafttreten der 1. Verordnung zur Änderung der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 24. März 1998, durch die in § 7 Abs. 1 der Halbsatz "längstens jedoch für die Dauer von drei Jahren seit dem Inkrafttreten dieser Verordnung" gestrichen worden ist. Denn diese späteren Änderungen der Verwaltungspraxis und der Rechtslage konnten nicht dazu führen, daß das Kündigungsrecht, das dem Kl. bei Ausspruch der Kündigung im Jahre 1996 zustand, rückwirkend wegfiel. Die wirksam ausgesprochene Kündigung wurde durch die Änderung der Rechtslage nicht nachträglich unwirksam.