Kündigung bei Mischmietverhältnis

Liegt ein Mischmietverhältnis vor, kommt es für die Einordnung als Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis letztlich maßgeblich darauf an, ob der Mieter in den Räumen seinen Lebensunterhalt erwirtschaftet.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung hat Erfolg. Die vor dem Landgericht erhobene Klage ist zulässig und begründet. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht als solches über Wohnraum im Sinne von § 23 Abs. 1 Nr. 2 a GVG, sondern als Gewerbemietverhältnis zu behandeln, und die Klage ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB und § 985 BGB begründet.

1. Im angefochtenen Urteil ist zutreffend ausgeführt, dass ein Mischmietverhältnis, wie es hier vorliegt, insgesamt dem Wohnraummietrecht oder dem Gewerberaummietrecht unterliegt, je nachdem welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiegt. Ebenso hat das Landgericht richtig erkannt, dass es auf ein vom Vertrag abweichendes Nutzungsverhalten nicht ankommt, so dass dahin stehen kann, ob die Bekl., wie die Kl. - unter Verweis auf die Selbstdarstellung des Hypnoseinstituts der Bekl. im Internet - behaupten, neben dem Erdgeschoss noch mindestens zwei Räume im Obergeschoss oder das gesamte Haus für ihre Hypnosepraxis nutzen.

2. Die vertraglichen Erklärungen der Parteien geben nichts Entscheidendes dafür her, ob für das Mietverhältnis Gewerbe- oder Wohnraummietrecht gelten bzw. ob eine gewerbliche oder eine Wohnnutzung im Vordergrund stehen sollte:

a. Die Parteien gingen bei Vertragsschluss offenkundig davon aus, dass die Bekl. in dem Haus (im Obergeschoss) wohnen, das Erdgeschoss aber für ihre Hypnosepraxis nutzen wollten und sollten. Ihnen wurde - entgegen der Argumentation in der Berufungserwiderung - die Einrichtung einer solchen Praxis nicht lediglich (in § 19 Ziffer 3 des Vertrages - vorbehaltlich der erforderlichen behördlichen Genehmigungen) gestattet, sondern die Anlage zum Mietvertrag besagt: „Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss für ihre freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis." Andererseits ergibt sich die Wohnnutzung u. a. aus der Einleitung des Mietvertrages: „Die einziehende Familie besteht aus 2 Personen." Eine solche Mischnutzung wurde auch bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses angesprochen, denn einerseits erhielten die Bekl. einen „Fragebogen zur Wohnungsbewerbung", andererseits bejahten sie darin ihre Absicht, in der Wohnung ein Gewerbe oder eine freiberufliche Tätigkeit auszuüben.

b. Das Landgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass es ein Indiz für ein Wohnraummietverhältnis darstellen kann, wenn die Parteien ein für Wohnraummiete gedachtes Formular verwenden (s. a. OLG Stuttgart, Urteil vom 31.3.2008 - 5 U 199/07- MDR 2008, 1091, Tz. 24), dieses Indiz vorliegend aber wenig ergiebig ist. Dass das benutzte Formular des RNK-Verlages Nr. 545 mit der Überschrift „Vertrag für die Vermietung eines Hauses" auf eine Wohnraummiete zugeschnitten ist, ergibt sich erst aus näherer rechtskundiger Analyse, etwa aus der Wiedergabe der Fristen des § 573 c Abs. 1 BGB als gesetzliche Kündigungsfristen (§ 2 Ziffer 1.a und Ziffer 2 des Vertrages). Die Parteien haben gerade nicht angekreuzt, dass das Haus „zur Benutzung als Wohnung" vermietet würde. Es liegt nahe, dass das Formular gewählt wurde, weil - wie das Landgericht ausgeführt hat - sich die Mietvertragsformulare des RNK-Verlags für Gewerberaum nicht auf ein komplettes Haus beziehen.

c. Entgegen dem angefochtenen Urteil spricht es nicht für ein Wohnraummietverhältnis, dass die Parteien eine Kaution in dreifacher Höhe der Nettokaltmiete vereinbart haben. Zwar bestimmt § 551 Abs. 1 BGB eine entsprechende Höchstgrenze nur für Wohnraummietverhältnisse. Dem Senat ist aber aus seiner Zuständigkeit für Gewerbemietsachen bekannt, dass Kautionen auch in Gewerbemietverhältnissen ganz verbreitet mit drei Nettokaltmieten bemessen werden.

Ebenso wenig ist es - entgegen der Auffassung des Landgerichts - ein Indiz für ein Wohnraummietverhältnis, dass gemäß § 13 Ziffer 1 des Vertrages der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen bzw. für die Behebung von Bagatellschäden (nur) mit einer Begrenzung auf 5 % der Jahresnettokaltmiete und auf 75 € im Einzelfall zu tragen hat. Auch bei Gewerberaummietverträgen wird es als erforderlich angesehen, dass Kleinreparaturklauseln eine Höchstbelastung des Mieters aus­weisen (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 538 BGB Rn. 39 mit weiteren Nachweisen).

d. Das Kündigungsschreiben vom 29.7.2009, mit dem die Kl. Eigenbedarf geltend machten und die Bekl. auf ein Recht zum Widerspruch binnen zwei Monaten hinwiesen, lässt entgegen dem angefochtenen Urteil nicht den Rückschluss zu, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages vom 20.11.2006 die Wohnnutzung des Hauses als vornehmlichen Vertragszweck ansahen und wollten. Zwar kann späteres Verhalten im Einzelfall ein Indiz für die Auslegung eines Vertrages sein. Den Kl. als juristischen Laien musste aber nicht klar sein, dass Eigenbedarf und Widerspruchsrecht in einem Gewerbemietverhältnis keine Rolle spielen. Erst recht kann nicht ihre Kenntnis unterstellt werden, dass Wohnraummietrecht in einem Mischmietverhältnis auch nicht teilweise gilt, wenn die gewerbliche Nutzung im Vordergrund steht.

2. Ausschlag gebend für die Einstufung als Gewerbemietverhältnis ist vorliegend der Vertragszweck, dass die Bekl. durch das Betreiben der Praxis in einem Teil der Mieträume ihren Lebensunterhalt bestreiten.

a. Die Kl. haben in der Klageschrift und im Schriftsatz vom 20.7.2012 vorgetragen, dass die Bekl. in den angemieteten Räumlichkeiten zur Bestreitung ihres Lebensunterhaltes eine Hypnosepraxis betreiben, in der mehr als acht Mitarbeiter beschäftigt seien, und auf den Internetauftritt der Bekl. verwiesen, in dem die Bekl. zu 1 als Geschäftsführung und der Bekl. zu 2 als leitender Therapeut des Hypnose-Zentrums genannt werden. Die Bekl. haben lediglich entgegnet, dass die von den Kl. genannten Therapeuten nicht in einem Arbeitsverhältnis zu ihnen stehen, sondern freiberuflich tätig seien, dass die Bekl. zu 1 selbst keinerlei Sitzungen mehr durchführe und der Bekl. zu 2 nur noch selten, weil er sich mehr auf seine auswärtige Lehrtätigkeit konzentriere (was die Kl. bestreiten). Hiermit ist es gemäߧ 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig anzusehen, dass die Anmietung des Hauses darauf abzielte, dass die Bekl. dort durch ihre (in der Anlage zum Mietvertrag beschriebene) „freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis" ihren Lebensunterhalt verdienen. Hiervon ist auch deshalb auszugehen, weil die Bekl. im „Fragebogen zur Wohnungsbewerbung" als ausgeübten Beruf (ausschließlich) „Hypnosetherapeut" bzw. „Hypnosetherapeutin" angegeben hatten.

b. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 16.4.1986 - VIII ZR 60/85 - (MDR 1986, 842) ausgeführt:

„Im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend Wohnraummiete oder eine andere Nutzungsart anzunehmen ist, sind alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen. Dabei sind auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergibt. [...]

Wird ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen, so ist im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen wird. Das gilt selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer ist als die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei ist für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben kann, die er benötigt, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu dem auch die Miete für die Wohnung gehört. Der Vermieter kann im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern zugleich auch zum Betrieb der Anwaltskanzlei des Mieters vermietet. Die Größe der vermieteten Flächen spielt nur eine untergeordnete Rolle, es sei denn, dass die Fläche, die zur Benutzung als Wohnung zur Verfügung steht, die Fläche, die zur Nutzung als Kanzlei in Betracht kommt, derart überwiegt, dass der für die Kanzlei zur Verfügung stehenden nur eine geringe Bedeutung zukommt."

Dem hat sich der erkennende Senat (Urteil vom 26.1.1995 - 8 U 7899/93 - GE 1995, 1205; Teilurteil vom 27.7.2000 - 8 U 5667/97 - GE 2001, 1466; Urteil vom 11.3.2002 - 8 U 6289/00 - GE 2002, 796) ebenso angeschlossen wie das OLG Köln (Urteil vom 12.6.2001 - 3 U 172/01 - ZMR 2001, 963), das OLG Stuttgart (Urteil vom 31.3.2008 - 5 U 199/07- MDR 2008, 1091) und der 12. Zivilsenat des KG (Beschluss vom 17.6.2010 - 12 U 51/09 - ZMR 2010, 897). Auch im Beschluss des OLG München vom 24.4.2006 - 17 U 2291/06 - (ZMR 2007, 119) ist dieser Auffassung nicht entgegen getreten worden - sondern vielmehr auf die ausdrückliche Vermietung „zum Zwecke der Benutzung als Wohnung" abgestellt worden - und ebenso wenig im Urteil des OLG München vom 7.3.2007 - 17 U 1657/07 (ZMR 2010, 962). Der Senat hält trotz der Bedenken im angefochtenen Urteil bzw. von Bühler (ZMR 2010, 897, 908 ff.) an dieser Rechtsprechung fest. Dass das Besitzrecht des Mieters Grundrechtsschutz genießt, ändert nichts daran, dass bei einem Mischmietverhältnis die gewerbliche Nutzung aus der Sicht der Vertragsparteien - gerade auch im Hinblick auf die typischerweise höheren Gewerbemieten - regelmäßig im Vordergrund steht, wenn der Mieter damit seinen Lebensunterhalt bestreitet. Soweit gleichwohl die Wohnnutzung Vorrang genießen soll, bleibt es den Vertragsparteien unbenommen, dies zum Ausdruck zu bringen.

Die gewerblich zu nutzende Fläche tritt vorliegend auch nicht völlig hinter der für Wohnzwecke vorgesehenen Fläche zurück. Vielmehr sind die als Praxis zu nutzenden Erdgeschoss-Räume ebenso groß wie das Obergeschoss. Das Dachgeschoss oder sonstige Nebenräume werden von den Parteien nicht angesprochen und würden auch nicht entscheidend ins Gewicht fallen.

3. Die ordentliche Kündigung vom 20.2.2012 zum 30.9.2012 wahrt die Frist des § 580 a Abs. 2 BGB. Dass die Kündigung gemäß § 2 Ziffer 2.a des Mietvertrages zum 31.8.2012 hätte erfolgen können, ist unerheblich.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Vielmehr sieht sich der Senat - wie dargelegt - im Einklang mit der gefestigten obergerichtlichen Rechtsprechung.

5. Die Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO kann zwar bei einem Mischmietverhältnis auch dann in Betracht kommen, wenn der Schwerpunkt des Mietverhältnisses beim Gewerberaum liegt und den Wohnzweck überwiegt (Götz in: Münchener Kommentar zur ZPO, § 721 Rn. 8; Münzberg in: Stein/Jonas, ZPO, 22. Auflage, § 721 Rn. 8; streitig), ist hier indes nicht veranlasst, denn den Bekl. steht nach Auskunft der Bekl. zu 1 in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zu Wohnzwecken auch eine Wohnung in Berlin-Prenzlauer Berg zur Verfügung.

Anmerkung: Nicht rechtskräftig

Erfolgt die Vermietung nicht nur zu Wohn-, sondern auch zu Gewerbezwecken, kommt es insbesondere im Falle einer Kündigung darauf an, ob das Mietverhältnis dem Wohn- oder Geschäftsraummietrecht unterliegt. Dass ein und derselbe Sachverhalt trotz feststehender Abgrenzungskriterien unterschiedlich beurteilt werden kann, zeigt ein Urteil des KG.

Die Kläger vermieteten den Beklagten ein Haus mit acht Zimmern und Nebenräumen, wobei die im Erdgeschoss gelegenen Räume vertragsgemäß zur Nutzung für eine Hypnosepraxis überlassen waren. Nachdem die Kläger die ordentliche Kündigung des Vertrages unter Berufung auf ein Geschäftsraummietverhältnis erklärt hatten, verlangen sie nunmehr Räumung durch die beklagten Mieter, die ein Wohnraummietverhältnis geltend machen.

Das LG Berlin nahm ein Wohnraummietverhältnis an und wies die Klage wegen sachlicher Unzuständigkeit als unzulässig ab. Das KG sah das anders und gab der Räumungsklage statt.

Anmerkung 1: Von den im Urteil des KG wiedergegebenen Abgrenzungskriterien ist auch das LG ausgegangen, allerdings hat es unter Hinweis auf verfassungsrechtliche Bedenken (eigentumsgleicher Schutz der Wohnräume) den Umstand, dass die Beklagten mit der Ausübung des Gewerbes in den gemieteten Räumen ihren „Lebensunterhalt" erzielten, für unbeachtlich gehalten. Das KG folgte dem nicht und stellte letztendlich gerade auf diesen Gesichtspunkt ab. Das entspricht der in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung. Geht man allerdings auf die Argumentation des LG in seinem – wie dem des KG – eingehend begründeten Urteil näher ein, tauchen doch Zweifel auf, ob die bei Mischmietverhältnissen praktizierte „Überwiegenstheorie" allein zutreffend ist. Angenommen, die hier einziehende Familie hätte nicht nur aus Mann und Frau, sondern auch aus einem Säugling und zwei Kleinkindern bestanden, und angenommen, die Kläger hätten das Mietverhältnis zum 31. Oktober gekündigt, weil die Mieter unberechtigt die Miete gemindert hätten, und weiter angenommen, die Kläger hätten die Versorgung mit Warmwasser und Heizwärme nach der von ihnen unterstellten Beendigung des Vertrages eingestellt: Hätte dann ein Antrag der beklagten Mieter auf Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Inhalt der Wiederherstellung der Wärmeversorgung Erfolg haben können? Nein, wenn man ein Geschäftsraummietverhältnis zugrunde legt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 6. Mai 2009 - XII ZR 137/02, GE 2009, 775), ja, wenn man auf die ohne Zweifel auch vorhandene Wohnraumnutzung abstellt: Weil insoweit der nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (zuletzt Beschluss vom 4. April 2011 - 1 BvR 1803/08, GE 2011, 945) als Eigentum i. S. d. Art. 14 GG anzusehende Mietbesitz betroffen wäre, käme eine Versorgungseinstellung nicht in Betracht, und zwar auch dann nicht, wenn hiervon zugleich auch Heizkörper oder Warmwasseranschlüsse in den als Geschäftsräumen genutzten Teilen des Mietobjekts betroffen wären. Eine Trennung ist hier ebenso wenig möglich wie in den Fällen des § 721 ZPO, wenn es um die Bewilligung einer Räumungsfrist geht und ebenso wie im vorliegenden Sachverhalt ein Mischmietverhältnis vorliegt. Soll dann etwa nur deswegen, weil die Mieter die Räume auch zur Erzielung ihres Lebensunterhaltes nutzen und nach der „Überwiegenstheorie" deswegen von einem Geschäftsraummietverhältnis auszugehen ist, die doch auch den Schutz der gesamten Mieterfamilie betreffende Regelung nicht mehr eingreifen? Die Frage wird in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet (vgl. die Nachweise bei MünchKommZPO/Götz, 4. Aufl., § 721 Rn. 8); es spricht einiges dafür, der Wohnraumnutzung stets den Ausschlag zu geben. Vielleicht gibt das LG-Urteil Anlass, die bisherigen Abgrenzungskriterien zu überdenken.

Hans-Jürgen Bieber

Anmerkung 2: Liegt ein sogenanntes Mischmietverhältnis vor, weil Räume durch einheitlichen Vertrag sowohl zur Benutzung als Wohnung als auch für gewerbliche Zwecke vermietet worden sind, hängt die Entscheidung der Frage, ob auf einen solchen Vertrag die Vorschriften über die Vermietung von Wohnraum anzuwenden sind, davon ab, welche Nutzungsart überwiegt (BGH vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78 , WM 1979, 148 m. w. N.). Zur Frage, welche Gesichtspunkte für die Feststellung des Überwiegens einer Nutzungsart maßgeblich sind, hat der BGH erst in seiner Entscheidung vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85 - (GE 1986, 697) grundsätzliche Ausführungen gemacht. Dabei hat er sich gegen die Anwendung statischer – objektiver – Kriterien wie Mietzins- und Flächenanteile ausgesprochen, sondern den Vertragszweck, wie er sich aus dem Parteiwillen ergibt, für entscheidend angesehen; Mietzins- und Flächenanteile seien nur als Indizien für die Feststellung des Parteiwillens von Bedeutung. Überwiege nach dem Vertragszweck die Nutzung als Wohnraum, sei Wohnraummiete anzuwenden; stehe die gewerbliche Nutzung im Vordergrund, allgemeines Mietrecht. Bei der Prüfung, welche Nutzungsart überwiege, seien alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen. Das lässt Raum.

In der BGH-Entscheidung von 1986 war ein Einfamilienhaus an einen Anwalt zum Wohnen und zur Einrichtung seiner Kanzlei vermietet worden. Der BGH stufte den Vertrag als Gewerbemietvertrag ein, weil die Kanzlei „für den Rechtsanwalt die Stätte (ist), ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben kann, die er benötigt, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu dem auch die Miete für die Wohnung gehört". Die Kriterien des BGH taugen immer noch für die nötige Abgrenzung, ohne dass man – wie vorstehend Bieber mittels einseitig konstruiertem Beispiel – gleich die Revolution ausrufen und Mischmietverhältnisse grundsätzlich als Wohnraummietverhältnisse behandeln muss.

Biebers Hinweis auf das Verbot der Versorgungssperre („Ausfrieren") bei Wohnraum ist auch nicht überzeugend; der VIII. Senat hat dazu noch nichts entschieden. Warum der Wohnungs- gegenüber dem Gewerbemieter hier privilegiert sein soll, ist nicht einsichtig (vgl. Scheidacker NZM 2010, 103; Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 118 zu § 546 BGB). Biebers Rückgriff auf § 721 ZPO (Räumungsfrist) trägt auch nicht, weil die herrschende Meinung auf die tatsächliche Nutzung und nicht auf die vertragliche Zweckbestimmung abstellt.