Kündigung bei Mietverhältnis über Einliegerwohnung

Kündigung bei Mietverhältnis über Einliegerwohnung; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung; Kündigungsschutz; Wohngebäude; vom Vermieter selbst bewohnt; Verbindung von Wohnungen; Einliegerwohnung

1. Eine Räumungsklage ist vor Ablauf der Widerspruchsfrist (§ 556 a Abs. ff BGB) zulässig, wenn der Mieter der Kündigung widersprochen hat mit der Begründung, der vom Vermieter angegebene Kündigungsgrund liege nicht vor. 2. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nach § 564 b Abs. 4 BGB kündigen, wenn in einem Haus mit 3 Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses die dritte Wohnung zum Zweck der einheitlichen Nutzung mit der zunächst angemieteten Wohnung hinzugemietet und die beiden Wohnungen nach außen miteinander verbunden hat, auch wenn diese Umbauarbeiten mit vertretbarem Aufwand jederzeit wieder rückgängig gemacht werden können.

Der Kl. ist Eigentümer eines aus Erdgeschoß, Obergeschoß und Dachgeschoß bestehenden Wohnhauses. Im April 1974 mieteten die Bekl. die Wohnung im Obergeschoß. Der Kl. wohnt im Erdgeschoß. Bei Beginn des Mietverhältnisses der Parteien standen die Räume im Dachgeschoß leer. Dort befanden sich vom Treppenhaus durch eine normale Wohnungseingangstür abgetrennt 4 von einem gemeinsamen Flur zugängliche Zimmer sowie ein separates WC und ein Bad. Ursprünglich sollten die 4 Zimmer einem benachbarten Gästehaus im Sommer zur Verfügung stehen. Später wurden sie jedoch als Wohnung vermietet; auf Wunsch der Mieterin wurde in einem der Räume eine Spüle installiert. Als die Dachgeschoßwohnung frei wurde, mieteten die Bekl. diese zum 1.10.1979 hinzu und ließen vor der Wohnung im ersten OG den Glasabschluß so versetzen, daß das weitere Treppenhaus abgeschlossen ist und die Räume im Dachgeschoß und im ersten OG durch eine gemeinsame Eingangstür zu erreichen sind. Der von der Vormieterin als Küche benutzte Raum wurde zu einem Schlafraum umgestaltet. Die Wasserrohre in der Wand wurden verschlossen und die Kunststoffliesen über der ausgebauten Spüle mit Tapete überklebt. Die Bekl. nutzen die Wohnung im OG und das Dachgeschoß als einheitliche Wohnung. Mit Schreiben vom 27.7.1982 (129-31) kündigte der Kl. den Bekl. unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht nach § 564 b Abs. 4 BGB zum 8. August 1983 und wies auf das Widerspruchsrecht gemäß § 556 a BGB hin. Mit Schreiben vom 24. August 1982 traten die Bekl. der Kündigung entgegen mit der Begründung, ein Sonderkündigungsrecht bestehe in einem 3-Familienhaus nicht; maßgebend seien die Verhältnisse z. Z. des Vertragsschlusses. Vorsorglich widersprachen die Bekl. der Kündigung unter Hinweis darauf, daß sie mit ihren 2 Kindern keine Ersatzwohnung finden könnten. Das Amtsgericht hat die im September 1982 erhobene Räumungsklage als unzulässig abgewiesen, weil die Widerspruchsfrist nach § 556 a BGB erst am 8.6.1983 ablaufe. Nach Einlegung der Berufung verfolgt der Kl. sein Klagebegehren vor dem Landgericht weiter. Das Landgericht Konstanz hat dem Senat folgende Rechtsfragen zum Rechtsentscheid vorgelegt: 1. Ist eine Räumungsklage vor Ablauf der Widerspruchsfrist unzulässig? 2. Kann der Vermieter ein Mietverhältnis nach § 564 b Abs. 4 BGB kündigen, wenn in einem Haus mit 3 Wohnungen von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses die dritte Wohnung hinzugemietet hat und aufgrund gewisser Umbauarbeiten wie Versetzen eines Glasabschlusses die beiden Wohnungen nach außen hin miteinander verbunden hat, wobei diese Umbauarbeiten mit vertretbarem Aufwand jederzeit wieder rückgängig gemacht werden können? II. Die Vorlage ist zulässig. 1. Die erste Frage des Vorlagebeschlusses ist einschränkend umzuformulieren wie folgt: Ist eine Räumungsklage vor Ablauf der Widerspruchsfrist zulässig, wenn der Mieter der Kündigung widersprochen hat mit der Begründung, der vom Vermieter angegebene Kündigungsgrund liege nicht vor? Nur mit dieser Einschränkung ist die Vorlagefrage entscheidungserheblich. Ersichtlich ist das auch die Auffassung des Landgerichts (s. S. 3 unten des Vorlagebeschlusses). Die Frage der Zulässigkeit einer Räumungsklage vor Ablauf der Widerspruchsfrist, wenn der Mieter sich noch gar nicht geäußert oder sich nur allgemein auf die Sozialklausel berufen hat, stellt sich hier nicht. Die umformulierte Vorlagefrage wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet, ein

(s. S. 3 unten des Vorlagebeschlusses). Die Frage der Zulässigkeit einer Räumungsklage vor Ablauf der Widerspruchsfrist, wenn der Mieter sich noch gar nicht geäußert oder sich nur allgemein auf die Sozialklausel berufen hat, stellt sich hier nicht. Die umformulierte Vorlagefrage wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet, ein Rechtsentscheid ist hierüber soweit ersichtlich noch nicht ergangen. Die Frage hat grundsätzliche Bedeutung, da zu erwarten ist, daß die gleiche Frage auch künftig wiederholt auftreten wird. Auch prozeßrechtliche Fragen, die wie hier eng mit dem Wohnraummietrecht verknüpft sind, können zum Gegenstand eines Rechtsentscheids gemacht werden. 2. Zulässig ist auch die zweite Frage des Vorlagebeschlusses. Der Formulierung der Vorlagefrage ist zu entnehmen, daß das Landgericht die Räume im Dachgeschoß jedenfalls vor Durchführung der Umbauarbeiten entgegen der Ansicht des Kl. als dritte Wohnung i. S. des § 564 b Abs. 4 BGB bewerten will. Auf der Grundlage dieser als gegeben hinzunehmenden Rechtsauffassung des Landgerichts hängt die Entscheidung des Rechtsstreits von der Beantwortung der Vorlagefrage ab. Zur grundsätzlichen Bedeutung dieser Vorlagefrage gilt dasselbe wie oben. Ein Rechtsentscheid ist bisher noch nicht ergangen. Der Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 7.4.1982, 4 U 167/81, indem es heißt: "Entscheidender Zeitpunkt für das Vorliegen der Voraussetzungen in § 564 b Abs. 4 BGB, daß sich in dem Gebäude nicht mehr als 2 Wohnungen befinden, ist in der Regel derjenige der Begründung des Mietverhältnisses und nicht der des Ausspruchs der Kündigung", betrifft einen anderen Sachverhalt. Dort hatte der Vermieter nachträglich 2 Wohnungen zu einer vereinigt und selbst bewohnt. Die Entscheidung des OLG Hamburg stützt sich maßgeblich auf die Erwägung, der Vermieter dürfe es nicht in der Hand haben, nach seinem Belieben durch bauliche Veränderungen des sonst zugunsten des Mieters eingreifenden Bestandsschutz in einer für den Mieter bei Begründung des Mietverhältnisses in aller Regel nicht vorhersehbaren Weise zu beseitigen. III. 1. Die Vorlagefrage Nr. 1 ist zu bejahen. Eine Klage auf künftige Räumung ist unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO auch vor Ablauf der Widerspruchsfrist zulässig (vgl. z. B Baumbach Lauterbach, ZPO, 41. Aufl., § 259 Anm. 1 B; Zöller ZPO 13. Aufl., § 259 Anm. 1; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl., Anm. B 211; Palandt-Putzo BGB 41. Aufl., § 556 a Anm. 7 a; Staudinger-Sonnenschein BGB 12. Aufl., § 556 Anm. 27; Soergel-Kummer BGB 11. Aufl. vor § 535 Anm. 338). Der Gesetzgeber hat anders als in § 257 ZPO bei Klagen auf künftige Leistung wegen Besorgnis der Nichterfüllung bewußt keine Ausnahme für Klagen auf Räumung von Wohnraum gemacht (vgl. z. B. LG Bonn in NJW 71 S. 433 m. w. N ) Allerdings besteht die Besorgnis der Nichterfüllung vor Ablauf der Widerspruchsfrist im allgemeinen nicht, weil der Mieter auch auf Anfrage des Vermieters nicht verpflichtet ist, sich vor Fristablauf zu erklären (vgl. Münchner Kommentar-Voelskow BGB, § 556 a Anm. 93). Der Mieter gibt aber dann Anlaß zur Klageerhebung, wenn er nicht nur schweigt oder pauschal auf voraussichtliche Schwierigkeiten, eine Ersatzwohnung zu finden, hinweist, sondern durch ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrundes eindeutig zu erkennen gegeben hat, daß er nicht gewillt ist, fristgerecht zu räumen (vgl. z. B. Soergel-Kummer, a. a. O. vor § 535 Anm. m. w. N.; Schmidt-Futterer/Blank a. a. O., Anm. B 211).

hweigt oder pauschal auf voraussichtliche Schwierigkeiten, eine Ersatzwohnung zu finden, hinweist, sondern durch ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrundes eindeutig zu erkennen gegeben hat, daß er nicht gewillt ist, fristgerecht zu räumen (vgl. z. B. Soergel-Kummer, a. a. O. vor § 535 Anm. m. w. N.; Schmidt-Futterer/Blank a. a. O., Anm. B 211). Die Gegenansicht des Landgerichts Konstanz (ebenso wohl auch LG Braunschweig MDR 73, S. 695 und LG Hamburg MDR 71, S. 138 und 397 allerdings für Fälle, in denen der Widerspruch nur auf § 556 a BGB gestützt war) steht mit § 259 ZPO nicht in Einklang. Zwar könnten theoretisch noch im Lauf der Widerspruchsfrist nach positiver Entscheidung einer Klage auf künftige Räumung Widerspruchsgründe entstehen, die zur Abweisung der Räumungsklage geführt hätten. Die Interessen des Mieters sind aber ausreichend dadurch geschützt, daß sein Widerspruchsrecht unabhängig von einem rechtskräftigen Räumungsurteil bis zum Ablauf der Frist des § 556 a BGB bestehen bleibt und ggf. im Wege einer Vollstreckungsgegenklage gemäß § 767 ZPO die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden kann. Der Vermieter hat ein schutzwürdiges und durch § 259 ZPO anerkanntes Interesse daran, eine fristgerechte Räumung durchzusetzen. In dem Zeitraum zwischen dem Ablauf der Widerspruchsfrist und dem Ende der Kündigungsfrist ist die rechtskräftige Entscheidung eines Räumungsrechtsstreits schwerlich zu erreichen. Würde man den Vermieter zwingen, trotz Bestreitens des Kündigungsgrundes durch den Mieter vor Klageerhebung die Widerspruchsfrist abzuwarten, so würde der Mieter wegen der ungewissen und im allgemeinen eher unwahrscheinlichen Möglichkeit der unvorhergesehenen Veränderung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse faktisch einen vom Gesetzgeber nicht vorgesehenen zusätzlichen Kündigungsschutz erhalten. 2. Die Entscheidung über die Vorlagefrage 2 beruht auf folgenden Gründen: Wenn in einem 3-Familienhaus 2 Wohnungen durch bauliche Veränderungen zu einer einheitlich genutzten Wohnung verbunden werden, so sind von da an in dem Gebäude nur noch 2 Wohnungen, auch wenn durch entsprechende Baumaßnahmen mit geringem Aufwand wieder 3 Wohnungen geschaffen werden könnten. Ist diese Situation - wie hier - auf einen Vertrag zwischen Vermieter und Mieter zurückzuführen, so sind die Voraussetzungen für ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 564 b Abs. 4 BGB (nur 2 Wohnungen) gegeben unabhängig davon, ob das auch bei Beginn des ersten Mietvertrages der Fall war. Der G rund für das Sonderkündigungsrecht des § 564 b Abs. 4 S. 1 BG B ist darin zu sehen, daß bei engem Zusammenleben zwischen Vermieter und Mieter in einer kleinen Hausgemeinschaft Belastungen des Zusammenlebens aus nicht faßbaren, oft nicht verschuldeten persönlichen Gründen nicht selten sind und daß andererseits einem harmonischen, störungsfreien Zusammenleben zwischen Vermieter und Mieter gerade in einem 2-Familienhaus besondere Bedeutung zukommt (vgl. OLG Koblenz im Rechtsentscheid vom 25.5.81, 4 W-RE 227/81). Nach diesem gesetzgeberischen Gedanken kann es für die Anwendung des § 564 b Abs. 4 BGB nicht darauf ankommen, wann die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht eintreten. Ob aus Gründen des Vertrauensschutzes anderes gilt, wenn der Vermieter durch bauliche Veränderungen ein 3-Familienhaus zu einem 2-Familienhaus umgestaltet hat und die verbundenen Wohnungen selbst bewohnt (so OLG Hamburg im Rechtsentscheid vom 7.4.82, 4 U 167/81) kann hier offenbleiben, da die

oraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht eintreten. Ob aus Gründen des Vertrauensschutzes anderes gilt, wenn der Vermieter durch bauliche Veränderungen ein 3-Familienhaus zu einem 2-Familienhaus umgestaltet hat und die verbundenen Wohnungen selbst bewohnt (so OLG Hamburg im Rechtsentscheid vom 7.4.82, 4 U 167/81) kann hier offenbleiben, da die Bekl. selbst aufgrund eigenen Entschlusses die zweite Wohnung hinzugemietet und mit der zunächst gemieteten Wohnung baulich vereinigt hatten.