Kündigung bei Mietermehrheit, Schriftform

Kündigung bei Mietermehrheit, Schriftform; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung, Schriftform; Räumungsklage als Kündigung; Mietermehrheit, Kündigung; Formularklausel über Entgegennahme von Willenserklärungen; Kündigungserklärung zu gerichtlichem Protokoll

1. Die an einen von mehreren Mitmietern gerichtete Kündigung ist auch dann unwirksam, wenn sich die Mieter formularmäßig gegenseitig zur Entgegennahme von Willenserklärungen bevollmächtigt haben.

2. Die Erhebung der Räumungsklage stellt nur dann eine Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum dar, wenn für den bekl. Mieter eindeutig erkennbar ist, daß neben der Klage als Prozeßhandlung die Kündigung des Mietverhältnisses materiellrechtlich erklärt werden soll.

3. Die zur Sitzungsniederschrift des Gerichts erklärte Kündigung ersetzt nicht die gem. § 564 a Abs. 1 BGB erforderliche Schriftform.

Die Kündigung eines einheitlichen Mietvertrages kann bei mehreren Mietern nur von allen und gegenüber allen Mitmietern erklärt werden (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 4. Aufl. 1988, § 564 BGB Anm. 16). Die Kündigung sowie die vorsorglich in der Klageschrift wiederholte Kündigung waren nur an den Bekl. zu 1) gerichtet und deshalb unwirksam.

Zwar meint der Kl., im Mietvertrag hätten sich die Bekl. gegenseitig zur Entgegennahme von Willenserklärungen bevollmächtigt. Dies ist aber unzutreffend, da der Mietvertrag eine solche Klausel tatsächlich nicht enthält.

Diese Klausel fände auch nur dann Anwendung, wenn eine an beide Mitmieter gerichtete Erklärung nur einem zugeht, nicht aber, wenn eine nur an einen Mitmieter gerichtete auch lediglich diesem zugeht. Eine gegenseitige Bevollmächtigung kommt nur dann zum Tragen, wenn die Willenserklärung auch an denjenigen gerichtet ist, dem sie nicht zugeht. Der Kl. wollte hier jedoch nur dem Bekl. zu 1) kündigen, nicht aber auch der Bekl. zu 2). Genau das ist, weil bei Beteiligtenmehrheit allen gegenüber zu kündigen ist, unwirksam. Die Kündigungserklärung gegenüber der Bekl. zu 2) ist auch nicht in der Klageerweiterung erfolgt.

Dieser Schriftsatz enthält keine über die Prozeßhandlung, nämlich Parteierweiterung, hinausgehende Erklärung. In der Klageerweiterungsschrift liegt auch nicht incidenter eine Kündigung des Mietverhältnisses, wie der Kl. meint. Insoweit werden bei der Ausübung von Gestaltungsrechten strenge Anforderungen an den Inhalt der Willenserklärung gestellt, und zwar deshalb, weil bei dem Erklärungsempfänger Klarheit über die durch die Gestaltungswirkung herbeigeführte Rechtslage bestehen muß. Vorliegend fehlen jegliche Ansatzpunkte dafür, daß in der Klageerweiterung zugleich ein Gestaltungsrecht, nämlich die Kündigung, ausgeübt werden sollte (siehe hierzu: BayObLG, Rechtsentscheid vom 14.7.1981, NJW 1981, 2197).

Ohne Erfolg stützt sich der Kl. schließlich auf die im Termin zu Protokoll erklärte Kündigung. Denn die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum bedarf der schriftlichen Form (§ 564 a Abs. 1 BGB). Die vom Prozeßbevollmächtigten des Kl. zu Protokoll abgegebene Kündigungserklärung wahrt jedoch nicht die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB. Danach muß eine vom Aussteller unterschriebene Urkunde vorliegen. Darin fehlt es aber hier. Die Schriftform wird zwar gemäß § 126 Abs. 3 BGB durch die notarielle Beurkundung ersetzt. Diese wiederum nach § 127 a BGB durch den gerichtlichen Vergleich, nicht aber durch das Protokoll (LG Berlin - ZK 61 - ZMR 1982, 238).

Vgl. zum LS Nr. 2: Urt. v. 12.11.1985 - 64 S 137/85 - in GE 1986, 659 und LG Berlin - 63 S 248/83 -, Beschl. v. 5.8.1983; andererseits: AG Charlottenburg - 14 C 306/88 -, Urt. v. 12.7.1988