Kündigung bei Mietermehrheit

Kündigung bei Mietermehrheit; Mängel der Mietsache

1. Haben Eheleute eine Gaststätte (Pizzeria) gemietet oder gepachtet, kann die Kündigung wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden, es sei denn, einer von ihnen ist bereits vor Ausspruch der Kündigung aus dem Miet-/Pachtvertrag ausgeschieden. Daß der Ehemann seiner von ihm getrennt lebenden Ehefrau Hausverbot erteilt und dies der Geschäftsführung der Vermieterin/Verpächterin mitgeteilt haben soll, rechtfertigt ebensowenig eine Entlassung der Ehefrau aus dem Miet-/Pachtvertrag wie der Umstand, daß diese schon seit mehr als zwei Monaten nicht mehr in dem Ladenlokal gesehen worden sein soll.

2. Setzt eine Kündigung aus wichtigem Grund nach den vertraglichen Vereinbarungen einen nachhaltigen Verstoß gegen die Interessen und Unternehmensziele des Vermieters/Verpächters voraus, ist hierfür ein sich über einen längeren Zeitraum hinziehender erheblicher Vertragsverstoß erforderlich.

3. Ein Mangel der Miet-/Pachtsache i. S. des § 536 BGB liegt vor, wenn der Vermieter/Verpächter

• dem Mieter/Pächter den Schlüssel des für die Warenanlieferung bestimmten Nebeneingangs entzieht,

• die Stromzufuhr unterbricht,

• die Auswechselung der an die Gastronomieräume angrenzenden Schwingtür zur Küche gegen eine fest verschlossene Tür vornimmt, so daß dem Mieter/Pächter eine Nutzung der Pizzeria im Gastronomie- und Thekenbereich nicht mehr möglich ist,

• seinem für die Bedienung der Gäste zuständigen Personal untersagt, die Speisen des Mieters/Pächters zu servieren,

• es duldet, daß sein Personal potentiellen Kunden mitteilt, die Pizzeria existiere nicht mehr.

Das Landgericht hat den auf Feststellung der Erledigung der Räumungsklage aufgrund der Erklärung der Bekl. vom 5.8.2004 gerichteten Feststellungsantrag und den Antrag auf Zahlung von 8.476,25 Euro nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.10.2004 abgewiesen. (...) Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., mit der sie ihre erstinstanzlichen Klageanträge weiterverfolgt. (...) Das Kündigungsschreiben vom 7.10.2003 sei nicht auch an die Ehefrau gerichtet gewesen, weil diese zu diesem Zeitpunkt für sie erkennbar bereits aus dem Mietvertrag ausgeschieden gewesen sei. Ihr Geschäftsführer habe die Bekl. mit Abmahnschreiben vom 25.4., 29.5. und 28.11.2003 mehrfach wegen vertragswidrigen Verhaltens abgemahnt und den Bekl. zu 2) aufgefordert, seine mietvertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen. An der Verhaltensweise des Bekl. zu 2) habe sich jedoch nichts geändert. Die Verschuldung sei derart hoch gewesen, daß teilweise bestellte Essen nicht hätten geliefert werden können. Ab Oktober 2003 sei der Bekl. zu 2) von der Telekom gesperrt worden, da er die Rechnungen nicht habe bezahlen können. Es habe Forderungen gegeben, und es seien Vollstreckungsbeamte der Krankenkassen, des Finanzamtes und der Stadt D. aufgetaucht. Das Finanzamt habe schließlich Anfang Mai 2004 die Einleitung des lnsolvenzverfahrens beantragt, das - insoweit unstreitig - mangels Masse nicht eröffnet worden sei. Vor dem Hintergrund der Abmahnungen und der finanziellen Situation des Bekl. zu 2) sei die anwaltliche fristlose Kündigung vom 4.12.2003 erfolgt. Die Kündigungsgründe seien in dem Schreiben aufgeführt, auch hätten die Bekl. einen Zahlungsrückstand von drei Monatsmieten aufgewiesen. (...) Auch die anwaltliche fristlose Kündigung vom 21.6.2004 sei entgegen der Auffassung des Landgerichts wirksam. Eine Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten habe nur Zug um Zug gegen Zahlung eines Entgelts angeordnet werden dürfen. Unter dem 29.7.2004 sei erneut gekündigt worden, weil weder das Angebot, die Räume gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung zu übernehmen noch den Rückstand zu zahlen, angenommen worden sei. Seit dem 15.3.2004 habe es keine beanstandungswerten Vorkommnisse mehr gegeben. (...) Eine 100 %ige Minderung in der Zeit vom 1.12.2003 bis 30.6.2004 sei unhaltbar. (...)

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. (...)

1. Feststellungsantrag

Der auf Feststellung der Erledigung des Räumungsantrags gerichtete Feststellungsantrag ist nicht begründet. (...)

Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, daß die Räumungsklage bis zur Rückgabe des Miet-/Pachtobjekts durch die Bekl. im August 2004 von Anfang an unbegründet war und daher trotz der hierdurch eingetretenen Erledigung des Räumungsbegehrens abzuweisen ist.

(a) Fristlose Kündigung 7.10.2003

Das Miet- oder Pachtverhältnis der Parteien ist nicht durch die fristlose Kündigung der Kl. vom 7.10.2003 beendet worden. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß ein Miet- oder Pachtverhältnis, an dem auf Vermieter- oder - wie hier - auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden kann (BGH NJW 2005, 1714; BGHZ 26, 102). Danach bedurfte es einer Kündigung gegen die Bekl. zu 1) nur dann nicht, wenn diese im Zeitpunkt der Kündigung bereits aus dem Mietvertrag ausgeschieden war. Hiervon kann nach dem Vorbringen der Kl. nicht ausgegangen werden. Weder ist es zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1) zu einem Mietaufhebungsvertrag gekommen noch hat die Kl. ihrer Entlassung aus dem Mietvertrag ausdrücklich oder konkludent zugestimmt. Daß der Bekl. zu 2) seiner von ihm getrennt lebenden Ehefrau Hausverbot erteilt und dies der Geschäftsführung der Kl. erklärt haben soll, wie die Kl. substanzlos behauptet, rechtfertigt ebensowenig eine Entlassung der Bekl. zu 1) aus dem Mietvertrag wie die unsubstantiierte Behauptung, die Bekl. zu 1) sei bei Ausspruch der Kündigung schon seit mehr als zwei Monaten nicht mehr in dem Ladenlokal gesehen worden. Weder war die Bekl. zu 1) nach dem zugrunde liegenden Miet- oder Pachtvertrag zu einer ständigen persönlichen Anwesenheit in den Mieträumen verpflichtet noch stand dem Ausspruch einer Kündigung auch gegenüber der Bekl. zu 1) entgegen, daß der Kl. deren zustellungsfähige Anschrift nicht bekannt gewesen sein will. (...) Insoweit hätte die Kündigung gegebenenfalls öffentlich zugestellt werden müssen. (...)

(b) Fristlose Kündigung vom 4.12.2003

Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die der Senat sich zu eigen macht, hat auch die Kündigung vom 4.12.2003 nicht zu einer Beendigung des Miet-/Pachtverhältnisses geführt. Einen wichtigen Grund i. S. des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB hat die Kl. nicht vorgebracht. (...)

Die Kl. beruft sich zur Rechtfertigung der Kündigung auch ohne Erfolg auf einen fortbestehenden Zahlungsrückstand. Die Kl. hat nicht dargelegt, daß sich die Bekl. i. S. von Nr. 15 d MV mit der Miet- und Pachtzahlung länger als einen Monat in Rückstand befunden haben.

(c) Fristlose Kündigung vom 6.1.2004

Auch die fristlose Kündigung vom 6.1.2004 hat das Miet- oder Pachtverhältnis nicht beendet. Die Kl. hat nicht dargetan, daß sich die Bekl. zu diesem Zeitpunkt mit der Miete/Pacht länger als einen Monat in Rückstand befunden haben. Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, daß die Bekl. in 12/03 zu einer Mietzahlung nicht verpflichtet waren.

Nach dem insoweit nicht substantiiert bestrittenen und gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehenden Vorbringen der Bekl. hat die Kl. ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume ab 27.11.2003 teilweise entzogen, weil sie ihnen den Schlüssel für den Nebeneingang zu den Betriebsräumlichkeiten entzogen hat.

Der Entzug bzw. die Nichtherausgabe des Schlüssels für den Nebeneingang stellt sich rechtlich als verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) dar und führte gemäß § 536 Abs. 1 BGB zu einer anteiligen Tauglichkeitsbeschränkung der Mieträume für den vertragsgemäßen Gebrauch, so daß die Bekl. lediglich zur Zahlung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet waren. Diese schätzt der Senat gemäß § 287 ZPO im Hinblick auf die vertraglich festgeschriebene Funktion des Nebeneingangs als alleinige Anlieferungsmöglichkeit (Präambel zum Mietvertrag, Satz 2) auf 30 % der Bruttomiete, wobei der Senat den Umständen nach allerdings davon ausgeht, daß eine Anlieferung - wenn auch unter erschwerten Bedingungen - jedenfalls faktisch über den Haupteingang des Gebäudes möglich war (vgl. BGH ZMR 2005, 524).

Für die Zeit vom 11.12.2003 bis 6.1.2004 war die Stromversorgung (...) unterbrochen. (...)

Die hierdurch herbeigeführte Gebrauchsbeeinträchtigung, die vor allem die für den Betrieb der Pizzeria notwendigen elektrischen Geräte betraf, bewertet der Senat gemäß § 287 ZPO mit weiteren 50 %. Hinsichtlich des überschießenden Betrages stand den Bekl. darüber hinaus gemäß § 320 Abs. 1 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht zu, dessen bloßes Bestehen einen kündigungsrelevanten Verzug ausschloß (vgl. BGH NJW 1999, 53).

(d) Fristlose Kündigung vom 21.6.2004

Die fristlose Kündigung vom 21.6.2004 scheitert bereits an § 112 InsO. Danach kann der Vermieter ein Miet- oder Pachtverhältnis nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht wegen Verzuges mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist (§ 112 Nr. 1 lnsO), und nicht wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners kündigen (§ 112 Nr. 2 InsO). Nach dem Vorbringen der Kl. hat das Finanzamt Neuss II Anfang Mai 2004 Insolvenzantrag gestellt. Das Amtsgericht Düsseldorf hat insoweit mit Beschluß vom 28.5.2004 Maßnahmen gemäß § 5 InsO angeordnet. (...) Infolgedessen konnte die Kündigung vom 21.6.2004 nicht mehr auf den vor diesem Zeitpunkt eingetretenen Mietrückstand bis einschließlich Mai 2004 gestützt werden.

Wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses war danach auch die Kündigung gegenüber der Bekl. zu 1) unwirksam.

(e) Fristlose Kündigung vom 29.7.2004

Schließlich hat auch die fristlose Kündigung vom 29.7.2004 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Zum einen ist dem Vorbringen der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kl. nicht zu entnehmen, daß die Kündigungssperre des § 112 InsO bei Ausspruch der Kündigung bereits entfallen war. Zum anderen hat ein kündigungsrelevanter Rückstand nicht bestanden.

2. Zahlungsantrag

Soweit das Landgericht der Kl. den Mietzinsanspruch in geltend gemachter Höhe ohne Differenzierung im einzelnen insgesamt versagt hat, vermag der Senat dem nicht zu folgen. Die Bekl. waren weder gemäß § 536 Abs. 1 BGB noch unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) berechtigt, die vereinbarte Miete über den gesamten Zeitraum von Dezember 2003 bis Juni 2004 auf Null zu kürzen. (...) Das beruht im einzelnen auf folgenden Erwägungen:

(a) Wie vorstehend unter 1 b) ausgeführt, waren die Bekl. berechtigt, die Dezembermiete 2003 in Höhe von 1.185,75 € wegen der fehlenden Stromversorgung und des Entzugs des Schlüssels für den Nebeneingang um 80 % zu mindern. Dies entspricht einem Betrag von 948,60 €. In Höhe der Differenz von 237,15 € sind sie nach Wegfall ihres Zurückbehaltungsrechts aus § 320 Abs. 1 BGB spätestens durch Rückgabe der Mietsache im August 2004 zur Mietzahlung verpflichtet. (...)

(b) Nach dem als unstreitig zu behandelnden Vorbringen der Bekl. wurde die von der Kl. in 12/2003 unterbrochene Stromversorgung am 6.1.2004 insgesamt wiederhergestellt, so daß sich für die Zeit vom 1.1. bis 6.1.2004 eine anteilige Minderung von 114,75€ (= 1.185,75 : 31 Tage x 6 Tage = 229,50 € x 50 %) errechnet. Für den weiterbestehenden "Schlüsselmangel" ergibt sich eine weitere Minderung von 355,73 € (= 1.185,75 € x 30 %), mithin eine Gesamtminderung von 470,48 €. Hinsichtlich des Differenzbetrages von 715,27 € sind die Bekl. nach Wegfall ihres Zurückbehaltungsrechts aus § 320 Abs. 1 BGB spätestens durch Rückgabe der Mietsache im August 2004 zur Mietzahlung verpflichtet. (...)

(c) Für Februar 2004 errechnet sich wegen des fortbestehenden "Schlüsselmangels" für die Zeit bis 20.2.2004 eine 30 %ige Minderung von 245,33 € (= 1.185,75 € : 29 x 20 x 30 %). Als weiterer Mangel kommt (...) die Auswechselung der an die Gastronomieräume angrenzenden Schwingtür zur Küche gegen eine fest verschlossene Tür hinzu, so daß den Bekl. dadurch eine Nutzung der Pizzeria im Gastronomie- und Thekenbereich nicht mehr möglich war. Eine weitere nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung ergibt sich daraus, daß die Kl. ihrem Personal untersagt hatte, die Speisen der Bekl. zu verkaufen, und es zumindest geduldet hat, daß ihr Personal potentiellen Kunden der Bekl. mitgeteilt hat, die Pizzeria der Bekl. existierte nicht mehr. Im Hinblick auf die Schwere dieser Mängel (...) schätzte der Senat die den Bekl. zustehende Minderung ab 21.2.2004 auf insgesamt 100 %. (...)

(d) Der Senat geht davon aus, daß die Miete in den Monaten März bis Juni 2004 insgesamt um 100 % gemindert war, § 536 Abs. 1 BGB. (...)

Haben Eheleute Räume gemeinsam gemietet, ist die Kündigung des Vermieters nur wirksam, wenn sie allen Mietern zugeht. Das gilt nach Auffassung des OLG Düsseldorf auch dann, wenn der Ehemann seiner von ihm getrennt lebenden Ehefrau Hausverbot erteilt und dies dem Vermieter mitgeteilt hat und die Ehefrau seit mehreren Monaten nicht mehr in dem Ladenlokal gesehen wurde.

Eheleute hatten eine Gaststätte gemietet. Der Vermieter kündigte mehrfach wegen Vertragsverletzung, u. a. auch wegen Zahlungsverzugs. Die erste Kündigung wurde nur gegenüber dem Ehemann ausgesprochen, weil dieser der Ehefrau Hausverbot erteilt hatte und diese mehrere Monate nicht mehr in dem Ladenlokal gesehen wurde. Die weitere Kündigung wurde darauf gestützt, daß die Küche an einem Tag abends geschlossen war und an weiteren zwei Tagen zu spät geöffnet wurde und es zu langen Wartezeiten zwischen Bestellung und Auslieferung der Speisen und zu Auseinandersetzungen kam. Die weiteren Kündigungen wurden auf Mietrückstände gestützt, nachdem Maßnahmen gemäß § 5 Insolvenzordnung eingeleitet worden waren.

Das OLG Düsseldorf hielt die nur an den Ehemann gerichtete Kündigung für unwirksam, weil sie nicht auch der Ehefrau zugegangen war. Die weitere Kündigung wegen verschiedener Vertragsverletzungen scheiterte seiner Ansicht nach daran, daß gemäß Nr. 15 b des Mietvertrages ein nachhaltiger Verstoß gegen die Interessen und Unternehmensziele des Vermieters hätte vorliegen müssen. Auch die Kündigung wegen Zahlungsrückstandes hatte keinen Erfolg, weil die Mieter die Miete mindern konnten. Für den Entzug des Schlüssels für den Nebeneingang zum Betrieb wurde wegen der damit verbunden Erschwernis der Anlieferung eine Minderung von 30 % angesetzt, für die Unterbrechung der Stromversorgung weitere 50 %, so daß unter Berücksichtigung eines darüber hinaus bestehenden Leistungsverweigerungsrechtes die Mieter überhaupt nicht in Verzug waren. Die weiteren Kündigungen scheiterten schließlich daran, daß die Kündigung nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens wegen in der Zeit davor entstandener Mietrückstände und auch wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse der Mieter ausgeschlossen war.

Die Entscheidung verdeutlicht wieder einmal die Probleme, die bei einer Kündigung gegenüber mehreren Mietern entstehen, wenn einer von ihnen nicht greifbar ist. Zu Recht hat das OLG Düsseldorf die Notwendigkeit der Kündigung auch gegenüber der Ehefrau bejaht, weil diese nicht aus dem Mietverhältnis entlassen worden war. Auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung zur Wirksamkeit der Kündigung eines Mietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem das Mietobjekt weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist (BGH, Urteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04 -, GE 2005, 610 = WuM 2005, 31 = ZMR 2005, 522), lagen die Voraussetzungen für die Entlassung der Ehefrau aus dem Mietverhältnis nicht vor. Bemerkenswert ist auch die Bemessung der Minderungsquote mit 30 % wegen der Beeinträchtigung der Warenanlieferung. Insoweit ist aber sogar der nachträgliche Wegfall einer bei Vertragsschluß vorausgesetzten und vorhandenen besonders günstigen Belieferungsmöglichkeit eines in einer Fußgängerzone befindlichen Ladenlokals schon früher (LG Chemnitz, Urteil vom 28. September 2001 - 8 O 453/01 -, ZMR 2002, 350) als Mangel angesehen worden. Zu Recht hat das OLG Düsseldorf auch bereits das Bestehen eines wegen des Mängelbeseitigungsanspruchs begründeten Leistungsverweigerungsrechts für ausreichend gehalten, um einen kündigungsrelevanten Verzug in diesem Umfang auszuschließen (vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01 -, GE 2003, 804 = NZM 2003, 437).