Kündigung bei Mehrheit von Mietern und Empfangsvollmacht

Eine Kündigung muß gegenüber allen Mietern erklärt werden; eine Empfangsvollmacht im Vertrag befreit nur vom Zugangserfordernis bei jedem einzelnen Mieter.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus §§ 556, 585 BGB. Die Kündigung vom 27. März 1998 hat das Mietverhältnis zwischen der Kl. und dem Bekl. zu 1 nicht beendet. Im Mietvertrag vom 10. Januar 1997 ist als Mieter nicht nur der Bekl. zu 1 verzeichnet, sondern auch seine Ehefrau. Daß diese aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, behauptet auch die Kl. nicht. Vielmehr behauptet sie nur, daß diese vor Jahren ausgezogen sei. Dies ist jedoch unerheblich, da ein Ausscheiden aus dem Mietverhältnis nur durch eine dreiseitige Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien möglich ist. Eine solche ist jedoch weder dargelegt noch ersichtlich. Damit bedurfte es des Ausspruchs einer Kündigung nicht nur gegenüber dem Bekl. zu 1, sondern auch gegenüber der Mitmieterin. Die Kl. hat jedoch nur gegenüber dem Bekl. zu 1 gekündigt. Zwar enthält das Kündigungsschreiben vom 27. März 1998 einen Hinweis dahingehend, daß die Kündigung auch gegenüber der Mitmieterin gilt, dies ist jedoch nicht ausreichend. Denn diese Formulierung heißt gerade, daß eine eigenständige Erklärung gegenüber der Mitmieterin nicht abgegeben wird. Zwar bestimmt § 19 des Mietvertrags eine Empfangsvollmacht für den jeweils anderen Mieter, befreit damit jedoch nur vom Zugangserfordernis bei jedem einzelnen Mieter, nicht jedoch von der rechtlichen Verpflichtung, allen Mietern gegenüber eine Kündigungserklärung abzugeben (§ 10 Nr. 6 AGBG; vgl. i. ü. BGH, GE 1997, 1458). Eine Kündigungserklärung gegenüber der Mitmieterin enthält weder die Kündigung vom 27. März 1998 noch die mit Schriftsatz vom 14. Januar 1999 ausgesprochene.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis durch Schreiben an den Mann und meinte, dies gelte auch für die schon lange ausgezogene Ehefrau. Im Mietvertrag war eine Empfangsvollmacht enthalten, wonach die Mieter sich gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen des Vermieters bevollmächtigten. Solche Klauseln sind zwar wirksam (BGH, GE 1997, 1458), sie betreffen aber nur den Zugang einer Kündigung und damit die zweite Stufe. Die erste Stufe ist, an wen überhaupt die Kündigung gerichtet ist. Bei mehreren Mietern muß eine Kündigung immer gegenüber allen Mietern erklärt werden.

Da dies der Vermieter unterlassen hatte, wies das Landgericht Berlin mit Urteil vom 10. Januar 2000 die Räumungsklage ab. Eine Teilkündigung ist eben unzulässig und beendet das Mietverhältnis nicht. Der Vermieter hätte schlicht das Kündigungsschreiben an beide Mieter adressieren müssen (ein Schreiben genügt). Wenn ein solches Schreiben einem Mieter zugeht, gilt es damit wegen der Vollmachtsklausel auch gegenüber dem anderen in dem Schreiben angesprochenen Mitmieter als zugegangen.