Kündigung bei langjähriger Staffelmietvereinbarung

Kündigung bei langjähriger Staffelmietvereinbarung; 4-Jahresfrist

Haben die Mietvertragsparteien eine langjährige Staffelmietvereinbarung getroffen, so kann der Wohnraummieter das Mietverhältnis - unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist - bereits zum Ablauf der 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG - ordentlich - kündigen.

I. Die Kl. vermietete der Bekl. mit Vertrag vom 14. Mai 1983 eine Wohnung für die Zeit vom 1. Juli 1983 bis zum 30. Juni 1988. Die Vertragsdauer sollte sich dann jeweils um ein Jahr verlängern, falls der Vertrag nicht zuvor unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt wurde. Weiter legten die Parteien einen gestaffelten, sich jährlich erhöhenden Mietzins im Mietvertrag fest.

Mit Schreiben vom 12. März 1987 kündigte die Bekl. das Mietverhältnis unter Berufung auf § 10 Abs. 2 MHG zum 30. Juni 1987. Die Kl. erwiderte sogleich, daß eine Kündigung nach § 10 Abs. 2 S. 5 MHG erst nach Ablauf von vier Jahren und dann auch nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ausgesprochen werden könne, so daß das Mietverhältnis der Parteien erst mit Ablauf des 30. September 1987 beendet werde. Die Bekl. zog zum 30. Juni 1987 aus der Mietwohnung aus. Die Par teien streiten darüber, ob die Bekl. für Juli bis September 1987 Miete zu zahlen hat.

Das Amtsgericht hat der Kl. Mietzins für vorgenannten Zeitraum mit der Begründung zugesprochen, die Kündigung einer langjährigen Staffelmietvereinbarung könne vom Mieter frühestens nach Ablauf der 4 Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG er-klärt werden. Das von der Bekl. mit der Berufung angerufene Landgericht tendiert demgegenüber dahin, eine Kündigung bereits zum Ablauf der 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG zuzulassen. Es hält die Auslegung von § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG für grundsätzlich bedeutsam und hat deshalb folgende Frage zur Entscheidung mittels Rechtsentscheids vorgelegt:

"Ist der Mieter gem. § 10 Abs. 2 Satz 5 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist mit Wirkung zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung zu kündigen

oder

kann der Mieter erstmals nach Ablauf dieser vier Jahre von seinem Recht zur Kün-digung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist Gebrauch machen?"

Der Vorlagebeschluß ist in ZMR 1989, 13 abgedruckt.

II. Der Senat kann die Vorlage während der Gerichtsferien bescheiden, obwohl der zugrundeliegende Rechtsstreit keine gesetzliche oder durch Beschluß des Gerichts als solche bezeichnete Feriensache im Sinne des § 200 GVG ist. Die Entscheidung über eine Vorlage zum Rechtsentscheid stellt nämlich einen internen Akt der Rechtsfindung dar, der durch die Gerichtsferien nicht berührt wird (Senatsbeschluß vom 12.8.1989, ZMR 1988, 432, unter Hinweis auf den Beschluß des vormals für den Erlaß von Rechtsentscheiden zuständigen hiesigen 4. Zivilsenates vom 10.9.1984, ZMR 1984, 414).

III. Die Vorlage ist gem. Art. III Abs. 1 Satz 1 Alternative 2 des 3. MÄG zulässig. Durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. I S. 1912) ist § 10 Abs. 2 MHG in seiner jetzigen Fassung in das MHG eingefügt wor-den. Danach haben die Mietvertragsparteien die Möglichkeit, für preisfreien Wohnraum eine Staffelmiete zu vereinbaren. Gem. § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG darf die Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses nur einen Zeitraum bis zu jeweils 10 Jahren umfassen. Eine Beschränkung des Kündigungsrechtes des Mieters ist allerdings un-wirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren erstreckt (§ 10 Abs. 2 Satz 5 MHG). Die entscheidungserhebliche Vorlagefrage, ob § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG den Zeitpunkt der Kündigungswirkung oder den der Kündigungserklärung anspricht, ist von grundsätzlicher Bedeutung. Sie ist nicht auf den vorliegenden Einzelfall beschränkt. Es ist vielmehr zu erwarten, daß sie sich in Zukunft häufiger im Zusammenhang mit der Kündigung von Staffelmietvereinbarungen stellen wird.

Die Vorlagefrage wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. Während Barthelmess, Kommentar zum Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 3. Aufl., § 10 Rdz. 75, Landfermann, Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, Er-läuterungen und Materialien zum neuen Mietrecht, Beilage 9/83 zum Bundesanzeiger Nr. 46 a vom 8. März 1983, Seite 54, Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, Stand November 1987, § 10 MHG, Anm. 3 Seite 6 bis 7, Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdz. 437, Köhler, Das neue Mietrecht, 1983 Seite 79, Schade/Schubart, Soziales Miet- und Wohnrecht, Bd. 1, Stand Juni 1988, § 10 MHG Anm. 4, Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C Rdz. 522 eine unter Beachtung der Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB (bereits) zum Ablauf der 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG ausgesprochene Kündigung für unzulässig halten, wird von Voelskow in Münchener Kommentar zum BGB, 2. Aufl., § 10 MHG Rdz. 18 und Gramlich in NJW 1983, 417 bis 419 die Ansicht vertreten, der Mieter könne unter Einhaltung der Fristen des § 565 Abs. 2 BGB spätestens zu dem Zeit-punkt kündigen, der vier Jahre nach Abschluß der Staffelmietvereinbarung liege.

Durch Rechtsentscheid ist über diese Frage noch nicht entschieden worden.

IV. Die Rechtsfrage war wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich zu beantworten.

1. Eine vor Ablauf der 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG vom Mieter ausge-sprochene - ordentliche - Kündigung ist nicht wirkungslos.

a) Die vorstehend unter Ziffer III. genannten Vertreter der Mehrheitsmeinung stellen nicht klar, ob sie einer vor Ablauf der 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG erklärten Mieterkündigung jegliche Wirkung nehmen wollen oder ob sie eine solche Kündigung zwar für wirksam halten, die gesetzliche Kündigungsfrist jedoch erst mit dem Ende der 4-Jahresfrist in Lauf setzen wollen. Die allein vorgebrachte Argumenta-tion, der Wortlaut des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG spreche eher dafür, daß die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 Satz 5 MHG hinzukomme (so Barthelmess und Landfermann a.a.O.), schließt keine der beiden Alternativen und damit auch nicht die Annahme der Wirkungslosigkeit einer vor Ablauf der 4-Jahresfrist ausgesprochene Kündigung aus. Indes ließe sich selbst bei Billigung des Endergebnisses der Mehrheitsmeinung (Hinzutreten der Frist des § 565 Abs. 2 BGB zur 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG) für eine Wirkungslosigkeit einer vor Ablauf der 4 Jahresfrist ausgesprochenen Kündigung kein vernünftiges Argument anführen.

b) Eine vorzeitig, also lange vor Beginn der Kündigungs(-mindest)-Frist ausgesprochene ordentliche Kündigung ist auch im Mietrecht grundsätzlich zulässig; der Kündigende wird von der Rechtsordnung nicht vor voreiligen Entschlüssen geschützt. Umstände, die eine Durchbrechung dieses Grundsatzes im Rahmen von Staffelmietvereinbarungen gebieten, sind nicht ersichtlich. Hätte nämlich der Gesetzgeber den an einer Staffelmietvereinbarung beteiligten Wohnraummieter zwingen wollen, vor Ausspruch der Kündigung auf jeden Fall einen Beobachtungszeitraum von vier Jahren abzuwarten, so hätte, falls die Staffelmietvereinbarung länger lief, eine Kündigung des Mieters nach Ablauf von vier Jahren konsequenterweise vom Beobachtungsergebnis, also davon abhängig gemacht werden müssen, daß der inzwischen erreichte Staffelmietzins dem Mieter nicht mehr zugemutet werden kann. Gerade davon hat aber der Gesetzgeber abgesehen. Das Kündigungsrecht des Mieters ist auch unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG vom Vorliegen bestimmter Kündigungsgründe unabhängig (Barthelmess a.a.O.).

c) Bereits deshalb, weil nämlich eine Lösung des Mieters aus einer über vier Jahre laufenden Staffelmietvereinbarung zu dem in § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG angesprochenen Termin Kündigungsgründe nicht voraussetzt, läßt sich für die Beantwortung der Vorlagefrage nichts aus dem Rechtsentscheid des - vormals für den Erlaß von Rechtsentscheiden zuständigen - hiesigen 4. Zivilsenats vom 3.12.1980 (- 4 ReMiet 3/80 - NJW 1981, 584) herleiten. Nach jenem Rechtsentscheid kann, wenn an vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert wird, eine Kündigung des Erwerbers gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) wirksam nicht vor Ablauf der 3-jährigen Wartefrist ausgesprochen werden. Die Unwirksamkeit einer während der War-tezeit des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgesprochenen, auf Eigenbedarf gestützten Kündigung ergibt sich daraus, daß sich der Erwerber bereits nach dem Gesetzeswortlaut während der Wartefrist nicht auf Eigenbedarf berufen kann, der auf Eigenbe-darf gestützten Vermieterkündigung mithin während der Wartezeit das erforderliche berechtigte Interesse fehlt. Demgegenüber setzt - wie bereits aufgezeigt - die ordent-liche Kündigung des Wohnraummieters auch bei einer Staffelmietvereinbarung ein berechtigtes Interesse oder sonstige Kündigungsgründe nicht voraus, so daß die Geltendmachung von Kündigungsgründen durch § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG während der 4-Jahresfrist auch nicht ausgeschlossen sein kann.

2. Eine vor Ablauf der 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG ausgesprochene Mie-terkündigung setzt die gesetzliche Kündigungsfrist auch nicht erst mit dem Ende der 4-Jahresfrist in Lauf.

a) Bereits der Wortlaut des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG spricht entgegen der oben unter Ziffer III zusammengestellten Mehrheitsmeinung nicht dafür, daß die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB noch zu der 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG hinzukommt. Der Gesetzeswortlaut geht nämlich dahin, daß eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters, soweit sie sich über die 4 Jahresfrist hinaus erstreckt, unwirksam ist. Damit stellt § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG seinem Wortlaut nach gerade nicht auf die Abgabe der Kündigungserklärung durch den Mieter oder gar auf den Beginn des Laufs der gesetzlichen Kündigungsfrist, sondern auf das Kündigungsrecht als solches ab. Kern des Kündigungsrechtes ist aber die Befugnis, das Mietverhältnis - gegebenenfalls zu einem bestimmten Zeitpunkt - für die Zukunft aufzulösen. Damit legt bereits der Gesetzeswortlaut nahe, daß im Rahmen einer langfristigen Staffelmietvereinbarung die Befugnis des Mieters, das Mietverhältnis mittels ordentlicher Kündigung zu beenden, mithin die Rechtsfolge der Mieterkündigung nicht über einen Zeitraum von mehr als vier Jahren nach Abschluß der Vereinbarung wirksam ausge-schlossen sein soll.

b) Jedenfalls aber stehen Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung der von der Mehrheitsmeinung angestrebten Auslegung des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG entgegen.

Mit der Einführung der Staffelmietvereinbarung in § 10 Abs. 2 MHG bezweckte der Gesetzgeber, den Vermietern Investitionsentscheidungen zu erleichtern. Im Rahmen der Bemühungen, die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung und damit die Bereitschaft zu erhöhen, Wohnraum zur Verfügung zu stellen, sollte die Regelung eine im voraus kalkulierbare Mietzinssteigerung ermöglichen. Vermieter und Mieter sollten von Beginn an die weitere Entwicklung bestimmen und somit auch das kon fliktträchtige Verfahren des regelmäßigen Erhöhungsverlangens nach § 2 MHG ausschalten können. Unter Berücksichtigung der Zwangslage, in der sich der Wohnungsuchende bei Abschluß eines Mietvertrages befinden kann, sollte andererseits der Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahren begrenzt werden (vgl. BT-Drucks. 9/2079 Seite 7, 9, 19). Würde aber zu der 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG noch die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB hinzukommen, so würde der vom Gesetzgeber zwischen den Interessen des Vermieters an einer möglichst langen Staffelmietzeit und den Interessen des Mieters an einer nicht zu langen Bindung an ein Mietobjekt angestrebte Kompromiß einseitig zu Lasten des Mieters verändert. Denn der Mieter wäre dann nicht höchstens vier Jahre, sondern - je nach Länge der Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB - bis zu fünf Jahren, jedenfalls aber län-ger als vier Jahre an das konkrete Mietobjekt und die getroffene Staffelmietvereinbarung gebunden. Eine solche Handhabung würde darüber hinaus zu nicht vom Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung getragenen Ungereimtheiten führen. Denn § 565 Abs. 2 BGB sieht je nach Dauer der Überlassung des Wohnraums Kündigungsfristen von 3, 6, 9 und 12 Monaten vor. Daß aber die Vermieterinteressen bei einer Staffelmiete mit einem bereits seit Jahren im Mietobjekt wohnenden Mieter einen grö-ßeren Schutz erfordern als bei Abschluß einer solchen Vereinbarung mit einem Neu-mieter, wird nicht deutlich. Das Interesse des Vermieters, seine Investitionsentscheidung kalkulierbar zu machen, insbesondere seine Kalkulation möglichst langfristig abzusichern, hängt nicht davon ab, ob die Staffelmietvereinbarung mit einem alten oder einem neuen Mieter abgeschlossen wird. Demgemäß gebieten auch Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung einen für alle Wohnraummieter gleichlangen Aus-schluß der Rechtsfolgen einer ordentlichen Kündigung für höchstens vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung.