Kündigung aus wichtigem Gurnd, Voraussetzungen

Kündigung aus wichtigem Gurnd, Voraussetzungen; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung aus wichtigem Grund; Gewerbemietverhältnis über Wohnraum; Wohnraum, gewerbliche Nutzung; Zweckentfremdungsgenehmigung, fehlende; Zumutbarkeit, Vertragsfortsetzung; wichtiger Grund, Kündigung

Der Vermieter hat kein Kündigungsrecht gemäß § 554 a BGB, wenn er sich vor Abschluß des Gewerbemietvertrages zumindest fahrlässig keine Gewißheit darüber verschafft hat, ob die Vermietung einer Genehmigung bedarf.

... Anerkannt ist schließlich, daß eine außerordentliche Kündigung zwar nicht für Wohnräume, wohl aber für gewerbliche Räume aus wichtigem Grund dann zulässig ist, wenn die Voraussetzungen des § 554 a BGB nicht erfüllt sind (Palandt-Putzo, 48. Aufl. 1989, Anmerkung 1 zu § 554 a). Dabei sind allerdings in der Regel nur verschuldete Umstände als wichtiger Grund anzusehen. Ausnahmsweise können auch unverschuldete Gründe selbst dann einen derartigen wichtigen Grund setzen, wenn der Kündigende selbst einen derartigen wichtigen Grund erfüllt hat (Palandt-Putzo a.a.O., Anm. 3 zu § 554 a).

Dies ergibt sich aus der Heranziehung des § 242 BGB auf Dauerschuldverhältnisse. Ein derartiger wichtiger Grund liegt hier zwar vor. Die Kl. hat überzeugend dargelegt, daß das bereits festgesetzte Zwangsgeld und das angedrohte weitere Zwangsgeld es für sie nicht zumutbar machen, das Mietverhältnis bis zum Ende der Vertragszeit fortzusetzen. Indessen rechtfertigt die Heranziehung des § 242 BGB nicht die deswegen von der Kl. ausgesprochene außerordentliche Kündigung.

Die Bekl. hat überzeugend dargelegt, daß sie nicht nur von der Notwendigkeit einer Genehmigung keine Ahnung gehabt hat, sondern bei den Mietvertragsverhandlungen berechtigt davon ausgehen konnte, daß es sich um bereits vorher - in zulässiger Weise - genutzte Gewerberäume gehandelt hat. Die Kl. hat zwar ebenfalls vorgetragen, daß sie von der Notwendigkeit einer Genehmigung keine Kenntnis gehabt hat. Gleichwohl war es ihre Verpflichtung, vor Abschluß eines Gewerbemietvertrages zu prüfen, ob die gewerbliche Nutzung zulässig war. Es ist allgemein bekannt, daß in Berlin ein generelles Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht. Die Kl. hat also bei der Vermietung zumindest fahrlässig gehandelt, wenn sie einen Gewerbemietvertrag abschloß, ohne sich vorher Gewißheit darüber zu verschaffen, ob die gewerbliche Nutzung genehmigt war und genehmigungsbedürftig war. Schon dies rechtfertigt es, hier nicht zum Nachteil der Mieterin die Voraussetzungen des § 242 BGB zu bejahen. Zudem sind sowohl das festgesetzte Zwangsgeld von 1.000,00 DM wie das angedrohte weitere Zwangsgeld von 1.500,00 DM bei einer vereinbarten Monatsmiete von 2.500,00 DM nicht so hoch, daß der Kl. durch die Zahlung oder Beitreibung der Zwangsgelder der wirtschaftliche Ruin drohen würde.