Kündigung aus wichtigem Grund auch ohne Verschulden

Kündigung aus wichtigem Grund auch ohne Verschulden; unzumutbares Mietverhältnis; Störung des Hausfriedens durch unzurechnungsfähige Mieterin

Stört eine schuldunfähige Mieterin den Hausfrieden fortgesetzt erheblich, kann das Mietverhältnis fristlos wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gekündigt werden.

Die Kl. ist Vermieterin der von der Bekl. aufgrund Mietvertrages vom 1. August 1982 bewohnten Wohnung. Mit Beschluß vom 19.5.2000 wurde für die Bekl. ein Betreuer mit dem Aufgabenkreis Aufenthaltsbestimmung, Gesundheitssorge, Wohnungsangelegenheiten und Vertretung vor Behörden und Gerichten bestellt. Bereits seit längerer Zeit bestehen Differenzen zwischen der Bekl. und den anderen Mietern des Hauses. Bereits 1986 kam es zu erheblichen Auseinandersetzungen; diese setzten sich über die Jahre fort. So behauptete die Bekl. im Jahre 1995 etwa in einem Brief an die Kl. - der Wahrheit zuwider -, die Zeugin K. sei verstorben. In einem Schreiben vom 1. Juli 1999 bezeichnete die Bekl. gegenüber der Kl. die Zeugin ... als "kriminelle Verbrecherin". Am 6. 4.1999 forderte die Kl. die Bekl. auf, jeglichen Lärm und falsche Anschuldigungen gegenüber der Zeugin ... und ihrem Lebensgefährten zu unterlassen. In der Nacht vom 26. zum 27.10.1999 rief die Bekl. die Polizei und behauptete - der Wahrheit zuwider -, die Zeugin ... würde in ihrer Wohnung mit ihrem Lebensgefährten und anderen Männern und Minderjährigen Sexspiele treiben. Die Polizei verschaffte sich daraufhin gewaltsam Zutritt zur Wohnung der Zeugin ..., wobei die Wohnungseingangstür und die Badtür zerstört wurden.

Wegen dieses Vorfalls kündigte die Kl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28.10.1999, auf welches wegen der inhaltlichen Einzelheiten Bezug genommen wird, fristlos zum 30.11.1999. Mit der Klageschrift sprach die Kl. schließlich erneut die fristlose Kündigung, hilfsweise die fristgemäße aus, da die Bekl. am 12.1.2000 in ihrer Wohnung geschrien habe, die Zeugin ... sei eine Mörderin. In der Nacht vom 28. zum 29.1.2000 rief die Bekl. um 21.40 Uhr erneut die Polizei wegen angeblicher unzulässiger Lärmverursachung durch die Zeugin ... Diesen Vorwurf fanden die Polizeibeamten nicht bestätigt. Wegen dieses Vorfalles kündigte die Kl. das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 7.2.2000 erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß. Mit Schriftsatz vom 2.3.2000 kündigte die Kl. das Mietverhältnis erneut fristlos wegen Lärmbelästigungen, welche am 14.2.2000 zwischen 5.30 und 6.00 Uhr stattgefunden hatten. Eine weitere fristlose Kündigung, welche dem Betreuer der Bekl. übersandt wurde, erfolgte mit Schriftsatz vom 18.7.2000 wegen zwischen den Parteien streitigen Lärmbelästigungen seitens der Bekl. In der Nacht vom 13. zum 14.7.2000 rief die Bekl. erneut die Polizei mit der Behauptung, die Zeugin ... klopfe zur Nachtzeit Teppiche aus und verschmutze dadurch ihren Balkon. Die Polizeibeamtin, welche um 0.00 Uhr vor Ort erschien, stellte fest, daß dies nicht zutraf. Wegen dieses Vorkommnisses kündigte die Kl. mit Schriftsatz vom 3.8.2000, welcher dem Betreuer der Bekl. übersandt wurde, das Mietverhältnis erneut fristlos. Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Bekl. hat diese nicht schuldhaft gehandelt.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung aufgrund wirksamer fristloser Kündigung gegen die Bekl. gem. §§ 242 i. V. m. §§ 626, 723 BGB zu.

Nach Auffassung des erkennenden Gerichts steht eine Schuldunfähigkeit des Mieters einer fristlosen Kündigung grundsätzlich nicht entgegen (Palandt/Putzo BGB § 554 a Rn. 6 m. w. N.; LG Köln MDR 1974, 232; LG Dresden WuM 1994, 377; LG Hamburg WuM 1996, 271; Sternel Mietrecht 3. Aufl. § IV Rn. 530 m. w. N.; Soergel Heintzmann BGB § 554 a Rn. 18; a. A. Sternel a. a. O. IV Rn. 386 für § 553 BGB; AG Hamburg WuM 1988, 20). Die Gegenauffassung verkennt, daß über die in § 554 a BGB geregelten Fälle der Kündigung aus wichtigem Grund hinaus auch aus anderen (wichtigen) Gründen Kündigungen zulässig sind, soweit sich die Anwendungsbereiche nicht decken (eingehend MüKo-Voelskow BGB 3. Aufl. 1995 § 554 a Rn. 5). Damit sind aber auch und gerade die Fälle gemeint, in denen § 554 a BGB mangels Verschuldens des Mieters nicht anwendbar ist (LG Berlin WuM 1986, 251).

Das Kündigungsrecht folgt dann gerade nicht aus § 554 a BGB, sondern aus § 242 i. V. m. §§ 626, 723 BGB (ebenso Sternel, a. a. O., IV Rn. 530; LG Berlin, a. a. O.; für eine Anwendung des § 553 BGB analog demgegenüber etwa AG Köln WuM 1991, 549; LG Bielefeld ZMR 1968, 172; LG Köln MDR 1974, 232; unklar LG Kaiserslautern WuM 1983, 263).

Nach den Umständen des Einzelfalles ist der Kl. nach Treu und Glauben ein Festhalten an dem Mietvertrag bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nach § 565 Abs. 2 BGB nicht zumutbar. Dabei war nach Auffassung des Gerichts bereits die am 28.10.1999 ausgesprochene Kündigung gerechtfertigt. Denn die von der Bekl. seinerzeit gegenüber der Polizei bezüglich der Zeugin ... vorgebrachten Anschuldigungen des sexuellen Mißbrauches von Minderjährigen wiegen derart schwer, daß bereits dieser einmalige Vorfall ein außerordentliches Kündigungsrecht begründet (vgl. insofern auch LG Kaiserslautern a. a. O.; LG Osnabrück WuM 1990, 429). (...) Nach der von der Kl. vorzunehmenden Abwägung erscheint es angesichts der Schwere der Störung des Hausfriedens, welche mit ungerechtfertigten Strafanzeigen bzw. vom Kündigungsgegner veranlaßten Polizeieinsätzen verbunden sind, nicht zu beanstanden, daß die Kündigung gegenüber der Bekl. ausgesprochen wurde. Weniger einschneidende Maßnahmen, welche möglicherweise zum Ausschluß des Kündigungsrechtes führen könnten (vgl. BayObLG WuM 1996, 275), sind nicht ersichtlich, insbesondere ist es auch nach Bestellung eines Betreuers für die Bekl. noch zu weiteren Vorfällen gekommen. Das Gericht verkennt nicht, daß der Schutz des Wohnrechts des Mieters - namentlich im Falle einer Kündigung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben aufgrund Störungen des Hausfriedens durch Schuldunfähige - eine restriktive Handhabung des außerordentlichen Kündigungsrechtes erfordert. Die im vorliegenden Fall vorzunehmende Interessenabwägung läßt jedoch in Ansehung der Tatsache, daß angesichts der im vorliegenden Fall außerordentlich langen Kündigungsfrist eine Verweisung der Kl. auf das Recht zur ordentlichen Kündigung nach § 564 b BGB nicht sachgerecht erscheint, eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt erscheinen.

Die Kl. hat die Bekl. im April 1999 abgemahnt und die Kündigung vom 28.10.1999 - ebenso wie die folgenden außerordentlichen Kündigungen - unter Angabe des Kündigungsgrundes (jeweils) zeitnah ausgesprochen. Insofern konnte letztlich dahinstehen, ob die Kündigungserklärungen vom 28.10.1999 und 7.2.2000, welche der Bekl. selbst zugestellt worden sind, wirksam waren (vgl. insoweit Sternel a. a. O. Rn. 386 Fn. 46 , Rn. 530), denn jedenfalls wurde die - nach den obigen Ausführungen ebenfalls gerechtfertigte - Kündigungserklärung vom 3.8.2000 bereits dem Betreuer der Bekl. übersandt. Sofern also von einer Unwirksamkeit der vorangegangenen Kündigungserklärungen auszugehen sein sollte, war zu diesem Zeitpunkt insbesondere auch das Erfordernis der Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist noch erfüllt und jedenfalls durch diese Kündigung das Mietverhältnis beendet.

Eigentlich sind die Gründe für eine fristlose Kündigung des Vermieters im Gesetz abschließend aufgezählt. Es gibt aber auch eine Kündigung aus wichtigem Grund in Anwendung von Treu und Glauben.

Die schuldunfähige Mieterin, für die später ein Betreuer bestellt wurde, führte seit längerer Zeit einen Kleinkrieg gegen andere Mieter des Hauses und hatte auch mehrfach mit haltlosen Beschuldigungen die Polizei kommen lassen. Nach Abmahnung kündigte die Vermieterin fristlos und verlangte Räumung.

Das Amtsgericht Wedding gab der Räumungsklage statt. Zwar ist eine fristlose Kündigung nach § 554 a BGB nur möglich wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung, was bei einem unzurechnungsfähigen Mieter ausscheidet. Es herrscht aber Einigkeit in der Rechtsprechung, daß bei einem Dauerschuldverhältnis auch dann eine fristlose Kündigung möglich sein muß, wenn die Fortsetzung unzumutbar ist. So war es hier.

Der Vermieter (und die Mitbewohner des Hauses) sind in solchen Fällen nicht schutzlos. Es empfiehlt sich aber, bei der fristlosen Kündigung höllisch aufzupassen. Deren Zugang kann nämlich durchaus zweifelhaft sein, weil einem schuldunfähigen Mieter eben auch die Kündigungserklärung nicht wirksam zugeht. Ist kein Betreuer bestellt, empfiehlt es sich deshalb, über den sozialpsychiatrischen Dienst des Bezirksamts beim Vormundschaftsgericht ein Betreuungsverfahren einleiten zu lassen.