Kündigung aus wichtigem Grund

Kündigung aus wichtigem Grund; Eintritt der Kinder in das Mietverhältnis mit dem verstorbenen Mieter

Bei der Abwägung, ob der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen darf, kann dem Umstand, dass der in dieses eintretende Sohn der verstorbenen Mieterin mehrere Jahre in der streitigen Wohnung gelebt hat und sich in die dortige Gemeinschaft beanstandungsfrei eingefügt hat, größeres Gewicht zukommen als seine Verurteilung zur Strafhaft sowie seine bestehende Drogenabhängigkeit.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Der Rechtsstreit hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. [...]

3 Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der von ihm als klärungsbedürftig erachteten Frage zugelassen, ob eine Genossenschaft (grundsätzlich) ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wenn die Mitgliedschaft bei ihr durch Tod endete und Nichtmitglieder die Wohnung mitgenutzt haben. Auf diese (möglicherweise) grundsätzliche Frage kommt es angesichts der Besonderheiten des vorliegenden Rechtsstreits nicht an. Denn der Bekl. hat angeboten, den von seiner Mutter ererbten Geschäftsanteil bei der Kl. zu belassen, und sie gebeten, ihn als Mitglied aufzunehmen. Die zunächst auf den Bekl. übergegangene Mitgliedschaft ist im Übrigen nur deshalb zum Ende des Jahres 2007 erloschen, weil das in § 9 der Satzung der Kl. für den Fall des Todes eines Mitglieds so vorgesehen und die Kl. zur Aufnahme des Bekl. nicht bereit ist. Die dem Tatrichter obliegende Würdigung, ob die Kl. in dieser speziellen Situation im Hinblick auf Wohnbedarf ihrer Mitglieder ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des im Jahr 1969 mit der Mutter des Bekl. eingegangenen Mietverhältnisses hat, wirft keine klärungsbedürftige Rechtsfrage auf, die für eine Vielzahl von Fällen von Bedeutung ist.

4 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Kl. ein Räumungsanspruch aus § 546 BGB nicht zusteht, weil das gemäß § 563 Abs. 2 BGB auf den Bekl. übergegangene Mietverhältnis weder nach § 563 Abs. 4 BGB noch nach § 573 Abs. 1 BGB beendet worden ist.

5 Das Berufungsgericht hat einen wichtigen Grund in der Person des Bekl. im Sinne des § 563 Abs. 4 BGB verneint. Diese tatrichterliche Würdigung kann in der Revisionsinstanz nur beschränkt darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Rechtsbegriff des wichtigen Grundes verkannt, wesentliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder Verfahrensfehler begangen hat (vgl. BGH, Urteil vom 29. März 1990 - I ZR 2/89, NJW 1990, 2889, unter I 2 b, zu § 89 a HGB; Senatsurteil vom 1. Dezember 1993 - VIII ZR 129/92, NJW 1994, 443, unter II 1 b, zu § 628 Abs. 2 BGB). Derartige Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf.

6 Zu Unrecht beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. der Kl. zumutbar ist. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Zumutbarkeit für den Vermieter Maßstab sowohl für § 563 Abs. 4 BGB als auch im Rahmen der von der Revision herangezogenen weiteren Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB, in der die Zumutbarkeit ausdrücklich als Maßstab genannt ist. Dass das Berufungsgericht dem Umstand, dass der Bekl. mehrere Jahre in der streitigen Wohnung gelebt und sich in die dortige Gemeinschaft beanstandungsfrei eingefügt hat, größeres Gewicht beigemessen hat als seinen Verurteilungen zu Strafhaft sowie einer bestehenden Drogenabhängigkeit, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Revision setzt lediglich ihre eigene Abwägung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts. Dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich.

7 Auch die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, dass ein wichtiger Grund in der Person des Bekl. angesichts der Regelung in § 9 der Satzung der Kl. und ihrer Weigerung, den Bekl. als Mitglied aufzunehmen, nicht bereits im Fehlen der Mitgliedschaft gesehen werden kann, lässt keinen Rechtsfehler erkennen.

8 Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass auch die ordentliche Kündigung der Kl. unbegründet ist. Die Kl. beruft sich für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses auf dieselben Umstände, die sie dafür anführt, dass in der Person des Bekl. für sie ein wichtiger Grund gegen den Eintritt in das Mietverhältnis gegeben sei. Aus der hierzu vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei vorgenommenen Würdigung ergibt sich zugleich, dass die von der Kl. hierzu vorgebrachten Umstände kein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Auch der Wunsch der Kl., die Hausgemeinschaft zu „verjüngen" und bei der Mieterstruktur Familien mit Kindern zu bevorzugen, hat keinen Vorrang gegenüber dem sozialen Kündigungsschutz des § 573 Abs. 1 BGB.

Hinweis: Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt.

Der Kündigung des Mietverhältnisses, in das der drogenabhängige und straffällig gewordene Sohn der verstorbenen Mieterin eingetreten ist, kann entgegenstehen, dass er mehrere Jahre in der streitigen Wohnung gelebt hat und sich in die dortige Gemeinschaft beanstandungsfrei eingefügt hat.

Der mit seiner verstorbenen Mutter in einer von dieser 1969 gemieteten Genossenschaftswohnung lebende Sohn wurde auf Räumung der Wohnung verklagt, nachdem die Genossenschaft das Mietverhältnis u. a. deswegen gekündigt hatte, weil der Sohn früher mehrfach strafrechtlich verurteilt worden und drogenabhängig war. Die Genossenschaft berief sich ferner darauf, dass die zunächst auf ihn übergangene Mitgliedschaft zum Ende des Jahres erloschen sei, weil das ihre Satzung vorsehe und sie zur Aufnahme des Sohnes nicht bereit sei. Die Klage wurde in den Vorinstanzen abgewiesen. Das LG hat die Revision wegen der Frage zugelassen, ob eine Genossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wenn die Mitgliedschaft bei ihr durch Tod endet und Nichtmitglieder die Wohnung mitgenutzt haben.

Der BGH wies darauf hin, das sich die vom LG angenommene (möglicherweise) grundsätzliche Frage angesichts der Besonderheiten des vorliegenden Falls nicht stelle, weil der Sohn angeboten habe, den ererbten Geschäftsanteil bei der Genossenschaft zu belassen, und gebeten habe, ihn als Mitglied aufzunehmen. Die dem Tatrichter obliegende Würdigung, ob die Klägerin in dieser Situation im Hinblick auf Wohnbedarf ihrer Mitglieder ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des im Jahr 1969 mit der Mutter des Beklagten eingegangenen Mietverhältnisses hat, werfe keine klärungsbedürftige Rechtsfrage auf, die für eine Vielzahl von Fällen von Bedeutung sei. Das LG habe richtig entschieden, dass der Klägerin kein Räumungsanspruch zustehe, weil das Mietverhältnis, in das der Sohn der verstorbenen Mieterin eingetreten sei, nicht aus wichtigem Grund habe gekündigt werden können. Das LG habe zu Recht einen wichtigen Grund in der Person des Beklagten verneint, weil es dem Umstand, dass der Beklagte mehrere Jahre in der streitigen Wohnung gelebt und sich in die dortige Gemeinschaft beanstandungsfrei eingefügt hat, größeres Gewicht beigemessen habe als seinen Verurteilungen zu Strafhaft sowie seiner bestehenden Drogenabhängigkeit. Dasselbe gelte für die sonstige Kündigung aus wichtigem Grund.

Der Vermieter kann innerhalb eines Monats seit Kenntnis von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Eingetretenen nicht mehr zumutbar ist, und zwar aus in der Person des Eingetretenen liegenden Gründen. Hierzu können die zu § 553 BGB für die Untervermietung entwickelten Grundsätze herangezogen werden. Der Vermieter kann daher kündigen, wenn der Eingetretene mit ihm verfeindet ist oder durch persönliche Eigenarten, den Beruf oder seine Lebensweise den Hausfrieden stören könnte. Auch die Zahlungsunfähigkeit (Blank/Börstinghaus, § 563 BGB Rn. 59) oder Zahlungsunzuverlässigkeit des Eingetretenen berechtigen den Vermieter zur Kündigung; ebenso die fehlende Wohnberechtigung des Eingetretenen für eine Sozialwohnung (LG Koblenz, WuM 1987, 201), die Ablehnung des Eingetretenen, in die Genossenschaft einzutreten, die die Wohnung vermietet hatte (Blank/Börstinghaus, § 563 BGB Rn. 59), möglicherweise auch der vorrangige konkrete Bedarf der Genossenschaft an der vermieteten Wohnung (OLG Stuttgart, WuM 1991, 379; LG Köln, WuM 1994, 23) . Der Vermieter kann aber nicht allein deswegen kündigen, weil der Eingetretene nunmehr allein in einer für ihn zu großen Wohnung lebt (OLG Karlsruhe, GE 1984, 169), denn insoweit geht der Schutz des schon vorher im gemeinsamen Haushalt lebenden Eintrittsberechtigten vor (so zutreffend Staudinger/Rolfs, § 563 BGB Rn. 46). Dasselbe gilt für den Fortbestand einer schon zu Lebzeiten des Mieters bestehenden Überbelegung der Wohnung mit den Eintrittsberechtigten, die dem Vermieter bekannt war. Der BGH weist zudem in seinem Beschluss darauf hin, dass auch der Wunsch der Genossenschaft, die Hausgemeinschaft zu „verjüngen" und bei der Mietstruktur Familien mit Kindern zu bevorzugen, keinen Vorrang gegenüber dem Kündigungsschutz des eingetretenen Mieters hat.