Kündigung aus berechtigtem Interesse bei ersatzlosem Abriß

Kündigung aus berechtigtem Interesse bei ersatzlosem Abriß; Verwertungskündigung

1. Der ersatzlose Abriß eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

2. Eine zu diesem Zweck ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist daher in den neuen Bundesländern nicht durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB ausgeschlossen.

Die Rechtsvorgängerin der Kl. und der Bekl. zu 1 schlossen am 15. Januar 1974 einen Wohnungsmietvertrag. In das Mietverhältnis, das bereits am 20. Juni 1973 begonnen hatte, wurde gemäß § 100 Abs. 3 Satz 1 ZGB/DDR auch die Bekl. zu 2, die Ehefrau des Bekl. zu 1, einbezogen. Die Wohnung befindet sich in einem elfgeschossigen Plattenbau des Typs P2 mit vier Eingängen und insgesamt 176 Wohneinheiten. Das nicht sanierte Gebäude liegt im Jenaer Stadtteil Lobeda-Mitte, der durch einen verdichteten Wohnungsbau in Plattenbauweise geprägt ist. In den Jahren 1995 bis 2000 sank die Einwohnerzahl in diesem Stadtteil um 38 % auf knapp 6.600 Einwohner. Nach den Untersuchungen der Stadt Jena wird die demographische Entwicklung bis zum Jahr 2010 zu einem Leerstand von 3.700 bis 4.000 Wohnungen in Lobeda führen. Am stärksten betroffen wird Lobeda-Mitte sein. Die dortigen Plattenbauten des Typs P2 entsprechen wegen ihrer neun- bis elfgeschossigen Bauweise und der ungünstigen Wohnungszuschnitte mit innenliegenden Küchen und Bädern nicht mehr den Anforderungen des Wohnungsmarktes. Wegen eines jetzt schon vorhandenen Leerstandes zahlloser Wohnungen beschloß der Rat der Stadt Jena am 20. Februar 2002 ein Stadtentwicklungskonzept, das in einer ersten Phase bis zum 31. Dezember 2004 den ersatzlosen Abriß von 25 elfgeschossigen Plattenbauten vorsieht. Für den Abriß des Gebäudes, in dem sich die Wohnung der Bekl. befindet, wurden der Kl. Fördermittel in Höhe von 270.882,44 E bewilligt.

In diesem Gebäude sind die Bekl., die berufsbedingt bereits seit DDR-Zeiten eine weitere Wohnung in Berlin unterhalten und nach dorthin abgemeldet sind, die einzigen verbliebenen Mieter. Mit anderen Mietern vereinbarte die Kl. einvernehmliche Lösungen wie die Beschaffung von Ersatzwohnungen oder die Übernahme von Umzugskosten. Die Kl. bot auch den Bekl. zahlreiche Wohnungen in anderen, teilweise bereits sanierten Plattenbauten in Lobeda, eine Altbauwohnung in Jena-Nord und ein Reihenhaus in Jena-Ost an. Diese Angebote lehnten die Bekl. ab, ebenso die Übernahme von Umzugskosten und eine Abstandszahlung von 20.000 E. Mit Schreiben vom 28. März 2002, das den Bekl. am gleichen Tag zuging, kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht zum 31. Dezember 2002. Dem widersprachen die Bekl.

In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Kl. die Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Die Kl. hat behauptet, der Unterhalt des Gebäudes koste sie jährlich 77.172,62 E, denen lediglich die von den Bekl. gezahlte Miete gegenüberstehe, die einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen 3.719,16 E pro Jahr beträgt. Die Parteien haben insbesondere darüber gestritten, ob der von der Kl. geplante ersatzlose Abriß des Gebäudes eine Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstellt und die Kündigung der Kl. deswegen nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB ausgeschlossen ist.

Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt (GE 2003, 885 = ZMR 2003, 505). Die Berufung der Bekl. hat das Landgericht unter Gewährung einer Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2003 zurückgewiesen (ZMR 2003, 680). Hiergegen wenden sich die Bekl. mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Am 10. September 2003 wurde ihre Wohnung durch den Gerichtsvollzieher geräumt.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Bekl. seien gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietwohnung verpflichtet, weil das Mietverhältnis durch die fristgerechte Kündigung der Kl. vom 28. März 2002 zum 31. Dezember 2002 gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB beendet worden sei. Die Kl. habe zwar in dem Kündigungsschreiben vom 28. März 2002 selbst darauf abgestellt, daß der Abriß des Gebäudes wirtschaftlich zwingend sei. Gleichwohl liege keine Kündigung zum Zwecke einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, die in den neuen Bundesländern nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB unzulässig sei. Allen Fallgruppen, die von der Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F.) entwickelt worden seien, sei gemeinsam, daß sich mit der wirtschaftlichen Verwertung ein in dem Grundstück liegender Wert realisieren lasse. Das gelte zum Beispiel bei Verkauf, gewerblicher Vermietung und Begründung dinglicher Rechte, aber auch bei Abriß mit nachfolgendem Neubau. Bei dem hier vorgesehenen ersatzlosen Abriß werde dagegen kein in dem Hausgrundstück liegender Wert realisiert.

Die Kl. habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Aufzählung der in § 573 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB genannten Gründe sei nicht abschließend, wie sich bereits aus dem Wort "insbesondere" ergebe. Die anderen Gründe müßten jedoch ein vergleichbares Gewicht haben. Hier sei zu berücksichtigen, daß der Wohnungsleerstand durch die demographische Entwicklung verursacht und nicht von der Kl. verschuldet worden sei. Nach dem Stadtentwicklungskonzept sei der Abriß von Häusern unerläßlich. Das liege auch im öffentlichen Interesse. Dafür müßten die betreffenden Gebäude freigemacht werden. Entgegen der Ansicht der Bekl. sei nicht zu beanstanden, daß sich die Kl. für den Abriß des Gebäudes mit der Wohnung der Bekl. entschieden habe. Unabhängig von der Lage wiesen die Plattenbauten vom Typ P2 den höchsten Leerstand auf. Wegen des ungünstigen Zuschnitts der Wohnungen und der dadurch erforderlichen Umbauten sei auch die Sanierung dieses Gebäudetyps am aufwendigsten. Darüber hinaus entstünden der Kl. auf Dauer erhebliche wirtschaftliche Nachteile, wenn sie den Bekl. nicht kündigen dürfe. Sie habe dargelegt, daß ihr allein durch das Verbleiben der Bekl. in dem Haus jährliche Kosten in Höhe von über 70.000 E entstünden. Dem stehe das Vorbringen der Bekl. nicht entgegen. Die Kl. habe die schutzwürdigen Interessen der Bekl. in überobligatorischer Weise berücksichtigt, indem sie ihnen eine Vielzahl von Ersatzwohnungen, die Übernahme der Umzugskosten und die Zahlung einer Entschädigung von 20.000 E angeboten habe. Nachvollziehbare Gründe für die Ablehnung der Ersatzwohnungen hätten die Bekl. erstinstanzlich nicht vorgetragen. Mit ihrem diesbezüglichen Vortrag in der Berufungsinstanz seien sie gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen. Die Bekl. hätten im übrigen nicht dargelegt, weshalb sie gerade auf die streitige Wohnung angewiesen seien.

II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision der Bekl. zurückzuweisen ist. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß die Bekl. nach § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietwohnung verpflichtet sind, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die fristgerechte Kündigung der Kl. vom 28. März 2002 zum 31. Dezember 2002 gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB beendet worden ist. a) Eine Kündigung nach der vorgenannten Bestimmung ist hier nicht deswegen ausgeschlossen, weil ihr eine Kündigung nach der spezielleren Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorginge und diese Kündigung in den neuen Bundesländern nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB unzulässig wäre. Vergeblich wendet sich die Revision dagegen, daß das Berufungsgericht eine Kündigung zum Zwecke einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (sog. Verwertungskündigung) verneint hat. Der von der Kl. geplante ersatzlose Abriß des Gebäudes mit der Mietwohnung der Bekl. ist keine wirtschaftliche Verwertung in dem genannten Sinne.

aa) Der Begriff der wirtschaftlichen Verwertung ist im Gesetz nicht definiert. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wird eine Sache wirtschaftlich verwertet, wenn der ihr innewohnende materielle Wert realisiert wird. Dies geschieht in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung (zu letzterer BVerfGE 79, 283, 289 ff.). Zwei Sonderfälle dieser beiden Verwertungsformen werden in § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 bzw. 3 BGB selbst angesprochen. Neben der Vermietung und Veräußerung liegt eine wirtschaftliche Verwertung unter anderem auch dann vor, wenn ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude mit der Mietwohnung abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird (BayObLG, Rechtsentscheid zu § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F., ZMR 1993, 560 = WuM 1993, 660; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 147; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearbeitung 2003, § 573 Rdnr. 105; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 573 Rdnr. 35, jew. m. w. Nachw.). Auch in diesem Fall wird der Wert des Grundstücks durch die Nutzung des Neubaus realisiert. Anders verhält es sich dagegen beim ersatzlosen Abriß eines Gebäudes. Hierdurch können zwar Unkosten vermieden werden. Das stellt jedoch keine Realisierung eines dem Grundstück innewohnenden Wertes dar. Demgemäß ist der ersatzlose Abriß eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (so neben den beiden vorinstanzlichen Gerichten, aaO., AG Halle-Saalkreis NJW 2002, 3413 = WuM 2002, 428 mit zustimmender Anmerkung Wall, aaO., 430; AG Leipzig WuM 2003, 276; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Rdnr. 148; wohl auch Grundmann NJW 2001, 2497, 2503).

bb) Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich nichts anderes. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB entspricht im wesentlichen § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F., der wiederum die Regelung des hierdurch ersetzten Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes - 1. WKSchG - vom 25. November 1971 (BGBl. I 1971 S. 1839) übernommen hat. Bereits in der Begründung des Entwurfs des letztgenannten Gesetzes ist als Beispiel für eine wirtschaftliche Verwertung neben dem Verkauf ausdrücklich der "Abbruch des Gebäudes mit anschließendem Wiederaufbau" angeführt (BT-Drucks. VI/1549, Einzelbegründung zu § 1, S. 8). Soweit der Bundesrat später vorgeschlagen hat, Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB, durch den die Verwertungskündigung in den neuen Bundesländern ausgeschlossen wird, für den Fall des Abrisses des Gebäudes unter bestimmten Voraussetzungen einzuschränken (BR-Drucks. 439/00 [Beschluß] S. 32 zu Nr. 38 = BT-Drucks. 14/4553 S. 95 zu Nr. 38), läßt dies entgegen der Ansicht der Revision keinen verbindlichen Rückschluß darauf zu, daß der Gesetzgeber zu dem maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bzw. der vorausgegangenen Vorschriften unter der wirtschaftlichen Verwertung auch den ersatzlosen Abriß des Gebäudes verstanden wissen wollte. cc) Entgegen der Ansicht der Revision (wie diese auch Sternel, WuM 2003, 243; Taubenek, NZM 2003, 337, 342; ders. ZMR 2003, 633, 639) ist im Hinblick auf die Interessen des Vermieters auch aus verfassungsrechtlichen Gründen keine andere Auslegung geboten. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bringt die Interessen der Parteien des Mietvertrages zu einem angemessenen Ausgleich. Auf seiten des Vermieters trägt die Vorschrift dem durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Interesse an der freien wirtschaftlichen Verfügbarkeit seines Eigentums Rechnung (vgl. BVerfGE 79, 283, 289 zu § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F.). Dieses Interesse erfordert es nicht, unter der wirtschaftlichen Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch den ersatzlosen Abriß des Gebäudes mit der Mietwohnung zu verstehen. Liegen die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung mangels einer Verwertung des Grundstücks nicht vor, schließt das eine Kündigung nach der allgemeinen Regelung des § 573 Abs. 1 BGB nicht aus (vgl. BVerfG, NJW 1992, 105, 106 zu § 564 b BGB a. F., m. w. Nachw.). Da-nach kann dem genannten Interesse des Vermieters auch im Fall des ersatzlosen Abrisses des Gebäudes Rechnung getragen werden.

Andererseits erscheint es auch nicht geboten, den Begriff der wirtschaftlichen Verwertung im Hinblick auf die durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB geschützten Belange des Mieters in den neuen Bundesländern weiter auszulegen. Gegen Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB, durch den die Verwertungskündigung in den neuen Bundesländern ohne zeitliche Begrenzung ausgeschlossen wird, bestehen inzwischen erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken (so bereits BezG Cottbus WuM 1992, 301, 302; ferner Beuermann, GE 1995, 1504, 1505; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 56 4b Rdnr. 66 a; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 573 Rdnr. 143; Sternel, aaO., 244; Taubenek, aaO., 640). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verbietet es Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, den beabsichtigten Ver-kauf des Grundstücks vom Anwendungsbereich des § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. auszunehmen und eine Kündigung erst dann durchgreifen zu lassen, wenn der Eigentümer andernfalls in Existenznot ge-rät (BVerfGE 79, 283, 289 ff. und 84, 382, 384 f.; zuletzt ZMR 2004, 95, 96). Erst recht dürfte danach eine Vorschrift zu beanstanden sein, die die Verwertung des Grundstücks auf Dauer vollständig ausschließt. Der Ausschluß der Verwertungskündigung mag zwar in der Zeit un-mittelbar nach dem Beitritt der neuen Bundesländer zur Bundesrepublik Deutschland noch im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums gelegen haben. Angesichts der seither eingetretenen demographischen Entwicklung und der hiermit verbundenen Entwicklung des Wohnungsmarktes in den neuen Bundesländern, die durch einen erheblichen Leerstand gekennzeichnet ist, dürften jedoch inzwischen die Grenzen einer verfassungskonformen Einschränkung der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG überschritten sein (vgl. die Stellungnahme des Bundesrates zum Entwurf des Mietrechtsreformgesetzes, BR-Drucks. 439/00 [Beschluß] S. 32 zu Nr. 38 = BT-Drucks. 14/4553 S. 96 zu Nr. 38). Aus diesem Grund hat der Bundesrat zunächst (aaO.) die bereits oben (unter II 1 a bb) erwähnte Einschränkung des Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB und zuletzt (BT-Drucks. 15/1490 S. 5) die vollständige Aufhebung des Absatzes 2 dieser Vorschrift vorgeschlagen.

b) Soweit das Berufungsgericht mit eingehender Begründung auf seiten der Kl. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB bejaht hat, erhebt die Revision keine Einwendungen und bestehen auch sonst keine Bedenken.

2. Dadurch, daß der Gerichtsvollzieher inzwischen im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem vorläufig vollstreckbaren Urteil des Amtsgerichts die Wohnung der Bekl. geräumt hat, ist eine Erfüllung des Räumungsanspruchs der Kl. nicht eingetreten (vgl. BGHZ 86, 267, 269).

Der ersatzlose Abriß eines Gebäudes stellt keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Eine sogenannte Abrißkündigung ist deshalb bei berechtigtem Interesse möglich und war auch in den neuen Bundesländern nicht ausgeschlossen. Dies geht aus einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes hervor, der damit die Vorinstanzen (AG Jena GE 2003, 885; LG Jena) gegen die herrschende Meinung bestätigte.

Die letzten in einem Plattenbau verbliebenen Mieter, ein Ehepaar, das nicht nur die streitbefangene Wohnung in Jena, sondern auch eine weitere in Berlin bewohnte, wehrten sich gegen die Kündigung und hatten sich beharrlich gegen eine Mietaufhebung gesträubt, obwohl der Vermieter die Übernahme der Umzugskosten, diverse Ersatzwohnungen und eine Abstandszahlung von 20.000 e angeboten hatte. Daraufhin kündigte der Vermieter und verlangte Räumung.

Das AG Jena hielt erstinstanzlich die Kündigung für berechtigt. Sie sei nicht deshalb ausgeschlossen, weil aufgrund des Einigungsvertrages die Verwertungskündigung im Beitrittsgebiet für vor dem 3. Oktober 1990 geschlossene Mietverträge ausgeschlossen sei. Bei hohem Leerstand in einer Immobilie sei vielmehr der allgemeine Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ("berechtigtes Interesse") heranzuziehen, der eine Kündigungsmöglichkeit bei berechtigtem Interesse des Vermieters vorsieht. Aufgrund der besonderen Situation vor Ort (Plattenbau mit großem Leerstand bei zurückgehender Bevölkerung) dürfe der Vermieter kündigen, wenn der Unterhaltungsaufwand in keinem Verhältnis zu den Mieteinnahmen stehe. Der Leerstand sei auch nicht vom Vermieter zu verantworten. Auch ein schutzwürdiges Interesse der Mieter liege nicht vor, zumal die Vermutung nahe liege, daß diese sich ihr Bleiberecht angesichts des prozessualen Risikos teuer abkaufen lassen wollten. Das LG Jena hatte die Entscheidung bestätigt, der BGH die Revision des Mieters verworfen.

Eine Kündigung wegen berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) sei nicht deswegen ausgeschlossen, weil ihr eine Kündigung nach der spezielleren Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (die sogenannte Verwertungskündigung) vorginge und diese Kündigung in den neuen Bundesländern nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB unzulässig gewesen wäre (nach dem bei Kündigung maßgeblichen Rechtszustand; seit dem 1. Mai 2004 ist aufgrund der Aufhebung des Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB (BGBl. I Seite 478) die Verwertungskündigung auch in den neuen Ländern uneingeschränkt zulässig). Der ersatzlose Abriß des Gebäudes unter den geschilderten Umständen sei nämlich gar keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne dieser Kündigungsvorschrift, entschied der BGH. Durch den Abriß könnten zwar Unkosten vermieden werden. Das stelle jedoch - was die Verwertung als solche voraussetze - keine Realisierung eines dem Grundstück innewohnenden Wertes dar. Demgemäß sei der ersatzlose Abriß eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Lägen die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung mangels einer Verwertung des Grundstücks nicht vor, schließe das eine Kündigung nach der allgemeinen Regelung des § 573 Abs. 1 BGB ("berechtigtes Interesse") nicht aus. Danach könne dem genannten Interesse des Vermieters auch im Fall des ersatzlosen Abrisses des Gebäudes Rechnung getragen werden. Da der Mieter die Revision nur auf das Argument gestützt hatte, es liege eine - unzulässige - Verwertungskündigung vor, und das vom Vermieter vorgebrachte berechtigte Interesse nicht angegriffen hatte, beließ es der BGH bei der LG-Entscheidung.

Obwohl für den Prozeß unnötig, äußerten sich die Bundesrichter auch noch zum bisherigen Ausschluß der Verwertungskündigung für Altmietverträge. Eine Vorschrift, die die Verwertung eines Grundstücks auf Dauer vollständig ausschließt, sei zu beanstanden. Der Ausschluß der Verwertungskündigung habe zwar in der Zeit unmittelbar nach dem Beitritt der neuen Bundesländer möglicherweise noch im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums gelegen. Wörtlich heißt es dann in der Entscheidung: "Angesichts der seither eingetretenen demographischen Entwicklung und der hiermit verbundenen Entwicklung des Wohnungsmarktes in den neuen Bundesländern, die durch einen erheblichen Leerstand gekennzeichnet ist, dürften jedoch inzwischen die Grenzen einer verfassungskonformen Einschränkung der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG überschritten sein."