Kündigung/Abgrenzung Wohn- u. Geschäftsraum

Kündigung/Abgrenzung Wohn- u. Geschäftsraum; Wohnraummietverhältnis - Abgrenzung zu Gewerberaum; Gewerberaummietverhältnis - Umwandlung in Wohnraummietverhältnis; Geschäftsraummietverhältnis - Umwandlung in Wohnraummietverhältnis

Ein als Geschäftsraummietvertrag abgeschlossenes Mietverhältnis kann sich durch eine einvernehmliche Abänderung des Vertragszwecks im Laufe der Mietzeit in ein dem Wohnraumkündigungsschutz unterliegendes Mietverhältnis umwandeln.

Zum Zeitpunkt der fristgemäßen Kündigung hatte das Mietverhältnis des Kl. mit dem Bekl. den Charakter eines Wohnraummietvertrages und unterlag damit den Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts. Danach hätte der Kl. hier nur dann wirksam kündigen können, wenn er gemäß der Vorschrift des § 564 b BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gehabt hätte. Da in dem Kündigungsschreiben keine Gründe für ein solches berechtigtes Interesse angegeben waren (vgl. § 564 Abs. 3 BGB), war diese Kündigung unwirksam.

Für die rechtliche Einordnung der Räume als Wohn- oder Geschäftsräume ist zunächst von der objektiven Zweckbestimmung der Räume auszugehen. Handelt es sich - wie hier - eindeutig um zum Wohnen bestimmte Räume, so liegt an sich Wohnraummiete vor. Ergibt sich aber aus den Umständen, daß die Räume von den Parteien zu anderen als Wohnzwecken bestimmt waren, handelt es sich um Geschäftsraum (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 1979, Vorbem. zu §§ 535, 536 Rz. 25).

Hierbei trifft grundsätzlich der Verfügungsberechtigte, in der Regel also der Eigentümer, die Entscheidung darüber, ob Räume zum Wohnen oder zu anderen Zwecken benutzt werden dürfen.

Hier handelte es sich bei Vertragsschluß um ein reines Geschäftsraummietverhältnis; denn nach dem Willen der Vertragspartner sollte die gesamte Wohnung zu Geschäftsraumzwecken, nämlich zum Betriebe einer Reparatur von elektrischen Geräten vermietet werden. Diesen Vertragszweck (Geschäftsraum) haben die Vertragspartner aber 1977 geändert, wie aus dem Vermieterinschreiben vom 25. April 1977 und dem anschließenden Verhalten der Partner folgt. Diese haben sich auf den Vertragszweck einer teilgewerblichen Nutzung beklagtenseits mit fortbestehender Untervermieterlaubnis und einen ermäßigten Mietzins geeinigt. Das bedeutete eine Änderung des Vertragszweckes von Geschäftsraummietverhältnis in Mischraummietverhältnis.

Bei diesem Mischraummietverhältnis lag angesichts der umfangreichen Untervermietung des Bekl. und der eingeschränkten gewerblichen Nutzung der Schwerpunkt bei Wohnräumen. Deshalb lag von da an ein Mietvertrag über Wohnraum vor. An dieser Wohnraumeigenschaft änderte die Untervermieterlaubnis nichts; denn Wohnraum bleibt dies selbst dann, wenn der Hauptmieter die ganze Mietsache erlaubt untervermietet.

Anmerkung: Vgl. LG Berlin - 61 S 100/87 -, Urt. v. 2.11.1987

und LG Berlin - 61 S 7/88 -, Urt. v. 8.8.1988