Kündigung

Kündigung; Hauswartwohnung; Betriebsbedarf

Anforderungen an die Kündigung einer Hauswartwohnung.

Der Kl. konnte die Werkmietwohnung der Bekl. in Beachtung der Kündigungsfristen des § 565 c Nr. 2 BGB kündigen. Es handelt sich bei der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung um eine Werkmietwohnung i. S. d. § 565 b BGB. Die in diesem Zusammenhang nötige Funktionsgebundenheit der Wohnung erfordert nicht die ausschließliche Geeignetheit dieser Wohnung zur Ausübung der Diensttätigkeit; ausreichend ist vielmehr der unmittelbare Bezug zum Arbeitsplatz. Der liegt angesichts des Umstandes, daß sich die Wohnung der Bekl. in dem Haus befindet, für welches sie Hauswartstätigkeit auszuüben hatte, vor, wobei das Fehlen spezifischer Hauswarteinrichtungen in diesem Zusammenhang unerheblich ist. Eine Werkmietwohnung ist also nicht nur die, die besondere zusätzliche Ausstattungen wie Alarmanlage, Kontrollinstrumente und dergleichen hat, sondern jede Wohnung, die geeignet ist, den Dienstverpflichteten, den Hauswart aufzunehmen. Es reicht die unmittelbare Beziehung oder Nähe zur Stätte der Dienstleistung (vgl. dazu schon Urteil der Kammer vom 10. Dezember 1990 zu 62 S 404/90).

Die Kündigung des Kl. vom 18. Januar 1990 bzw. 31. Mai 1990 entspricht den gesetzlichen Anforderungen. Nach (rechtlicher) Beendigung des Hauswartdienstverhältnisses ist auch das Mietverhältnis bezüglich der Hauswartdienstwohnung gekündigt worden, wobei beide Kündigungen zugleich in einem Schreiben erklärt werden können. Die Kammer folgt nicht der Ansicht des Amtsgerichts in seinem angefochtenen Urteil, daß in der Kündigung selbst die neue Bedarfsperson, also der neue Hauswart, identifizierbar benannt werden muß. Das Amtsgericht kann sich dabei zur Stützung seiner Ansicht nicht auf den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 22.11.1985 zu 8 Re Miet 1/85 = ZMR 86/236 = NJW-RR 86/567 beru-fen.

Dort ist (lediglich) ausgeführt worden, daß das Kündigungsschreiben ei-nen qualifizierten Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses angeben muß, wobei es nicht ausreicht, lediglich formelhaft den Gesetzeswortlaut zu wiederholen oder formelhaft zu sagen, daß die Wohnung für einen aktiven Bediensteten benötigt werde. Die Angabe in der Kündigung, daß die Wohnung für einen neu einzustellenden Hauswart benötigt werde, reicht zur Darstellung des qualifizierten Grundes der Beendigung des Mietverhältnisses aus. Mit den Zivilkammern 29 (Entscheidung vom 19.1.1990 zu 29 S 197/89 = GE 1990/313) und 64 (Urteil vom 21.2.1989 zu 64 S 27/89 = GE 1989/511) des Landgerichts Berlin meint die entscheidende Kammer, daß eine konkrete Person als in Aussicht genommener Hauswart noch nicht identifizierbar angegeben werden muß. Verlangte man zu die-sem Zeitpunkt schon die konkrete Benennung eines Nachfolgers, so führte dies zu einer nicht gerechtfertigten Schlechterstellung der Rechtsposition des Vermieters, der angesichts des ungewissen Ausgangs und der Dauer eines Räumungsprozesses bereits zu diesem Zeitpunkt in Verhandlungen mit Nachfolgebewerbern eintreten müßte.

Die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 1, Abs. 3 BGB sind gewahrt. Der Kl. hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, weil er wegen des bestehenden Betriebsbedarfs einen neuen Hauswart einstellen will. Nur dieser Grund ist bei der Beendigung des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Der Kl. hat überdies im Rechtsstreit einen neuen Hauswart dem Namen nach benannt. Dies geschah zunächst ohne Anschrift, also nicht nachvollziehbar, identifizierbar. Das ist im letzten Schriftsatz nachgeholt worden, der allerdings erst in der mündlichen Verhandlung überreicht worden ist. Der Bekl. war dazu keine Erklärungsfrist einzuräumen. Denn auf ein et-waiges Bestreiten der Bekl. würde es nicht ankommen. Denn der Kl. ist auch im Rechtsstreit nicht verpflichtet, den Betriebsbedarf weiter dahin zu konkretisieren, daß er nunmehr den in Aussicht genommenen Nachfolge-Hauswart benennt oder zumindest den aktuellen Stand seiner Bemühungen zur Einstellung eines neuen Hauswartes darstellt. Ein derartiges Erfordernis ist dem Gesetz nicht zu entnehmen. Ebenso wie bei der Kündigung ist es von dem Vermieter nicht zumutbar zu fordern, den neuen Haus-wart konkret zu benennen. Das würde voraussetzen, daß er jetzt schon ei-nen entsprechenden Hauswart-Dienstvertrag abschließt, wobei schwer eingrenzbar wäre, von welchem Stadium ab dies zu fordern wäre. Angesichts einer ungewissen Dauer eines Kündigungsschutzrechtsstreites be-züglich des Arbeitsverhältnisses (die Beendigung des Arbeitsverhältnisses ist Voraussetzung für die Beendigung des Mietverhältnisses) und eines möglichen Räumungsrechtsstreits und des jeweiligen Ausganges, möglicher Räumungsfristen und deren Verlängerung und Vollstreckungsmaßnahmen kann ein Vermieter zumutbar erst mit der Auswahl eines neuen Hauswartes beginnen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses un-angreifbar feststeht. Es dürfte auch kaum möglich sein, schon vorher jemanden als neuen Hauswart zu binden, ohne daß dieser schon konkrete und nachvollziehbare Anhaltspunkte hat, daß er sein Amt tatsächlich beginnen und in eine Hauswartwohnung ziehen kann. Anders als das Amtsgericht meint die Kammer, daß in der heutigen Zeit angesichts des Woh-nungs- und Arbeitsmangels es verhältnismäßig leicht ist, innerhalb kurzer Frist einen Hauswart zu bekommen, so daß ein Leerstand der Wohnung über längere Zeit ausgeschlossen erscheint.

Die vom Amtsgericht angeführte Sozialstaatsklausel des Artikels 20 GG gebietet keine andere Auslegung. Der gekündigte Hauswart ist auf andere Weise - wie jeder andere Mieter - geschützt, indem er gegebenenfalls Räu-mungsfristen und zeitweiligen Vollstreckungsschutz beantragen kann.

Richtig weist allerdings das Amtsgericht darauf hin, daß - wie vom Bun-desverfassungsgericht und Bundesgerichtshof zur Eigenbedarfskündigung ausdrücklich angeführt - einem Rechtsmißbrauch entgegengetreten werden muß. Dies kann allerdings nicht insofern vorbeugend geschehen, als von dem Vermieter Angaben gefordert werden, die von ihm noch nicht zumutbar verlangt werden können. Ergeben sich aber aus dem Akteninhalt Anhaltspunkte für einen Rechtsmißbrauch oder trägt der gekündigte Hauswart substantiiert in dieser Richtung vor, ist dem allerdings schon jetzt nachzugehen. Vorliegend sind Anhaltspunkte nicht ersichtlich. Die Angabe der Bekl., es sei jetzt eine 2-Zimmer-Wohnung durch Kündigung frei geworden, ist unkonkret. Überdies weist der Kl. richtig darauf hin, daß es sich bei der Hauswart-Dienstwohnung um eine 3-Zimmer-Wohnung handelt, die als solche gerade deswegen für die Hauswartstelle in Betracht kommt und insofern mit der von der Bekl. angegebenen nicht vergleichbar ist.

Anm.: Siehe auch Urteil des LG Berlin vom 18.4.1991 - 62 S 445/90 -, in dem die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen wurde, weil der Mieter nur nebenbei Tätigkeiten ausführte, während es noch ein hauptberuflich tätiges Hauswartehepaar gab.